房地产融资租赁各方的利益分析
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作者: 罗燕霞
摘要：近年来，中央政府已经对房地产展开了新一轮全面而严厉的调控，使用了税收、土地、金融等政策调控手段，严厉打击投资投机购房炒房，遏止房价上涨，但仍然有很多人买不起房，而房地产融资租赁经营是房地产开发经营的一种新的方式，通过对融资租赁各方的利益分析证实它将有很大的发展前景。
关键词：房地产；融资租赁；收益
中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0148-02
一、房地产融资租赁的含义
要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。简而言之，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：一是房地产融资租赁的标的物是房屋即不定产，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动；二是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。而一般融资租赁可以不转移。
二、房地产融资租赁的具体操作办法
房地产融资租赁一般业务流程有五个步骤：第一步，承租人（购房者）在找到合适的供货人（商品房开发商）之后，向出租人（金融租赁公司）提出租赁申请。第二步，金融租赁公司审核购房者的申请资料并了解购房者的信用和偿债能力。第三步，金融租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同金融租赁公司与购房者签订融资租赁合同。第四步，购房者向金融租赁公司支付租金，金融租赁公司向开发商支付购房款。第五步，开发商向购房者交付商品房并办理商品房产权登记证书，金融租赁公司在该产权登记证书上设定他项权力抵押登记。
其业务流程图如下：
三、房地产融资租赁中各方所能获得的利益分析
（一）房地产融资租赁中开发商的利益分析
1.能够开拓房地产市场，扩大房地产销路。开发商采用融资租赁方式销售房产，有利于向用户和市场推销产品，变潜在的市场需求为有效需求，并可以拓展房产营销渠道，房地产商就可以凭此进口抽出资金、人力去进行下一轮开发投资，使开发商的运行形成良性循环。
2.获取市场供求信息，提高经营决策水平。开发商借助租赁形式，既可以实现房产价值，又可以捕捉有关房产的供求信息，以便把握商机，提高开发商经营管理水平，进而增强其市场竞争能力，作出及时而准确的经营决策。
（二）出租人利益分析
1.运营风险较小。由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，保留房产的所有权是投资的有效保障。融资租赁是以承租人获得租赁物品的使用权，出租人拥有租赁物品的所有权而展开的，这有利于融资租赁风险的分担和控制。出租人通过收取租金获得稳定的收益，若承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种安全的投资方式。
2.租赁公司能逐步收回成本回笼资金，能够获得较多的稳定收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金，这也正是出租人投资回报的物质基础。融资租赁的租金较高，一般包括房产成本、利息、手续费和保证金，往往高于同期银行贷款利息。而且如果从房地产商处购房形成一定规模后，还能得到房地产商的优惠，这样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。
3.提升租赁公司的市场竞争能力。融资租赁是金融与贸易为一体，对其研究、开发和营销必须讲究集约化、系统化和功能化。因此，融资租赁在房地产业中的应用在为企业和社会提供优质高效服务的同时，也提高了自身的发展能力和市场竞争力。
（三）对承租人的利益分析
由于房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现，这样就保证了承租人的基本利益。而承租主体不一样所获得的利益不一样。
1.承租主体为个人。（1）可以降低房屋消费门槛。按揭贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，可以培育有效需求，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望变成现实。（2）可以治疗“房奴恐惧症”。通过融资租赁房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费由于实行先租后买，使住户有了归属感，可以放心做装饰投入，可以将租入房地产视为“准己产”，满足住房私权带来的好处，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及合同，万一以后遭遇失业等情况，可选择放弃购买，减轻精神压力。
2.承租主体为企业。（1）改善关键财务指标。融资租赁不必像一般的投资方式，要一次性筹资并支付大量资金，而只需要投入较少的资金，即可获得需要较多资金才能购买的房产。这样企业可以在不减损自己的固定资产的前提下来加大自己资产的流动性，相当于增加了企业的流动资金，把资金投向收益率高的其他资产，从而提高资金的使用率和收益率，这样就会使企业关键财务指标得以改善。（2）提高企业资金利用效率。如果选择出售回租这种融资租赁交易方式，将房产出售变现，然后租回使用，即它把自有房产的所有权转让给融资租赁公司，从而取得资金所需的货币，同时它又从该融资租赁公司租入该房产，因而丝毫不妨碍对该固定资产的继续使用。这样就使原来的固定资产转换成了流动资产，提高了企业资金利用效率。（3）为企业提供中长期资金来源。房地产融资租赁发挥与银行借贷等中长期融资手段相同的作用，但不像银行融资对资金的用途提出较多的限制性要求。由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，通过租期内租赁物的完整来保证，出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来的盈利能力，而不是过去的信用历史和财产资本基础，这样使一些资产负债率较高的企业、没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过这种途径获得中长期融资。
（四）对间接参与方――商业银行的利益分析
发展房地产融资租赁有利于缓冲银行风险，促进银行商业化改革。
1.房地产融资租赁业所需的流动资金，由于其功能单一，现金流量好，银行风险也相对减少。从事融资租赁的金融机构和企业在流通环节中的中介作用，可以减少银行直接对企业的固定资产贷款，有利于改变银行资产结构，增加资产流动性；可在自己熟悉的领域里进行相对集中的风险控制，有利于减少银行风险评估的难度；有利于拉动银行的信贷规模，加大投资力度，改善资金的安全性、流动性和收益性。
2.拓展银行业务，降低营业风险。这是因为对银行而言，一笔信贷资金的发放和回收，有出租人和出租人拥有所有权的房产共同作为担保，并且银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1%的保理业务手续费，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由租赁公司补足，这样将风险降到最低。
四、房地产融资租赁业的前景
由以上分析所得房地产融资租赁经营有其自身的优势，对于挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作用。房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过房地产融资租赁，可以实现住宅消费的梯次推进，保证社会的秩序，使家庭、国家长效稳定发展，因此在中国有很大发展前景。
参考文献：
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