中国高校住房管理体制改革的探讨
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作者: 曾 几
摘要:随着房改的深入,中国高校住房管理体制亟须改革。从中国高校住房管理体制改革所面临的难点出发,探讨了中国高校住房管理体制改革的困难所在,并根据改革的现状与难点提出相应的对策建议。
关键词:高校;住房管理体制;改革;管理队伍
中图分类号:G520文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)28-0256-02
随着中国实物福利分房政策的结束,原有的高校住房管理体制必须进行转变。与实物福利分房时代相适应的行政型、福利型的高校住房管理体制必须向企业化、专业化、社会化的住房管理体制转变。经过近些年的努力,中国高校住房管理体制改革已经取得了一些进展,然而改革过程中仍然困难重重,需要做进一步深入的探讨。
一、中国高校住房管理体制改革的难点
1.校内房产权不充分,交易困难。与1998年中国的房改相适应,中国高校校内房则以一定的价格出售给本校教职工,为了防止高校校内房产流失,抑制部分人的投机行为,规定了校内房不得自由上市交易。这条规定防止了部分人的投机、寻租行为,然而却也阻碍了校内房的合理流动。随着时间的推移和财富的积累,拥有校内房产权的教职工的个人需要发生了巨大变化。许多拥有校内房的教职工由于收入的增加、配偶方参加单位住房建设等,拥有了两套以上的住房,有出售或者出租校内房的动机。据调查,高校普遍存在着以私自出租、无偿借用等形式私下出让校内房使用权的现象,可以说,校内房的合理流动是经济发展的必然趋势。
2.高校住房管理队伍建设滞后。住房管理体制改革过程中必须加强对住房管理队伍的建设。而长期以来,由于各种主客观条件的限制,中国住房管理队伍的建设一直滞后于住房管理体制改革的需要,成为中国高校住房管理体制改革顺利推进的一大阻碍因素。具体来说,高校住房管理队伍建设的滞后表现为两个方面:一是高校住房管理队伍未能树立正确的住房管理体制改革的指导思想;二是住房管理队伍的存在冗员、效率低下等问题 [1]。首先,高校住房管理队伍未能树立正确的指导思想。长期以来,中国实行的是实物福利分房制度,而与之相对应的高校住房管理体制则是行政事业单位型的住房管理模式。现有的高校住房管理人员大多已经适应了行政事业单位型的住房管理模式,很难接受自负盈亏、自我发展的市场模式,对市场经济条件下的住房管理制度认识不足,未能树立正确的住房管理体制改革的指导思想,从而对适应市场经济的住房管理体制改革有抵触情绪,阻碍高校住房管理体制改革的顺利推进。其次,高校住房管理队伍的存在冗员、效率低下等问题。市场经济下的高校住房管理体制以高效率、低成本为特征。然而中国现有高校的住房管理队伍不仅在年龄结构、知识结构上无法达到高效率的目标,而且存在着冗员的问题,一部分文化层次低、技术水平差的人员需要分流。
3.青年教师公寓建设不足。长期以来,中国实行福利性的住房政策,对住房者只象征性地收取数额极低的房租,造成了资金不足,无法依靠自主经营实现住房的再生产,只有依靠国家的补贴养房建房。在旧的住房体制下,高校住房尚能依靠国家财政投入实现再生产,而在以市场化为特征的新的住房体制下,造成了旧房失修、新房建设不足等问题的产生。另外,各个高校为了自身发展的需要,每年都要以引进、分配、调入等形式增加教职工,这些新增加的教职工也有住房的刚性需求。一方面是住房需求的刚性增长,另一方面是高校新房建设不足,造成了高校住房供需缺口逐步增大,已经严重影响到高校师资队伍的稳定,给学校正常的教学工作造成了极大的困扰,不利于学校的稳定发展。
4.住房补贴发放标准缺失。随着实物福利分房时代的结束,以货币形式对高校教职工住房进行补贴成了主要的替代方式。然而在以货币补贴实现对高校教职工住房进行补贴过程中,却出现了不少的问题和矛盾,主要体现在住房补贴发放标准的缺失。对教职工住房进行货币化补贴涉及的面广,政策依据比较少,也没有现成的案例可以借鉴,因此在实践中困难重重。比如,住房补贴的发放究竟是依据教职工的工龄还是主要依据教职工家庭收入情况及负担情况,是否需要考虑教职工住房的面积大小以及住房质量的优劣,是否需要考虑教职工配偶收入情况及配偶方单位对住房补贴的情况等等。客观上存在着住房补贴发放标准不一致,缺乏统一性以及可操作性,不仅给住房补贴发放造成巨大困难,还容易造成教职工心存不满、影响教职工的安定团结 [2]。
二、中国高校住房管理体制改革的基本原则及注意事项
(一)中国高校住房管理体制改革的基本原则
1.改革必须与中国社会主义市场经济发展要求相适应原则。随着中国社会主义市场经济逐步深入发展,各种制度以及管理体制也必须逐步适应市场经济发展的需要。原有的高校住房管理体制以行政性、高福利、粗放式为基本特征,必然与中国社会主义市场经济发展相悖。随着实物福利分房时代的结束,原有的高校住房管理体制所辖范围逐步缩减,造成了管理人员的大量富余,人员的知识与年龄结构逐步不适应高校住房管理的要求。
2.改革必须与中国住房制度改革相适应原则。中国从1998年开始全面结束实物福利分房,大部分人通过市场自行购买商品房解决住房问题,对于住房的质量以及环境要求都有了大大提高,高校住房管理体制改革必须与之相适应。在高校住房管理体制改革的过程中,要注重将高校住宅管理与市场上的专业住宅管理相结合,引进现代先进的住房管理技术。鼓励将高校住房管理业务外包给专业化的物业管理公司,将教职工的住房购买、装修、维修以及出售等业务通过专业中介公司办理,高校住房管理机构则对这些业务进行必要的监督与管理,从具体的住房管理业务中独立出来 [3]。
(二)中国高校住房管理体制改革过程中必须注意的事项
1.保证住房维修基金的来源。新住房体制下,学校不负责教职工住宅的维修以及住宅小区的公共基础设施建设,只能依靠教职工积累基金,进行维修以及公共设施投资。这就要求新的住房管理体制能够合理积累并合理利用维修基金。具体来说,可以建立教职工住宅维修基金账户,将售楼款的一部分存入维修基金户头,用于教职工住宅的维修支出以及教职工住宅小区的公共设施支出。
2.要注重对新住房管理制度的宣传力度。新住房体制的实施,包括定期物业费的收取是市场经济发展的必然要求,而这同时也与长期的高福利住房制度产生极大的落差,教职工也自然容易产生一定的抵制情绪,这对于新住房管理制度的贯彻落实具有一定的阻碍作用。
3.争取学校对新住房管理制度的支持。住房管理制度的改革不仅涉及到每一个教职工的切身利益,也影响到了学校的长远发展,新住房管理制度的实施要与学校的长远规划以及发展需要相结合,才能得到学校领导层的支持与认可。新住房管理制度的实施,必然有一部分人要分流转岗,必然要求学校有相应的配套资金的支持。
三、中国高校住房管理体制改革的对策建议
1.更新观念,加大住房管理体制改革宣传力度。随着中国社会主义市场经济的体制的深入发展与逐步完善,建立与市场经济相适应的高校住房管理体制已成必然趋势。然而,住房属于耐用品,价值高,高校对于教职工购房补贴数额有限,教职工的住房问题日益凸显,已成为制约高校发展的瓶颈。必须改变教职工在传统经济体制下形成的“等、靠、要”的思想,实行货币化补贴,加大集资房、经济适用房的建设力度,主要依靠教职工自身努力解决住房问题。在这一过程中,必定引起一部分教职工的不满情绪,必须注重对教职工不满情绪的排解,加大新住房管理体制的宣传力度,千方百计降低改革的压力和阻力。
2.引进先进的住房管理技术,建立各种职能机构。首先,要建立高校住房管理中心。该中心承担着对高校住房的宏观管理职能。该中心要对国家的房改政策,特别是针对高校教职工的住房政策进行大力宣传,按最新的政策和标准发放教职工的住房补贴,建立各种与教职工有关的住房档案。总之,高校住房管理中心要能够切实承担起宏观管理角色的责任。其次,建立专业化的物业公司,提供专业化服务。在旧的住房体制下,教职工住房的维修资金来源于学校的投入,在新的住房体制下,由教职工定期缴纳一定的物业费作为维修基金和小区公共建设基金。在这种背景下,有必要建立专业化的物业公司,为教职工住宅区提供绿化、水电、卫生、环境等公共服务,改变以往行政管理体制下的弊端,扭转重建设、轻管理,重维修、轻服务的局面,更好地满足高校教职工对居住和环境质量的要求 [4]。最后,建立房地产中介服务结构。随着中国住房管理体制改革的逐步深入,各种房地产中介服务机构蓬勃发展,为房地产二三级市场的活跃作出了巨大贡献。随着时间的推移,有些教职工有改善住房的需求,而有些教职工则有购房需求,努力发展高校住房的二三级市场,对于教职工住房问题的缓解有着重要意义。
3.加大教师公寓建设的力度。在新的住房体制下,许多高校加大了公有住房的出售力度,虽然符合住房体制改革的大趋势,然而却忽视了加大教师公寓建设的力度,一定程度上制约了高校对高新技术人才的引进。因此,在新住房管理体制下,不仅要加大公有住房的出售力度,还要多方渠道加大教师公寓建设的力度,并从新增教师公寓住房数量中提取一定的比例用于教师公寓周转,重点面向新引进的人才开放,解决新引人才的住房问题,从住房制度上为学校的进一步发展作贡献。
4.多渠道解决高校教职工的住房问题。由于历史和现实的诸多原因使得高校在经费以及所拥有的土地方面往往捉襟见肘,在新的住房管理体制下,解决所有教职工的住房问题显得不太可能。因此,高校住房管理部门必须放长眼光,运用市场经济规律,通过各种途径以及渠道帮助教职工解决住房问题。可以考虑与校外房地产开发商精诚合作,引进校外资金,盘活学校所拥有的土地,并积极争取上级主管政府部门的支持,通过按揭、购房优惠、发放购房补贴、减免房产交易税等手段,积极帮助教职工解决住房问题。
参考文献:
[1]尹勇.高校住房管理体制改革的难点和对策[J].重庆大学学报:社会科学版,2004,(6):52-54.
[2]王正栋.浅谈高校住房管理体制的转变[J].中国高教研究,1999,(4):12-14.
[3]陈志银.建立新的高校住房管理体制[J].中国房地产,2002,(10):70.
[4]李海林,等.对高校住房制度改革的探讨[J].石油大学学报,2001,(4):3-81.[责任编辑 陈鹤]
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