银川市住宅市场供需结构研究

来源:用户上传      作者: 王 斌 朵玉鑫 田媛媛 杨 婷 田 甜 陈 海

　　提要近年来，银川市房地产业发展迅速，房价涨幅大。但目前的现状却是空置率上升，很多人买不起房而很多人却拥有数套。我们通过收集大量的资料，对住宅市场供需结构的对比分析，找出住宅市场供需结构存在的主要问题和成因，通过定量的方法准确地对有效需求和有效供给比例的对比，确定市场结构的发展方向和调控机制。
　　关键词：住宅市场；供需结构；银川市
　　中图分类号：F293.3文献标识码：A
　　
　　当今世界，房地产业的发展是我们每个人都关心的问题。特别在我国，房地产业作为支柱产业，与国民经济发展有着直接性的关系。在美国，大部分的人都居住在2～4层的别墅和公寓里，当然这与美国强大的国民经济是相关的。与美国相比，新加坡也算是发达国家，但在新加坡的住宅市场中，60%以上的住宅属于经济适用房，这就反映了新加坡房地产市场的稳定性。银川市的住宅市场就目前情况而言，房价偏高，供需结构失衡。本研究对调整和优化银川住宅市场供需结构，合理控制房价，满足不同收入阶层的住宅需求具有重要的理论和现实意义。
　　一、住宅市场供需结构的内涵及指标
　　（一）住宅市场供给结构的内涵。住宅市场供给结构是指一定时期某类住宅商品开工面积占住宅商品开工总面积的比重。其公式为：
　　Wi=（1）
　　式中，Wi：某类住宅商品供给比例；Si：某类住宅商品开工面积；i：住宅商品种类；∑Si：全部住宅商品开工总面积。
　　（二）住宅市场需求结构的内涵。由于在考察消费者某一特定时期内某一价格水平的住宅需求时，有效需求要比潜在需求更有意义，因此本文选择满足住宅可支付能力下的有效需求比例来描述住宅市场需求结构。
　　住宅市场需求结构是按照家庭收入结构中不同层次的住宅支付能力统计出的某类住宅商品有效需求比例，即在特定的预算约束条件下有能力购买的对某类住宅商品有效需求量在全部住宅商品有效需求总量中所占的比重。一定时期某类住宅有效需求量占住宅有效需求总量比重的计算公式为：
　　Qi=（2）
　　式中，Qi：某类住宅有效需求比例；Di：某类住宅有效需求量；∑Di：全部住宅有效需求总量（包括普通商品住宅、高档商品住宅和经济适用住宅）。
　　二、银川市住宅市场供需比例的计算过程（表1～表7）
　　三、银川市住宅市场供需结构的问题及成因分析
　　（一）银川市住宅市场供需结构存在的问题。由上表显示的数据看，高档商品住宅供不应求，普通商品住宅供大于求，经济适用住宅供不应求。具体分析如下：
　　1、银川市高档商品住宅供不应求。2007年的有效供给比例为10.65%，而有效需求比例为27.66%；2008年有效供给比例为13.03%，比上年增长2.38%，有效需求比例为25.54%，比上年下降2.12%；2009年有效供给比例为19.87%，比上年增长6.84%，有效需求比例为29.09%，比上年增长了3.55%。有效供给比例逐年增加，而有效需求在2008年略有下降，但在2009年依然在上升。3年的供需之差由大到小，分别是17.01%、12.51%、9.22%。可以看出，总体上高档商品房的供需之差在减小。
　　2、银川市普通商品住宅供大于求，而且相差比例较大。普通商品住宅的供需在整个住宅市场中占的比例最大。2007年的有效供给比例为78.86%，而有效需求比例为48.94%；2008年有效供给比例为79.12%，比上年增长0.26%，有效需求比例为51.06%，比上年增长2.12%；2009年有效供给比例为67.31%，比上年下降11.81%，有效需求比例为43.64%，比上年下降了7.42%。有效供给比例2008年增加，2009年比上两年都小，供给下降比例较大，而有效需求在2008年略有增加，但在2009年下降比例较大。3年的供需之差由大到小，分别是29.92%、28.06%、23.67%。可以看出，普通商品房的供需总体上供需之差在减小，但差距依然在20%以上，也就是有效供给远远大于有效需求。
　　3、银川市经济适用住宅供不应求。2007年的有效供给比例为10.49%，而有效需求比例为23.40%，2008年有效供给比例为7.85%，比上年下降3.64%。有效需求比例为23.40%，比上年没有增降，2009年有效供给比例为12.82%，比上年增长4.97%，有效需求比例为27.27%，比上年增长了3.87%。有效供给比例2008年下降而2009年上升，而有效需求在2008年没有增减，在2009年增加。3年的供需之差由增加到减小，分别是12.91%、15.55%、14.45%。可以看出，总体上高档商品房的供需之差在增大，即有效供给远远小于有效需求。
　　（二）银川市住宅市场供需结构不合理的原因分析
　　1、高档商品住宅供不应求的原因分析。对于一个中小型城市来说，高档商品供不应求的现象还是很少见的，但是调查数据显示供大于求，而且供需比例之差在10%以上，在2009年下降到9.22%。具体供不应求的原因有以下几个方面：一是外地有钱人在银川购房比例增加，由于银川特殊的地理位置和适居性使得周边城市的居民迁居银川，例如内蒙古左旗、银川周边的卫星城市等的高收入群体都想在银川居住；二是大部分的炒房者和投机者导致高档商品住宅供不应求的原因以及高档商品住宅的高额利润致使开发商不断开发，而投机的行为使得高档商品住宅的销售量急剧增加，空置率也逐渐上升。
　　2、普通商品房供大于求的原因分析。普通商品房的供给比例达到了70%以上，占到了很大的比例。而需求比例只能达到50%左右，相差20%以上，也就是说供给远远大于需求。主要供大于求的原因有：一是相对于保障性住房来说，普通商品住宅的利润还是很客观的，主观的开发是很重要的方面，随着住房的市场化，开发商主要开发的就是普通商品住宅；二是很多二次或二次以上的置业者，有的是为了投资，有的是为了改善性需求；三是高额的房价和涨幅的快速使得很多普通商品住宅的潜在消费者采取了观望等待或者租房的状态，导致消费者置业观念的改变；四是外地人在银川购房比重大，据宁夏日报统计，2006年外地人在银川购房比率占全市的52%，这就意味着为什么空置率上升而房子却卖得很快。
　　3、经济适用住宅供不应求的原因分析。作为一个发展中国家，应该说经济适用住宅占较大比重，如新加坡的经济适用住宅占到整个住宅的70%以上，但在我国却并非如此。原因如下：一是与我国的国情有关。房地产业是我国的支柱产业，所以为了国民经济的大力发展，因保障性住房的利润低，投资回收率不高，所以很多开发商不愿意开发，同时政府的支持力度有限，导致经济适用住宅开发量少；二是消费者本身的经济因素。在50份市场问卷调查中，72%消费者的收入属于经济适用住宅的范围。这么大的需求本身就在我们国家所能承担的范围之外，在此种经济条件下是很难实现的；三是保障性住房不利于房地产二手市场的发展。由于国家政策规定保障性住房在几年之内是不能转让的，这就大大地降低了它的经济性。除此之外，经济适用房建设方面也出现了众多错位，出现“经济适用房不经济”现象。例如，经济适用房虽然面向低收入家庭，但存在房型过大、总价偏高问题；销售对象存在错位，在一些经济适用房区，奔驰、宝马随处可见，这主要是购买条件的漏洞，使得一部分非低收入户趁机获利；经济适用房的单价也较高，对于低收入户还是难以承担等。
　　（作者单位：宁夏大学资源环境学院）
　　
　　主要参考文献：
　　[1]王怡，顾志勇.信用城市.中国计划出版社，2006.
　　[2]赵飞燕，陈银蓉.住宅市场供需结构分析.华中农业大学土地管理学院（农业与技术），2010.
　　[3]王克忠等.房地产经济学教程.复旦大学出版社，1995.
　　
　　注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文

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