辽宁省房地产融资问题研究
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作者: 胥 娜
摘要:文章以辽宁省房地产企业为例,对我国房地产企业融资状况进行分析,指出我国房地产融资是主要依靠银行贷款的间接融资方式,方式单一、风险较大,并且较为单一的融资方式给银行业也带来较大的潜在风险。
关键词:自有资金;股权融资;债券融资
一、辽宁省房地产企业的融资现状分析
辽宁省位于连接环渤海经济区和东北经济区的重要位置,海岸线长、港口密集,交通发达。2003年国家振兴东北老工业基地战略的推出,为辽宁省的发展带来了重大机遇。在加快城市基础建设步伐的同时,房地产投资及房地产市场也实现了快速发展。国家统计局关于辽宁省房地产开发投资资金来源统计显示,当前辽宁省房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其他资金来源,国内贷款所占比重为13%左右,自筹资金所占比重一直在60%以上。
(一)自有资金
房地产企业自有资金包括:组建企业时各方面投入资金;从税后利润中提取盈利公积金;因筹资超出资金、资本汇率折算差额;以及接受捐献的财产而形成的资本公积金、现金、其他流动资产;在近期内可以回收的各种应收款。
由于房地产的资本密集性,外部融资是稳健型开发企业的第一选择,有实力的开发商出于资金安全考虑,一般不大愿意过多动用自有资金,只有那些预计盈利丰厚且回报快的项目,尤其当开发项目预计利润率大大高于银行存款利率时,开发企业才会根据自己的能力适时投入自有资金。自有资金属于内部融资的范畴。对于房地产开发企业来说,具有一定的自有资金,是房地产项目开发的前提和条件。国家规定:房地产开发项目应建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于35%。这一规定,对于不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抵制作用;但从我省房地产开发企业普遍资本金较少来看,开发企业一旦因市场原因出现资金周转性困难,就会因缺乏启动资金使后续开发陷入困境,在一定程度上妨碍了房地产企业的规模发展。
(二)股权融资
股票融资是股份制企业通过发行股票筹集到的,用于固定资产投资的资金。通过上市,房地产企业不仅可以获得大量持续发展的资本,使企业资产规模迅速扩张,同时,通过股票融资筹集的资本具有永久性,无到期日,不需归还,经营波动给公司带来的财务负担较小。且由于股票融资属于股权融资的范畴,可以降低企业的资产负债率,改善公司的资本结构,降低财务风险,为债权人提供了保障,并提高了公司的知名度。但股票融资成本高于债券融资的成本,还会稀释原有股东对公司的控制权。
房地产股票融资是房地产企业和资本结合的理想方式,是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。目前,房地产股票融资有两种形式,一种是直接上市融资,即通过IPO(InitialPublicOffering)来直接上市获得资金;另一种是间接上市融资,也就是借壳上市,即购买上市公司的股权做大股东,然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换,彻底改变上市公司的经营业绩,从而达到证监会规定的增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。
(三)债权融资
1、商业银行贷款。房地产企业根据所处阶段不同可将银行贷款分为三种:一是土地使用权抵押贷款。这是房地产企业进行银行贷款的最常用模式。一般的做法是房地产企业会与贷款的银行协商,采用分期偿还贷款的办法,把土地分期分批解除抵押,同时分期分批进行预售商品房登记。二是在建工程抵押贷款。在开发项目进行的前期或中期,项目建设施工到一定阶段时,开发企业也有可能需要再次融资,这时可以用已经进行到一半的土建工程作为抵押物,向银行申请贷款。三是房屋按揭贷款。这是居民在购买房屋时以所购房屋为抵押向银行申请的长期贷款,一般为5-30年。严格来讲这属于消费性质贷款,但在当前房地产行业及金融行业政策法律法规不健全以及房屋预售制度存在的情况下也成为房地产企业融资的一种方式。
2、债券融资。房地产债券融资即房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。债券融资对房地产企业而言有很多优点,主要包括:融资成本比较低;股东对企业的控制权不受损害;可以充分发挥财务杠杆作用;企业发行债券后,债券利息支出可以作为费用在税前支付,具有抵税作用;相对于股东来说,债权人具有优先受偿权,且大部分债券在发行时抵押物或者具有保护性条款,保障债权人利益,因此债券比股权的风险小,相应的融资成本也较股票低。我国一般规定发行公司流行在外的债券不得超过公司净资产的35%。
3、商业信用融资。商业信用融资可分为两种:一是施工企业垫资。房地产企业在取得了银行贷款后就可以进行下一阶段的开发工作――基础及房屋主体的建设。但是这时资金往往还有缺口,而工程还没有开始,又不能对外销售,这个阶段就需要施工企业进行部分施工款项的垫资,按照惯例,房地产企业通常会要求施工企业垫资施工一直达到房屋可以预售的时候。二是房屋预售收入。目前我国允许进行房屋的预售,所以在施工进度达到了预售条件后,房地产企业就可以申请预售许可证,对外进行销售。在近几年预售房款成为了省内房地产企业十分重要的融资模式,很多企业都是在预售获得资金后才能进行前期银行贷款的偿还以及房屋开发的后续工作,辽宁省内部分企业的预售期能提前至一年以上。
二、辽宁省各地区房地产企业融资的主要问题
房地产业是高投入、高风险、高收益的行业,资金密集型的特点决定了没有资金就没有房地产,在其开发和发展过程中离不开金融的支持。同时,由于房地产企业所选择的融资方式不同,直接影响了融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏,所以融资问题是房地产企业至关重要的问题。房地产行业的资金来源可以分为国内贷款、股票、债券、利用外资、自筹资金和其他资金等六种来源方式。
国内贷款指报告期企、事业单位向银行及非银行金融机构借入的用于固定资产投资的各种国内借款。国内贷款包括:银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款,地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等;辽宁省内的房地产企业对于国内贷款的平均依赖水平为12.6%,略低于全国水平19.1%。根据《辽宁省统计年鉴2009》及《中国统计年鉴2009》整理所得相关数据显示,在全省来看,鞍山市国内贷款所占资金来源的比例最高为25.7%,其次是大连市的24%,比例较低的城市为阜新市、本溪市、营口市,分别为1.6%、2%、2.3%。
利用外资指报告期收到的用于固定资产投资的国外资金,包括统借统还、自借自还的国外贷款,中外合资项目中的外资,以及无偿捐赠等。其中国家统借统还的外资,是指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议、并负责偿还本息的国外贷款;辽宁省利用外资在房地产企业资金来源中平均所占比重为5.2%,高于全国水平3.4%。在全省来看,主要是沈阳市和大连市利用外资在房地产企业融资上真正发挥了作用,比例分别为7%、5.4%。而多数二线城市,如本溪、阜新、辽阳、盘锦等一直没有引入外资进入房地产市场。外资在融资中所占得比例主要与城市的开放程度以及城市的房地产价格吸引力有关,在辽宁省大部分城市利用外资数为零记录,这与辽宁省属于一个历史悠久的资源大省,对外快开放程度较低是分不开的。
自筹资金指建设单位报告期收到的,用于进行固定资产投资的上级主管部门、地方和本单位自筹资金,自筹资金包括上述的股票融资和债券融资和自有资金等。房地产开发商的自筹资金中,10%是由个人住房贷款形成的;而其他资金来源中,大约有20%-30%间接来自银行贷款。总体测算,房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。辽宁省自筹资金所占比例为52.1%,高于全国水平为38.6%。从省内各个市情况来看,该比例较高的有盘锦市、丹东市、阜新市和铁岭市,比例分别为81.6%、78%、77.3%和77.8%,沈阳市自筹资金的比例也高达56%。总体看来,辽宁省房地产公司与全国房地产公司一样,在融资方面都表现出对银行贷款的较大依赖性。
其他资金来源指报告期收到的除以上各种拨款、借款、自筹资金之外,其他用于固定资产投资的资金。辽宁省其他资金所占融资资金比例为30.1%,低于全国的水平为40.3%。而房产定金及预收款项是其他资金的主要组成部分,其所占融资资金的比例高达20.6%。从省内各市情况来看,葫芦岛、本溪和锦州定金所占比例非常高,分别为42.7%、37%和38.2%。定金及预收款所占的比例很容易受到国家对于房地产调控政策的影响,因此该比例过高对企业的融资结构非常不利。
综上,辽宁省内各城市房企融资模式不尽相同,沈阳和大连市的融资模式相对成熟,融资渠道基本实现了多样化。但部分城市如本溪、阜新、辽阳等市没有利用外资资源;而丹东、盘锦和营口等过于依赖自筹资金,比例都超过了70%;抚顺、本溪和锦州在定金及预收款上的比例超过了30%,这充分体现了省内部分城市的房企融资模式单一、过于依赖传统融资模式的缺点。随着房地产市场竞争越来越激烈,传统的融资模式将不能满足现阶段房地产企业对于资金的需求,并且单一的融资模式将给房企带来不可估量的财务风险。因此,改善辽宁省内房地产企业过于单一的融资模式是一个亟待解决的问题。
三、辽宁省房地产企业的融资策略
(一)房地产投资信托
房地产投资信托简称REITs,是指通过发售基金单位或者份额募集资金,由专门管理机构投资经营,为基金持有人的利益以资产组合方式进行房地产活动的一种信托基金制度。它和证券投资基金相似,同属于投资基金的一种类型,最大的不同在于证券投资基金投向证券,而REITs投向房地产及其相关权利。通过组合投资和专家理财实现了大众化投资,满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。同时,房地产投资信托基金又类似于一个产业公司,它通过对现存房地产的获取和经营来获利,在不改变产权的前提下提高房地产资产的流动性和变现能力,因此它是一种证券化的产业投资基金,主要收取房地产的租金收益,证券化的房地产主要是办公大楼、购物中心、仓库等。投资者通过证券市场可以进行自由交易,享受投资回报。它主要有低税收、高分红、收益稳定等特点,是良好的可以提高组合收益,降低组合风险的投资品种。
(二)联合开发
联合开发是指开发商寻找一家或几家有经济实力的企业,与之合作联合开发房地产项目。这种融资方式可以补充自有资金,是较多房地产企业采用的一种分散和转移融资负担的较为可行的方式。这种方式一般是双方先投资成立合资的项目公司,然后以项目公司为主体来进行房地产的开发,项目公司的利润由投资双方共同分享;开发商还可以通过转让土地使用权为条件寻求出资人,与他方共同投资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目。除此之外,房地产开发企业还可以争取其他外单位投资。不少资金丰裕的企业会以股权投资或合作的方式涉足房地产市场。房地产企业应抓住机会,加强与外界的经济合作关系,以支付约定利率或其他方式获得外单位投资,不失为一种有效的融资方式。房地产开发企业利用联合开发的方式与大企业进行合作,一方面能得到大企业部分资金支持,解决暂时的资金困难;另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。联合开发是以牺牲一部分项目开发利益为条件的,这一部分利益损失构成了联合开发融资成本的主要部分,其成本大小取决于双方的谈判和合资合作条件。
(三)开发商贴息委托贷款
开发商贴息委托贷款是指由开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。按照央行121号文件的规定:开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭。但开发商从获得预售许可证,到“结构封顶”通常还需要平均1年左右时间,而这期间正是开发商资金短缺的时间。依靠开发商贴息的委托贷款,滚动带动资金的回笼,这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间,而开发商又可以利用提前销售的流入资金解决结构封顶前开发建设资金链中断的问题。商家贴息是很有诱惑力的市场营销题材,开发商贴息委托贷款使客户能够以最优价格购到最合适的房子,使开发商能够保住项目原有的客户,保住性价比优势,也保住经营优势。开发商承诺对购房者在办理购房到结构封顶后转正式的银行贷款前实行1%的贴息,开发商只需要付出很少的利息贴补,但对于购房者来说,低价买期房再加上提前的贷款利息贴补,大大减少了购房者的成本,这种有实质性好处的市场营销更容易被购房者接纳。因此,开发商贴息委托贷款的融资方式实际上是房地产开发企业通过促销,达到资金提前回笼的一种融资手段。
参考文献:
1、宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-21.
2、李超,张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济,2009(8).
3、陈永鸿.论房地产企业传统融资模式[J].房地产开发,2009(11).
*本文属辽宁省教育厅高等学校科研基地项目(2009JD25)。
(作者单位:东北财经大学)
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