基于消费者视角的CBD商业发展问题分析

来源:用户上传      作者: 于苗

　　摘要：消费者是影响商业发展的重要因素之一，从消费者需求视角出发，剖析中国中央商务区中的人口结构、消费特征、购买习惯、商业特色等，对调整中央商务区内的商业结构、网点布局、促进CBD商业发展有着重要意义。
　　关键词：消费者；中央商务区；商业布局
　　中图分类号：F123.9文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）21-0190-02
　　
　　前言
　　中央商务区（Central Business Department）是大城市、特大城市、中心城市发展到一定阶段的标志，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、巴黎的拉德芳斯等，都高密度地汇集了金融、贸易、信息、会展、高档零售和餐饮等产业。由于中央商务区内具有人流量高、收入水平高等特点，发达的商业一方面可以满足消费者高档次的物质需求，而高档商业的高额利润又进一步促进了中央商务区的经济发展，适量发展商业可以维持商务区的持久繁荣，防止区内内产业空洞化。因此，对CBD消费者特征进行研究，有利于CBD商业的协调发展和合理布局，能够为制定CBD商业的可持续发展战略提供决策依据。
　　一、消费者对CBD商业发展的影响
　　CBD的主要消费群体以商务区内的商务人员、高档公寓区的居民、周边的涉外人群和旅游观光者为主，人口流动性大、购买能力强、消费层次高成为CBD商务区的一大消费特点。因此，CBD内消费者的人口规模、年龄结构、受教育程度、收入水平、消费习惯等对CBD商业布局都产生着重要的影响作用。
　　1.人口规模对CBD商业发展的影响
　　商业的发展终究要以不断增长的市场需求为基础。一般来说，人口年增长率在3%以上的区域才适合兴建商业项目，人口规模增大必然带来更多的消费需求，商家在选址时通常最先考虑的就是人口规模，赖利法则（William J，Reilly）、康维斯法则（Comverse）、哈佛模型（D.L.Huff）等著名的商圈研究理论都将人口规模或人口密度作为评价商圈吸引力的重要参数。人口数量会给CBD商业发展带来规模效应，从另一方面来说，这些人口的年龄结构、受教育水平等也决定了CBD商圈的消费价值趋向。
　　在对北京CBD和上海陆家嘴的调查中发现，其主流消费人群以20~40岁的中青年消费者为主，占CBD总消费人群的84%，这些消费者对休闲娱乐的关注度极高，其兴趣爱好集中表现为运动、旅游、上网和购物等。其中男性消费者对运动、上网较为关注，分别占被调查者的65.33%和48.25%；而女性消费者则对购物和旅游表现出强烈的偏好，分别占66.73%和48.57%，购物位于女性消费者兴趣爱好的榜首。这些消费者日常休闲喜欢去的地点，主要包括商场、饭店、电影院、咖啡厅等休闲娱乐场所，其日常消费支出多集中于服装、娱乐、美食上。可以发现，休闲娱乐正成为引领CBD区域商业发展的主要消费趋势。
　　2.收入水平对CBD商业发展的影响
　　CBD商圈消费者大多是一些商务人士或公司白领，他们的收入水平通常要高于所在城市的平均收入水平，其不但购买能力强、消费量大，对与商品的品牌、档次、品位要求也很高，消费特点呈现出多元化、个性化的变化趋势。调查发现，CBD商圈的消费者在学历结构上以大学为最多，占被调查者的70%以上，其次是高中和研究生。从收入情况看，CBD商圈的消费者的实际收入比预计要低一些，有超过40%的消费者月收入在5 000元以下，月收入在0.5万元~1万元之间的消费者为50%，仅有少数一部分人月收入超过了1万元，他们的平均收入略高于当地的城镇居民收入。同时，CBD商圈的消费者无论从自身的经济条件，还是从消费理念上，都体现出高于北京市整体消费层次的特点，这些消费者不再停留在实用性的消费层面上，他们更讲究提高生活的品质，追求个人价值的体现。
　　3.商业特色对CBD商业发展的影响
　　中央商务区不仅是外资公司、金融企业、驻外人员的主要工作区域，随着区域内商业的发展，逐渐形成了别有特色的CBD商圈，其高端、时尚的商业定位，吸引了大量消费者到这里消费。调查发现，有49.61%的消费者喜欢到CBD商圈逛街购物，是由于这里的商业网点聚集。以北京为例，其面积不大的CBD商圈中，就有以国贸商城、万达广场、永安里贵友、蓝岛大厦等多处商场为中心的商业集中地段，这些商场的品牌多样、可选择余地大，成为消费者购物的好去处。另外，文化气息也是吸引消费者到CBD商圈消费的重要原因之一，如上海的陆家嘴滨江大道，洋溢着上海独有的浪漫、闲逸、雅致的气息，因为这样的文化氛围前来消费的人占被调查者的42.43%。
　　4.基础设施对CBD商业发展的影响
　　在对CBD商圈基础设施的调查中，消费者反映问题较多的是停车场所不够方便，公共设施不够齐全。消费者普遍认为CBD商圈的购物环境较好，其环境卫生、卖场气氛、标志张贴和海报宣传都达到了较高的水平。大多数的消费者对CBD商圈的购物便利性也表示满意，认为其地理位置、支付便捷、行走畅通、交通路线都比较符合大众的需要。在对CBD商圈配套设施的评价中，认为CBD商圈内就餐方便和娱乐休闲较好和非常好的消费者占总人数的一半以上，但有超过1/3的消费者认为CBD内商业地段的停车场所不够理想、CBD内缺少休息设施。
　　二、对中国中央商务区商业发展的建议
　　中国的中央商务区以其高端、时尚、商务性的商业定位成为引领城市商业发展的旗帜。然而，不断发展的CBD，其涵盖人群层次越来越复杂复杂，一味追求高端显然不能符合消费者的广泛需求，今后的CBD商业该如何布局和发展，笔者认为可以从以下几个方面入手。
　　1．按照消费趋势调整商业布局
　　在对消费者购物场所偏好的调查中发现，购物中心、大型超市和百货商店是消费者喜欢经常去的购物场所，这说明了消费者不单单是对高端消费品牌有所需求，他们对于购物中心和大型超市所经营的中高档品牌和日常用品的需求量更大。调查中也发现CBD消费者的收入水平并不是特别高，因此更多的消费者愿意选择购买一些中高档的品牌，特别是随着超市经营向百货型转变，超市不再局限于销售食物和日常用品，琳琅满目的各色商品令消费者逛超市也能体验到如同在百货店购物的乐趣。同时，这些消费者平时最喜欢去的娱乐场所恰恰是商场、电影院、健身中心或饭店等，这一系列对休闲场所的需求，在购物中心里都可以得到满足。例如，北京CBD的万达购物广场和上海陆家嘴的正大广场里，不但经营中高档品牌的商品，购物广场内还附设有电影院和各色餐馆、咖啡厅及健身中心等，满足了消费者在吃、穿、玩方面的一系列需求。
　　通过以上分析，本研究认为今后CBD内商业网点的规划，应该按照CBD消费者的需求和消费趋势，调整商务区内的商业结构，使商品价位与消费者的购买能力相协调，在维持高端商业定位的同时，还应该增加购物中心和大型超市的建设，在周边要形成吃、喝、玩一体化的配套设配，大型超市也要逐步的向百货型超市或店中店超市转变，以适应CBD商圈消费者的消费特点。
　　2.按照消费习惯突出商业特色
　　调查发现，大部分消费者是由于CBD的商业网点聚集和喜欢这里的商业特色而前来消费的。显然，商业网点聚集为消费者提供了极大的消费便利性、可选择性，清晰的商业定位和商业特色使得消费者的购物目的性更明确。因此，商业聚集和特色是CBD商圈最具吸引力的地方。同时，也有很多消费者对商圈的文化气息和商务氛围表现出好感。本研究认为，商业聚集这一目标，可以通过调整CBD内的商业结构来实现，而增强商业特色则可以通过突出CBD商圈的文化气息和商务氛围得以实现，独特的文化气息和商务氛围是打造CBD商圈商业特色的有效途径，高品位、文化性、商务性的商业定位必将推动CBD商圈的发展。
　　3.增设更多可供休息的场所
　　中央商务区是各大金融企业、公司总部的办公地带，每天有几百万的公司白领在这里工作，更有来CBD从事商务活动、购物、观光的游客。另外，随着人们生活质量的提高，对休闲娱乐需求的增加，消费者对于CBD商圈内基础设施的需求也越来越多，在CBD内人们除了需要高楼大厦和现代化的设备，还需要便利的交通、舒适的休闲场所、优美的绿地和环境等。虽然CBD是中央商务区，人口流动大，上班族多，但是到CBD商圈购物、休闲、娱乐的消费者不在少数，大家下班之后或空闲之余都愿意通过购物休闲来舒缓工作和生活压力。因此，增设可供人们休憩的公共设施、公园和绿地是广大消费者的需求，也是建设一个人文CBD、绿色CBD的要求。
　　参考文献：
　　[1]蒋三庚.北京CBD商业发展趋势及对策分析[J].首都经济贸易大学学报，2005，(1):10-13.
　　[2]蒋三庚.中国主要CBD现代服务业集聚发展对策研究[J].首都经济贸易大学学报，2010，(4):22-28.
　　
　　[责任编辑 吴迪]

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