经济适用房与商品房的抉择――基于博弈分析

来源:用户上传      作者:

　　摘要：目前，博弈论在住房建设领域的应用，多数都是基于静态博弈，很少运用动态博弈。运用了完美信息动态博弈理论建立了模型，分析了经济适用房存在的一些问题，通过算例验证了模型的有效性，并提出相应的对策建议。
　　关键词：经济适用房 博弈论 逆推归纳法 子博弈完美纳什均衡
　　中图分类号：F29文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0152-02
　　一、经济适用房开发存在的一些问题
　　经济适用房政策诞生于由住房福利分配到货币分配的过渡期，政府给予的三项优惠政策也随着时代的发展而变化：一是由最初的无偿划拨土地变为需缴纳近2%的土地增值税，但一般免征土地增值税；二是由以前的各种税费减半征收变为房地产项目纳税为5.5%的营业税和33%的企业所得税，开发商可以通过各种手段漏税避税；三是由最初的开发商的利润控制在3%以下变为通过各种手段漏税避税后，提高利润。
　　经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成 [1]。为了抑制现在高涨的房价，国家出台了一系列相关的政策，从土地、金融、税收、住房供应等，全方位对房地产市场进行调控，但是调控政策并没有达到预期效果 [2]。
　　经济适用房的主要问题：（1）地方政府为了当地的经济发展，允许开发商进行“寻租”活动，同时可以提高当地的GDP，并为政府官员带来一定的好处。但是地方政府监管力度因此而减小，税收征收的方面也有所下降。（2）开发商在与银行的贷款还款的“一贷一还”中，逃避营业税。在应纳税所得额，对项目销售环节缴纳的所得税方面也存在制度不完善。（3）经济适用房通过挤出效应对整个商品房市场造成不利影响 [1]。经济适用房是我国住房保障制度的一个核心,它实施的好坏直接关系到住房保障制度实施的成效。经济适用房由于具有保障性和商品性双重属性，使得经济适用房从理论到实践都是很难保证的。经济适用房制度的缺陷在于，它忽视了经济适用房产权方面的特殊性，使得我国的住房保障制度难以成熟建立 [3]。
　　二、建立地方政府与开发商之间的博弈模型
　　地方政府为了更好的实施经济适用房政策，加大了对开发商的监管力度，并对开发商开发商品房进行了相应的处罚措施。开发商选择开发经济适用房时政府会给予一些优惠政策；选择开发商品房，在政府严格监管和不严格监管两种情况下，其处罚力度有所不同，因此开发商为了追求利润最大化，对开发经济适用房还是开发商品房做出最有利的选择。
　　地方政府关注当地的经济发展，地方政府采取的两个可用的策略：一是按照中央政府颁布的住房保障制度，并严格监督开发商开发经济适用房，但这样的话，地方财政税收会减少，GDP减少。虽然受到当地百姓的肯定，但是地方政府的利益受到损失；二是不严格执行也不监督开发商开发经济适用房还是商品房，这样地方税收增加，开发商还会用“寻租”活动对地方政府给予一定的利益，推动地方GDP增长。
　　开发商关注的是利益最大化，开发商采取的两个可用的策略：一是执行开发经济适用房，利益会减少，但是通过漏税偷税，可以使利益最大化；二是不执行开发经济适用房，多开发商品房，减少经济适用房的数量或者增加房子的平方数，经济适用房由于只规定了售价,对建筑面积却没有严格规定[4]，达到利润最大化。
　　对于有限完美信息博弈，逆向归纳法是求解子博弈完美纳什均衡的最简单方法。因为有限完美信息博弈的每一个决策结都是一个单独的信息集，每一个决策结都开始一个子博弈。为了求解子博弈精练纳什均衡，我们从最后一个子博弈开始，具体的博弈阶段（见下页图1）。
　　假定1：开发商完全开发经济适用房获得的利润为R；若开发商把经济适用房全部转化为商品房开发，则利润上升为KR（K>1），这里暂时不考虑开发商漏税偷税。
　　其中，R>0，G>0，[（K-1）R≥F]（即开发商品房的收益与开发经济适用房的收益的差值要大于等于开发商受处罚的费用）。
　　假定2：地方政府严格监管开发商所获得的正常利润为B，但是严格监督要有一定的成本为αC，监管强度为α（α>1）；地方政府不严格监管开发商所获得的正常利润为B，所付出的成本为C，开发商的“寻租”活动是地方政府获得额外收益E,处罚费用为F。
　　其中，B>0，C>0，E>0，F>0。
　　三、均衡分析
　　（一）子博弈完美纳什均衡分析的核心方法是逆推归纳法
　　用逆推归纳法：
　　先从第三阶段开始：由于B-αC+F+E-（B-αC+E）=F，F>=0，所以地方政府选择处罚；B-αC+F-（B-αC ）=F，所以地方政府选择处罚；则地方政府Y的收益是B-αC+F+E。Y’选择的收益是B-αC+F。
　　退回到第二阶段：看X：R-（KR-F）=（1- K） R +F。因为（K-1）R>=F，所以开发商开发商品房。看X’：R-（KR-F）=（1- K） R +F。因为（K-1）R>=F，所以开发商开发商品房。则X选择（B-αC+F+E，KR-F）；X’选择（B-αC+F，KR-F）。
　　第一阶段：看地方政府：B-αC+F+E-（B-αC+F）=E，因为E>0，所以地方政府选择严格监管。
　　可见，子博弈完美纳什均衡路径即为地方政府严格监管―开发商开发商品房―地方政府严厉处罚。
　　（二）数据模拟
　　我们考查上述参数后，选择相对中性的一个状态来表达二者博弈关系的一个实现。取R=10，K=2.5，B=9，C=1，α=2，E=3，F=10（单位均为：亿元）。
　　用逆推归法得到，此时的均衡路径是地方政府严格监管―开发商开发商品房―地方政府严厉处罚。
　　总之，地方政府先选择，如果地方政府选择严格监管，那么开发商可以选择开发经济适用房或者开发商品房，那么此博弈结束，最终政府选择“严格监管”，开发商选择“开发经济适用房”是纳什均衡，各自收益为（B-αC，R）；或者开发商选择开发商品房。
　　四、对策建议
　　随着房地产行业的快速发展，房地产税收也得到了相应的增长，但是中国经济适用房制度还不是很完善，存在着一些需要解决的问题。本文根据完美信息动态博弈理论建立了政府和开发商之间的博弈模型，运用逆向归纳法求解了数值算例，验证了模型的正确性，并针对问题给出了相应的对策建议。房地产行业的健康发展是一个非常复杂的系统工程，需要政府和开发商之间的通力合作，才能实现国民经济快速、稳定发展的宏伟目标。
　　参考文献:
　　[1]魏建，张昕鹏.市场的制度性分割：经济适用房制度的博弈分析[J].山东大学学报:哲学社会科学版,2008,(1).
　　[2]苏明华.经济适用房建设过程中的博弈分析[J].中小企业管理与科技:上半月,2008,(5).
　　[3]文林峰.民生关怀下的公共廉租房[J].改革,2010,(3).
　　[4]段超杰.经济适用房政策的博弈分析[J].现代商贸工业,2009,(5).
　　[责任编辑 陈凤雪]

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-392119.htm