资产评估中的价值类型运用

来源:用户上传      作者: 闫晓慧

　　 《资产评估价值类型指导意见》(以下简称《价值类型》)实施以来,资产评估中价值类型的选择,在实践中越来越受重视。笔者连续3年参加吉林省资产评估协会组织的行业执业质量检查工作,发现前两年的评估报告中价值类型几乎为千篇一律的“市场价值”,而在2009 年的评估报告中,市场价值以外的价值类型的运用增
　　多。但对《价值类型》的理解不准确,进而导致价值类型运用不当、披露不充分等问题,仍普遍存在。
　　
　　一、关于价值类型的涵义
　　
　　资产评估中的价值类型,是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型从不同角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的,在数量上往往也存在着较大差异。例如,用一项专利权进行投资,投资到不同规模企业中,其产生的效用是不同的,表现出资产的价值也不相同。
　　(一)价值类型的分类
　　理论上,对价值类型可以从不同的角度或按不同的标准进行分类(见表1)。
　　
　　《价值类型》中所述价值类型,是指按资产评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态作为分类标准的。我们在评估业务中运用的,只能是按这种分类标准确定的价值类型,即市场价值或非市场价值(市场价值以外的价值),表2对市场价值和非市场价值的涵义及所需市场条件进行了归纳。
　　值得注意的是,非市场价值类型并非“一种”价值类型,而是“一系列”价值类型的统称,非市场价值类型与市场价值类型的主要区别就在于是否具有正常市场条件。
　　(二)依相关法律法规或契约等选择评估结论的价值类型
　　某些特定的评估业务其评估结论的价值类型会受到相关法律法规或者契约的约束。如以抵(质)押为目的的评估业务要受到《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(中华人民共和国建设部令第98号)、《房地产抵押估价指导意见》(中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布建住房[2006]8号)等法律法规、规章的约束,参照《房地产抵押估价指导意见》,资产评估报告中以抵(质)押为目的的评估也应该选择“抵押价值类型”;又如财产保险为目的的评估业务,要受到《中华人民共和国保险法》和保险双方签订的契约的约束。
　　
　　二、价值类型的选择和使用
　　
　　资产评估价值类型的形成主要与以下三大要素有关,即:资产评估特定目的、被评估对象的功能与状态、评估时的市场条件。每种因素都存在多样性的变化,各种因素不同状态的组合,构成了不同价值类型的形成基础,在资产评估实践中,应选择与评估对象存在条件相匹配的价值类型。
　　(一)价值类型的影响因素
　　相同的评估目的,相同的市场条件,被评估对象的功能与状态不同,评估选择的价值类型可能不同;相同的评估目的,不同的市场条件,被评估对象的功能与状态相同,评估选择的价值类型也可能不同;不同的评估目的,相同的市场条件,被评估对象的功能与状态相同,评估选择的价值类型仍可能不同。市场价值类型的运用具有广泛性,无论何种评估目的,只要具备正常市场条件,评估对象自身属性允许都可以采用市场价值类型。
　　
　　在不具备正常市场条件或评估对象自身属性不允许而需采用非市场价值类型时,对应的具体非市场价值类型则因评估目的不同而不同。
　　(二)价值类型的选择和使用
　　无论市场价值还是非市场价值,价值类型的选择和使用是需要满足一定的约束条件的,评估假设是表现评估条件约束的重要形式。如采用市场价值类型需要满足正常(公开)市场条件,在评估假设中评估师就要设定我们评估时的市场条件为“正常市场条件”,这就是“公开市场假设”。
　　评估方法是我们得出评估结论的技术手段,包括分析原理、技术路线和各种经济技术参数的选择。评估方法受到诸多因素的影响,最重要的因素就是评估结果的价值类型、评估对象自身的条件和评估师掌握的数据资料。如我们选择的价值类型是“在用价值类型”,在用价值类型的基本价值含义是收益价值,不存在产权交易的问题,这时我们采用市场法评估就不恰当,因为市场法是通过市场同类或类似资产的客观交易价格比较出来的,它是评估对象的市场价值,而不是收益价值;又如我们选择的价值类型是“市场价值类型”,优先选择的方法应该是市场法,但该类资产的市场交易量很小,评估师很难在市场上找到恰当的比较案例,那么还是不能应用市场法。同时市场法的采用也要有公开市场假设做前提。
　　
　　三、评估报告中对价值类型的披露
　　
　　《资产评估准则――评估报告》要求:在评估报告价值类型部分中,要叙述所采用的价值类型的定义及选择的理由。在实践中,如果评估师选择的价值类型为非市场价值,还应在评估报告声明中进一步阐述选择非市场价值的理由,同时,在评估假设部分,应做出与非市场价值类型相对应的特殊的评估假设。
　　评估报告中应强调非市场价值仍然是公允价值,评估报告采用非市场价值标准不影响其在特定评估目的、特定条件下使用。
　　 (作者单位:吉林工商学院)

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