浅谈房地产内部控制

来源:用户上传      作者: 梁桂军

　　【摘 要】为了适应房地产开发市场公平竞争的需要,房地产开发企业必须讲求和提高经济效益,一方面要搞好规划设计、征地拆迁、批租土地等前期工程,择优挑选施工单位;一方面要做好财产物资的保管工作,合理使用资金,保证财产物资的安全完整,不断减少物资消耗,节约使用资金,降低开发成本。这就需要按业务循环设计有效的内部控制程序,并注意房地产开发企业与其他企业内部控制中不同的着重点。
　　【关键词】房地产 内部控制 企业
　　
　　一、房地产开发项目的控制
　　
　　由于土地是稀缺且不可替代的资源,既受经济形势变化的影响,也受政策形势变化的影响,所以在房地产开发中关注国家的宏观调控政策显得非常重要。又由于房地产投资数额较大,建设周期长,资金周转较慢,投资风险较大,所以房地产开发企业在开发项目立项上应建立集体审议联签制度,实行集体决策,并建立项目决策及实施的责任制度,且将不相容岗位分离。
　　首先,由企划部在经过周密的市场调查及项目对比的基础上对开发项目的规划、设计进行可行性研究与分析,充分考虑房地产开发的地域性特点,准确定位消费群体。财务部、预算部、工程部等部门应当参与可行性研究工作,对项目所需的资金、预期的净现金流量、资金的时间价值、资金的机会成本、投资收益以及投资的安全性等进行综合分析和测算。其次是对已设立项目进行评估,比较选择项目方案,提出对项目投资决策的建议。应注意将可行性研究分析与项目的可行性评估交由不同的部门或人员进行,以使不相容的岗位互相分离;必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最后由董事会行使集体审议决策权。
　　
　　二、房地产开发成本的控制
　　
　　 1.设备及材料采购的控制
　　对普通材料应按照请购与审批、采购与检验的程序办理,并将不相容的岗位分离开,以相互牵制,防止舞弊,降低采购成本。对设备与大宗材料的采购应建立严格的请购审批制度:对预算内的采购项目应由工程部根据施工进度与工程预算提前向项目部提出采购申请;对预算外的采购项目在提起申请时还应提供有关工程设计变更及施工变更的有关批文,经批准后再由采购部门通过市场分析与寻价,确定潜在供应商。应充分考虑以往的合格供方记录以及生产厂家是否通过IS0国际质量认证,以期从最初环节控制开发产品的质量。要在充分了解潜在供应商的信誉、供货能力等基础上进行公开、公平、公正的招标,且应将项目中所有涉及的要求在招标邀请文件中清楚陈述,最后由项目主管部门确定合适的供应商,并在咨询法律顾问的基础上正式签定采购合同,确保双方的合法权益。对重要的或技术性较强的采购业务还应组织专家进行论证,实行集体决策和审批。在实际操作中还应考虑重要性与成本效益性的原则,对一般材料可采用定单采购或合同订货的方式,对零星材料的采购可采取直接购买的方式,并应制定紧急需求的特殊采购业务的处理程序。对采购回来的普通材料由仓库部门验收,对技术上要求较强的材料应会同技术质检部门验收,对设备则应由技术质检部门进行开箱验收,并出具验收证明。要建立设备与大宗材料采购验收责任制,将采购成本在保质、保量的基础上降为最低,以期使房地产开发产品的成本从基础环节得到控制。
　　 2.房地产施工成本的控制
　　房地产开发企业的发包工程较多,而各类工程项目所需的施工资质也不同,为使开发成本降为最低而又要保证开发产品的质量较好,应采用公开招标的方式选择具有合格的相关施工资质且经过IS0国际质量认证的施工企业竟标;在同等条件下尽量选择以往曾合作成功的企业,以期形成未来的战略伙伴,以利企业将来的发展。在施工过程中发生工程变更时,应根据设计变更通知书等有关文件,配合工程监理方与施工方及时办理工程变更签证手续,站在诚信的角度保护各方的合法权益。还要建立竣工决算环节的控制与审计工作,未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等,严格控制施工中的舞弊行为。
　　 3.房地产开发费用的控制
　　房地产开发企业费用中较大的是广告费用、借款费用和售房人员的提成费用。重大的广告支出应实行集体审议决策制度;对普通广告除进行总额控制、预算控制外,还应在每年末对广告支出与社会效应进行对比分析以制定下一年的广告预算。由于房地产开发的特殊性,几乎无一例外的需要外部资金的支持,为此企划部、预算部和工程部等有关部门,应配合财务制定出净现金流入与流出的流程计划预算,并密切注意资金预算的执行情况以保证适时准确的借贷资金,节省借款费用。对重大的费用支出应上报董事会,实行集体决策和审批制度,并建立责任追究制度。对售房提成费用应因时、因地地用预算的方式确定提成比例,以保证在费用最低的情况下调动售房人员的积极性。
　　 4.财务的控制
　　财务控制的重点是净现金流量。因为它是企业的命脉,只有在保证净现金流量为正的情况下,才谈得上投资报酬率,才谈得上企业未来的发展,故此,房地产开发企业通过财务预算的方式控制其净现金流量,以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会,并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下,结合信贷资金的流入时间,采取银行承兑汇票的方式延迟付款期,最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应及时入帐,以加速现金的正向流量。对财务的日常控制应严格遵守从企业内部控制的有关规定,实行授权审批制,并将不相容的岗位分离开,以保证企业内部控制的有效性与完整性。
　　
　　三、内部审计的建立
　　
　　内部审计是企业自我评价的一种活动,是强化内部控制制度的一项基本措施,也是及时发现内部控制的漏洞和薄弱环节的有力工具。因此,房地产开发企业必须发挥内部审计机构的作用。内部审计工作的职责不仅包括审核会计帐目,还包括稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率,并向企业最高管理部门提出报告,从而保证企业的内部控制制度更加完善严密。

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