我国房地产市场发展趋势分析：基于豪宅市场的视角
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作者: 王 瑾
[摘 要]天价楼盘“汤臣一品”严重滞销，意味着“汤臣一品”楼盘开发失败，由此折射出我国豪宅市场的影响因素及发展趋势。
[关键词]豪宅市场 国六条 趋势
前不久，吸引全国乃至全球目光的沪上天价楼盘“汤臣一品”（属于汤臣集团）进行了全球公开招标。销售统计数据显示，开盘数月以来，均价在11万/平方米的“汤臣一品”严重滞销。这一现象，无疑给我国豪宅开发商泼了一盆冷水。那么，随着我国房地产市场的发展，豪宅市场将何去何从？这是值得政府、开发商和我们广大的消费者需要思索的重要课题。
一、我国豪宅市场发展的现状
我国豪宅市场历经大起大落，伴随中国加入世界贸易组织，商贸活动的广泛开展，促进了新一轮的经济发展，豪宅市场也随之再次出现升温迹象。经过多年发展，我国豪宅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得警惕的是，总体来看，当前豪宅市场的产品类型和品质与豪宅消费者实际需求已出现了明显的偏差。
二、影响因素分析
（一）富裕人口迅速增加、奢侈消费潜力巨大
随着我国经济起飞，我国居民对衣食住行的要求亦相应提高，这造就了豪宅市场的发展空间。据《2006年中国豪宅市场研究咨询报告》称，我国千万富翁人数已经达到24.5万人（以人民币计算），也就是每5000多人中，就有一个千万富翁。我国香港地区拥有3.5万名千万富翁，另外，百万富翁高达26万人。这群富豪手头共有流动资金8000亿港元，平均每人可随时调动310万港元投资或消费。全球的百万富翁（以美元计算）达近800万人。可以说豪宅市场的客户群体相当庞大，加上外国企业高层行政人员对高质素豪宅的需求，在我国发展售价动辄过千万元的豪宅单位，预示着豪宅市场发展空间广阔；另外，我国目前奢侈消费（包括豪宅消费）能力已居世界前列。这表明，在我国不仅存在消费豪宅的人群，也有消费豪宅的能力和需求，将导致我国豪宅市场需求不断增加。
（二）政策性因素发挥调控，豪宅供给受到限制
房价的过快增长，楼市供应结构不合理，特别是大户型过多，导致近年来国家针对房地产市场持续进行宏观调控。“豪宅”以超高价位和超大户型面积，每次都首当其冲地成为被调控的对象，站在“风口浪尖”。在近几年出台的调控政策中，无论是去年明确规定144平方米以下的普通住宅享受税收优惠政策，还是最近国家出台的“国六条”，都将“豪宅”排除在外。具体为：（1）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。（2）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（3）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（5）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（6）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。国六条对豪华住宅的封杀让别墅拥有者喜形于色，也让未能走运办完手续的别墅项目陷入停滞困境。
另外，国家进一步发挥利率的调控作用。自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，可以说调高利率以后，对自住与投资之间的利率差将会越来越大，对于房产投资来讲贷款的利息成本会相应增加。
从上述两方面宏观政策性因素来看，国家试图通过调控，调整住房供应结构，达到限制豪宅市场的供应数量。
三、发展趋势
一方面，富裕人口迅速增加、奢侈消费潜力巨大；另一方面，政策性因素发挥调控、豪宅供给受到限制。这必然导致市场机制发挥作用，使豪宅市场价格居高不下。作为住宅市场金字塔尖的产品，豪宅市场应该向绿色、生态、科技、精细方向发展（中国人民大学土地管理系主任、博士生导师叶剑平、中国房地产研究会副会长顾云昌等人的观点）。
（一）追求差异化的产品。同质化的产品越来越难以得到市场的认同，更何况价格将长期居高不下的豪宅市场。豪宅市场开发商必须服从市场要求，抓住市场契机，塑造出自己独特个性的产品和服务，才能成为市场中的佼佼者。比如与豪宅配套的会所设备、娱乐场地等都要上一个档次，显示出与其他开发商截然不同的风格和实力，方能吸引富裕人群的眼球，得到他们的认可。
（二）追求绿色、生态、科技、精细。豪宅的设计要追求绿色、生态、科技、精细。表现在：设计环保；环境优美；交通便利；各项设备功能自动化、智能化；豪宅小区朝人性化发展；小区物业管理、服务等周到、精细、以人为本等。目前许多小区都没有达到这方面的要求。对于那些已经通过审批的别墅，应该多从资源节约和环境友好两方面规划设计，稍微增加一点成本，多搞一些高科技产品，做真正节能省地的绿色别墅。应该利用有限资源打造精品，满足高端人士的生活居住需求，让有限的土地开发出高附加值产品。
（三）豪宅概念的延伸。今后的市场上不仅有传统的大户型豪宅，更会出现面积在200平米以下的小户型豪宅，如小户型别墅、小户型休闲度假屋。这是适应我国居民经济发展水平的，是未来豪宅市场发展的一个方向。
参考文献：
[1]洪天荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化[J].中国房地产金融,2001(8)
[2]仲大军.豪宅消费[J].中国经济活动中的非道德性实践,2005(5)
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