住房抵押贷款证券化动因研究

来源:用户上传      作者: 黄轶凡　张　鑫

　　随着我国住房抵押贷款市场的持续发展，近几年来住房抵押贷款占商业银行各项贷款余额的比重不断增加。住房抵押贷款证券化对于存贷比例较高和面临资本充足率压力的国有商业银行而言，能够起到提高资产流动性、改善资本结构的重要作用，对于我国金融市场的发展具有重要意义。
　　
　　一、住房抵押贷款证券化的含义、特点和发展现状
　　
　　资产证券化(ABS）是一种融资体制安排，它是以特定的资信为信用基础，通过对该资信所对应的未来现金流进行结构重组和信用增级，在开放性的金融市场上发行证券进行融资的制度安排。住房抵押贷款证券化(MBS)是以住房抵押贷款为基础资产发行证券，是资产证券化中出现最早和最多的一种。
　　资产证券化的核心内容是基础资产的真实销售以及发行之前的信用增级，这两点决定了ABS信用风险的特殊性。第一，所谓“真实销售”是指某项财产的转让使得其不再属于债务人的财产范围。在ABS发行中采用真实销售主要是为了达到SPV与发起人破产隔离的目的，即转移被认定为“真实销售”能够使得发起人实现对资产的表外处理，SPV将对基础资产拥有所有权。在发起人破产时，基础资产将不会作为破产财产进行清算。因此，真实销售保证了ABS发行所依托的基础资产与发起人的破产风险之间的隔离，使得ABS的信用风险从根本上仅取决于基础资产应收现金流的质量。第二，信用增级可以通过第三方提供信用担保（即外部信用增级）或利用基础资产产生的部分现金流实现自我担保（即内部信用增级）来实现。如果可以从信用评级高于发起人的担保机构获得专类金融保险或现金抵押账户等担保工具，从而保证基本债务的履行或支持，那么ABS就可以获得高于基础资产或发起人自身等级。经过信用增级，美国的住房抵押贷款证券大多获得了与美国国债相同的AAA级的信用等级。住房抵押贷款证券市场在美国规模已相当庞大，近年来，其余额已经超过政府债券，成为固定收益市场最重要的组成部分。目前，美国超过半数的住房抵押贷款实现了证券化，2003年末，其住房抵押贷款证券余额为5.3万亿美元，占美国整个债券市场的24.2％，是美国债券市场的最大组成部分。由于实行破产隔离和经过信用增级，其信用独立于发起人。因此，大多获得了于美国国债同等的信用等级。同时，因为收益率高于美国国债、流动性非常强，而获得了投资者的普遍欢迎。许多商业银行以证券化为发放住宅抵押贷款的目的，在放出贷款之后便立即将贷款出售给特别目的机构，回收的资金可以继续用作贷款发放，证券化已成为商业银行的一条重要的融资渠道。
　　
　　二、资产证券化对于商业银行的作用
　　
　　1、提高资产负债管理能力。一般商业银行的主要资金来源为吸收存款，而存款的期限大多为短期。但银行若将吸收的存款以不动产抵押贷款的方式贷放出去，则得到的是长期债权资产。银行以短期负债融通长期的资产，很容易造成流动性不足的问题。如果银行可以将债权证券化，并在一般的债权二级市场中出售，银行就可以很好地解决由此带来的流动性问题。同时，如果银行所承做的贷款为长期固定利率贷款，而所吸收的资金为短期存款，那么银行将面临利率风险。当短期利率相对于长期利率升高时，银行所赚取的利差将会受到侵蚀，而使银行利益受损，甚至亏损。但目前在中国，由于利差比较大同时利率没有完全市场化，商业银行尚未面临由于利差被侵蚀而造成亏损的压力。
　　2、提高资本充足率。根据巴塞尔协议的规定，资本充足率的计算公式如下：
　　资本充足率=（资本－扣除项）/（风险加权资产＋12.5倍的市场风险与操作风险所需资本）
　　上式中的风险加权资产由银行各项资产乘以它们各自的风险权重得到。根据银监会对银行资产的风险权重的规定，住房贷款的风险权重为50％，而证券化后回收的现金的风险权重为0。显然，证券化可以大大减少风险加权资产的数额，有效提高商业银行的资本充足率。
　　3、实现资产负债表外化。从会计的角度看，证券化的结果会使表内资产通过证券化而表外化。表外化的意义主要在于：第一，由于应收资产转化为现金资产，风险性资产比例下降，使得金融机构的整体资产风险下降；第二，对于证券化部分的抵押贷款可以不需计提损失准备，从而使整体的资本准备数额下降，因此，原有的资本可以产生更高的获利，净资产报酬率得到提高；第三，长期资产转化为高流动性的短期资产，可以有效地改善资产负债表的流动性。
　　4、资金来源多元化。证券化本身是一个外部融资的过程。证券化机制的建立为发起人提供了一条新的融资渠道。银行资金来源的多元化，也便于银行通过资金来源的组合达到降低融资成本的目的。同时，由于发起人在出售贷款后，通常会作为该笔贷款证券化的服务商，仍保有收付款服务的权利。因此，长期而言将获得稳定的服务费收入。
　　5、降低资金成本。一般承做贷款的金融机构，必须依赖本身的信用向投资人吸收存款，所以贷款机构本身的信用评级决定了其获取资金成本的高低。但经过证券化,以所承做的贷款债权为担保，并采取适当的信用增强措施后发行证券，可以使该证券能够取得比发起人本身更高的信用评级，因此可获得较低成本的资金。例如，美国著名汽车金融服务公司――通用汽车金融服务公司在本身信用优良时，以手上的汽车贷款到票据市场贴现融资，但当信用等级下降时，便通过证券化做出AAA级的债券以进行低成本融资。
　　
　　三、商业银行开展住房抵押贷款证券化的动因
　　
　　1、解决存短贷长的问题。一般商业银行的重要资金来源为吸收存款，而存款期限大多期限较短。但银行将其吸收的存款以贷款形式贷放出去形成的一般为长期债权，特别是住房抵押贷款的期限多数超过十年，甚至长达二十几年。这些贷款业务一旦发生，银行的本金回流期限就已经被长期合约限定，银行资产可能面临流动性不足的问题。
　　目前，我国商业银行的“短存长贷”问题日渐突出，使银行面临的潜在的流动性风险不断加大。近年来，在贷款出现长期化的同时，商业银行资金来源出现短期化的趋势。全部金融机构活期储蓄存款余额和定期储蓄存款余额的比例从2000年的39.4上升到2004年9月末的54.4％；长期贷款余额和全部贷款余额的比例则从2000年的23.7％上升到2004年9月末的38.1％。其中，个人住房抵押贷款的增长是这一状况形成的重要原因。
　　1999年《关于开展个人消费信贷的知道意见》颁布后，商业银行的消费信贷业务发展迅速。个人住房抵押贷款由1998年的427亿元增加到2003年的12000多亿元，2004年上半年则超过了13800亿元，较1998年增长约32倍。2003年个人住房抵押贷款占商业银行各项贷款余额的比重达到9.27％。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18～20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。
　　2、分散风险的需要。目前，在还未实行利率市场化和住房抵押贷款规模相对不是很大的情况下，国内商业银行自身持有个人住房抵押贷款，主要面临如下风险：
　　（1）信用风险（住房抵押贷款风险防范机制不健全――潜在信用风险）。信用风险是指借款人未能按照合同偿还本息，以致银行对于其所办理的贷款可能遭受损失的风险。按银行办理住房抵押贷款均以该笔贷款的不动产标的物设定抵押作为担保。但遇到借款人无法偿还还必须采取法定程序执行拍卖时，因房地产不景气或其他因素，导致拍卖所得不足以抵偿原贷款的本金和所欠利息的情况时有发生，因此，银行办理住房抵押贷款承担了相当程度的信用风险。

　　我国的个人住房抵押贷款开展时间不长，商业银行在个人贷款基础管理方面还有待进一步完善。目前，由于个人信用档案尚未建立，银行难以对个人住房抵押贷款违约风险进行准确预测。同时，虽然目前住房抵押贷款的违约率在1％以下，但由于开展的时间不长，潜在的违约风险还没有充分显现出来。住房抵押贷款的期限一般都在10年以上，长则30年，随着经济的周期波动，违约率很大程度上存在上升的可能。如果将银行自身持有全部贷款，那么银行将承担全部违约风险。
　　（2）早偿风险。对于住宅抵押贷款业务而言，贷款的客户通常根据财富的宽裕程度等个人因素，或利率的变化等客观因素提前偿还贷款。住房抵押贷款提前还款的不确定性造成放款机构在经营上的两大阻力：一是原预期的利息收入因住房抵押贷款的提前还本而中断，使得银行面临盈利不稳定的风险；二是住宅抵押贷款提前还本的资金会给银行带来再投资风险。
　　在实行利率市场化后，商业银行还将面临利率风险，以及由市场竞争带来的更大的早偿风险。住房抵押贷款证券化可以通过真实出售，将该部分资产移出资产负债表，从而将相应资产对应的风险全部转移，达到有效分散风险的目的。
　　3、提高资本充足率。资本充足率是衡量一家银行风险抵御能力的指标，按照《巴赛尔协议》的规定，银行的资本充足率不应低于8％。资本充足率一直是长期困扰中国银行业的核心问题之一。根据各大国有商业银行公布的年报，截至2003年底，中国银行、工商银行和建设银行的资本充足率均未达到8％的要求。股份制商业银行，特别是已经上市融资的商业银行，其资本充足率指标向来好于四大国有商业银行。2003年底，除深圳发展银行外，其余已上市的四家股份制商业银行的资本充足率均超过8％的底线。下表显示了中国银行、工商银行和建设银行以及五家上市股份制银行的资本充足率情况表。
　　2004年中行和建行在政府有力支持下，通过获得外汇储备的注资以及发行次级债的方法，使得资本充足率得到显著提高，预计年底可以达到8％的要求。五家上市银行也均提出了再融资方案，但截止2004年中期，除招商银行公布资本充足率为8.12％外，其余四家上市半年报中均未披露这一数据。由于规模扩张过快，上市银行面临巨大的资本充足率压力。
　　根据银监会的规定，2007年以前各家商业银行的资本充足率要达到8％的要求。这一要求将加速各银行通过现行股东融集资本，实现首次公开募股、国际融资、引入战略投资者，以及发行次级债等方法来增强其资金实力，并增加附属资本。在2004年，七个主要的银行共发行了793.7亿人民币的次级债券。次级债的购买者主要是国内各家银行、保险和基金管理者。但根据资本充足率的规定，各家银行可以相互持有次级债，但不能超过其核心资本的20％。同时，国内A股市场正面临着严峻的扩容压力；在港或境外上市的审核程序复杂，各项要求较高，是一个长期的过程，能够达到要求的银行也是少数。而关键在于，这些方法的本质都是通过外部融资来解决问题，如果过度依赖，很容易引发一系列金融风险。因此，必须寻找一条更为市场化的、更为安全的途径，与银行的经营活动结合，从根本上缓解资本充足率问题。
　　住房抵押贷款在我国尚处于起步阶段，但近年来发展速度很快，在银行贷款总额中所占份额越来越大，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们的住房需求进一步增大，住房抵押贷款的未来发展规模将相当可观。通过住房抵押贷款证券化来提高银行资本充足率将是一条安全有效之路，并且随着住房抵押贷款规模的扩大，其所能发挥的作用将更加明显。
　　
　　四、目前国内开展住房抵押贷款证券化的障碍
　　
　　住房抵押贷款资产证券化是美国商业银行一项非常成熟的业务，引入我国可以作为提高商业银行资本流动性、分散风险和提高资本充足率的有效手段，对于商业银行意义深远。目前看来，在国内开展这项业务还面临着不少障碍。
　　1、住房抵押贷款的积极性问题。从香港的情况看，到1999年底，银行业个人住房抵押贷款已占贷款总额的29.2％，尽管如此，商业银行仍不愿意将按揭贷款出售进行证券化，因为住房按揭贷款质量高，效益好。而发放个人住房抵押贷款的非银行与银行金融机构的对个人住房抵押贷款证券化的观点和积极性大相径庭。非银行金融机构的积极性非常高，因为其资金和流动性的制约，迫使其发放个人住房抵押贷款之后须尽快将其出售。
　　从我国四大国有商业银行的情况看，住房抵押贷款是商业银行的优质资产，银行并不愿意将其移出资产负债表，更倾向于表内证券化，但真正意义上的资产证券化只能解决流动性问题，而不能有效分散风险。同时，我国的储蓄率较高，国有商业银行的流动性比较充足，尚无较大的进行住房抵押贷款证券化的内在压力。
　　2、税负问题。由于资产证券化的流程复杂，在个人住房抵押贷款证券化过程中，银行、SPV和投资者都涉及到税收问题。根据现行的有关政策，在贷款出售后，银行要缴纳印花税、营业税，这会使银行在优质资产证券化过程中增加了成本；SPV也要缴纳所得税、印花税、营业税等；投资者则需缴纳20％的利息所得税等。这些都给个人住房抵押贷款证券化增加了经济方面的障碍。
　　在美国，对于遵从被动经营原则的SPV不课征公司法人所得税，典型的例子是转付架构。在转付架构中，所有现金收入在扣除必要的服务费后全部转给投资人，因此完全不属于营利法人的行为。但是某些证券化的过程会产生多组证券以应对市场的需求，其现金的分配不再是单纯的转付，而是经过精密设计的重新分配，属于支付架构。支付架构下的整个证券化过程被视为融资行为，其为融资而付出的利息，按美国的税法可以抵税。为促进我国资产证券化的发展，需要对该产品给予适当的税收优惠政策。
　　3、法律障碍。在目前资产证券化进程中存在很多法律障碍，有关专家认为必须明确的问题有：证券化资产的法律界定；以“真实销售”方式转移资产的会计标准和转移的法律要件；证券化产品的发行和交易应满足的法律标准；信用增级的法律规定；设立“破产隔离”的SPV的特别主体资格的享有；证券化产品投资者的相关规定；相关的税收、外汇管理规定等。其中最突出的是设立SPV的法律依据问题。
　　特别目的机构（SPV）是发起人与投资人之间的中介机构，是资产证券化过程中最重要的一个环节，对于这种特殊实体，我国法律还没有专门规定。SPV是专门为发行证券而组建的实体，通常由信托公司或专门成立的资产管理公司担任。设立SPV的目的在于使证券发行人从法律上完全独立于资产的原始受益人，从而使证券化资产不会受到原始权益人破产的影响，达到“破产隔离”的目的。出于保护投资者的目的，美国有关法律规定SPV是不可以破产的。而国内法律尚未对SPV做出明确定义。
　　我国《公司法》规定，发行公司债券，股份有限公司的净资产额不得低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产额不得低于人民币6000万元，同时，累计发行债券的总面额不得超过该公司净资产额的40％，最近三年平均可分配利润足以支付公司债券的利息。而从国外资产证券化发展历史来看，SPV大多是专门为资产证券化而新设立的公司，一般都是空壳公司，本身几乎没有资产。我国现行法律对于资产证券化方面的空白对SPV的运作形成了障碍，影响了该产品的发展。
　　同时，我国的《企业债券管理条例》规定，“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄存款利率的40％”，这可能会降低SPV发行的债券的吸引力。对于“真实出售”的法律界定在我国是一片空白。另外，银行在将贷款出售给SPV，SPV以债权作为抵押担保发行债券的过程中，都会出现与《公司法》、《担保法》等现行法律相冲突或缺少法律依据的情况。

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