中国房地产市场分析报告

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　　根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》，截至2007年末，中国房企土地储备超过10亿平方米，占用资金超过2万亿元人民币……
　　
　　宏观调控措施起效，中国房地产市场泡沫破裂
　　
　　2008年前三季度，中国房地产市场在国家宏观调控政策指引下出现整体下滑的局面。
　　中国房市在经历2007年大涨之后，2008年进入调整期。中国房市在2005年开始出现明显上升态势。北a京市商品住宅期房预售平均价格上涨19.2％，上海更出现了住宅均价一周内上涨14.77%的现象。2005年底政府出台宏观调控政策，央行连续加息。2007年底更加强对投资性质买房行为的管控，防止房市出现泡沫。上述宏观调控措施在2008年初逐渐产生效果，房屋的名义价格和实质价格双双下降。
　　受到银根紧缩、房市趋冷的影响，住房开发商遭遇经营困境。根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》，截至2007年末，中国房企土地储备超过10亿平方米，占用资金超过2万亿元人民币。同一份报告预计2008年中国地产行业的资金缺口将达6730亿元。作为大型上市房企的代表，万科、金地、保利和招商地产2008年一季度资产负债率分别为66.55%、71.41%、71.82%和64.80%，较2007年底大幅上升。大型上市企业多渠道融资，积极应对资金紧张问题。
　　中小型房企融资困难，面临破产困境。房产中介等服务行业采取减薪、裁员、关店等方式开始大面积收缩。
　　
　　中国进入房地产泡沫破裂时代？中国房地产市场进入调整期。国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃认为，房地产市场开始进入中期调整期，调整有可能持续两至三年时间。2009年房地产投资增长将会明显放缓，进而对整个国民经济造成不利影响。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说：“在全国范围，2004年以来房价持续上涨的局面一去不复返，取而代之的是，房价泡沫的破裂和房地产业的调整，几乎没有什么力量可以扭转这个趋势。”面对经济放缓的压力，中国政府开始采取一些相对温和的救市措施。住房与城乡建设部副部长仇保兴认为：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”
　　
　　房地产价格下落的主要原因分析
　　
　　中国大多真正需要住房的家庭已经难以负担当前房地产的虚高价格。
　　多数家庭半数以上的收入都用于支付住房的月供。中金公司的数据显示，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，家庭月供收入比高达75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%。即使对于收入排名前60%的中高收入家庭，其月供收入比也高达54%。我国主要城市的房价收入比进入难以承受区。国际上通常认为房价收入比应维持在3～6的范围内；超过6后，进入房地产泡沫区；超过7后，则进入“国际房价难承受的区域”。我国的主要城市房价收入比远远高于国际水平；2007年，北京的房价收入比为13.67、广州13.17、深圳13.07、上海11.09、杭州9.81、天津8.84。按房价收入比计算的合理房价水平与实际收入差距巨大。按照国际公认的房价收入比正常范围的上限6计算，2007年中国城市人均年收入排行榜上，前10个城市的2007年合理房价水平与实际收入的差距如下：
　　股市下跌带动房地产下跌。房地产公司上市融资变得困难。国内股市从2007年6000点跌到2000点，股市交易量急剧萎缩，房地产公司纷纷改变上市计划，推迟上市时间。美国次贷危机引发的一系列金融危机，导致房地产公司海外上市融资的计划也变得不太现实，从而减少了融资渠道。
　　
　　房地产上市公司融资标准提高。2008年，房地产企业融资时，企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地，将不予核准。股市下跌，其财富效应严重弱化，投资者对住房需求严重下降。投资者不仅无法通过赚钱效应从股市获得购买住房的按揭首付款，而且在股市严重套牢的情况下，投资者更是不可能在严重亏损时退出股市而进入房地产市场。由于二者之间的正关联效应，消费者相应的形成了不动产价格下跌的心理预期，纷纷采取持币待购的观望做法。
　　银根紧缩促使房地产企业资金状况紧张。房地产开发资金链日趋紧张。2008年1～6月，国内银行贷款占比下降了0.9个百分点，其他资金占比下降了4个百分点，自筹资金占比提升了5个百分点。随着国内贷款和销售回笼资金的逐步减少，资金不充裕的房产企业急需降价回笼资金来防止资金链的断裂。银行发放贷款更为谨慎，房地产企业融资困难。次贷危机使得银行对房贷的风险认识加强，开始加强风险管理，特别是对于收入程度不高、工作不稳定的消费者，银行更会谨慎对待其贷款申请。
　　市场竞争削弱房价上升能力。商品房定价属于市场化方式，激烈竞争削弱升价空间。中国有几万家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国市场份额的3%，房地产开发商之间处于较为激烈的竞争状态。近日量价齐跌，有价无市的市场表现使得开发商不得不降价。北京、上海、深圳等地签约数大幅下跌，观望气氛浓厚，急需套现盘活资金链的开发商不得不加入降价行列。
　　土地、原材料等价格降低导致房地产成本降低。土地政策收紧增加房产的供应。2007年年底颁布的《土地储备管理办法》，要求购买土地者两年后不开发，便要收回土地，这将充分释放闲置土地，增加商品房的供应。开发商囤地的成本大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应、降低房产价格的效果。
　　土地拍卖价格不断下降。开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。虽然房价的涨速远高于地价，但是地价和房价之间相互推动，维持着一个相对稳定的比例关系，对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化。
　　钢材价格下降。受制于通胀压力加大，国内经济增速放缓等国内外经济形势的变化及奥运调控的影响，自2008年7月份以来，国内钢材价格环比有所下降，所有钢材品种价格均下调。由于房屋建设对钢材需求量较大，钢材价格的下调将对房产成本的降低起到一定程度的影响。
　　
　　外资大批撤离房地产市场。国外金融形势恶化，外资自顾不暇。在房地产市场上，接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。“限外令”的颁布限制了外资炒房。2007年底，国家发改委和商务部发布新的“限外令”《外商投资产业指导目录（2007年修订）》后，基本上限制了外资炒房。外资进入房地产市场大幅放缓，2006年1～11月，房产市场利用外资总额为313.6亿元，增速为41.1%，2007年为650亿元，增速为64.8%，2008年上半年为6.2%。
　　经济不景气导致消费者预期收入降低及不动产需求下降。企业破产短期内造成大量消费者的可支配收入锐减，已购房者还款压力增大，未购房者购房需求降低，需求不旺直接导致房产交易减少，价格降低。大企业的降薪裁员导致消费者可支配收入减少。2008年上半年，沪深两市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付给职工及为职工支付的现金”同比出现负增长，占总数的16.5%。互联网公司在2008年年初几乎都有裁员，券商、投行、房地产公司都有不同程度的裁员。
　　国家宏观政策促进房价下跌。房贷首付比例提高，打击哄抬房价。2007年7月份，央行和银监会联合发布通知，明确利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。从长期来看，房贷“紧缩”可控制银行房贷风险，短期则可挤压部分楼市泡沫，对于哄抬房价的炒房团起到了一定的打击作用。

　　贷款利率提高导致融资困难。利率的提高导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响较大，开发商资金周转变得比较困难。为规避项目建设、增加土地储备的风险，开发企业被迫加快项目开发周转期，减少盈利空间，降低价格，加速资金回笼。
　　不断加息加重还贷负担。2007年的6次加息使得2008年的房贷利率上升，5年以上商业房贷利率提高0.8415%，房贷月供明显增加。在有价无市的情况下，还贷负担对于炒房者是一种沉重的打击，断供现象导致潜在用户暂缓购房计划。
　　
　　房价调整给中国社会带来不安
　　
　　国际经验警示，房地产市场的震荡将造成严重的后果。
　　美国的次债危机作为导火索，造成了自上世纪30年代以来的最大的金融危机，并促成全球性的经济衰退。上世纪90年代以后，日本房地产泡沫破裂，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间。
　　房地产不景气将拖累中国宏观经济。由于房地产在国内已经成为经济的大部门，房地产投资的减速将影响GDP的增长。在工业化正处于加速阶段的中国，房地产投资在固定资产完成额中占比高达26%，直逼制造业的投资的30%。房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点，拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。如果2009年，房地产在固定资本形成额增速为负的25%，则可能直接减少GDP5300亿，导致名义GDP下降接近两个百分点。中国政府掌管向市场出让土地的权力，房地产的衰退将会大大降低财政收入。目前，从公开数字来看，2007年土地出让金总量在1万亿上下，占地方财政收入的达30%，个别地方已经达到50%。2008年与2007年相比，土地出让金可能下降50%。地方财政的支出是刚性的，房地产收入的减少将使政府财政入不敷出。房地产行业作为宏观经济的综合产业，直接关联57个子行业，其衰退将会牵连众多相关行业。房地产行业对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言，房地产行业对制造业投资的相关系数高达0.7。对于银行业而言，与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右，其中住房抵押贷款占16个百分点，房地产开放贷款占9%。仅从上市银行的数据来看，上市银行每增加一个点的不良率，就可能形成2500亿左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。目前，在建筑业就业的工人人数接近900万人，如果房地产投资增速为负的20%，可能会直接导致150万到200万建筑工人失业。在房价峰值购房的消费者将面临“负资产”的威胁，易引发社会不安定及信用危机。由负资产引发的断供不意味着债务的消失，银行可以通过法院查封断供者所属的财产。其次，如果断供，银行通过拍卖房产来得到还款，剩下的债务银行还会追查，业主其他的财产都会被银行强制执行充贷。最重要一点，现在中国的个人征信系统正在完善，断供会有信用不良记录，对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。
　　
　　
　　救市与否，争论激烈
　　
　　政府启动救市行动：地方积极，中央谨慎。地方政府出台优惠政策意在挽回楼市颓势。
　　政府救楼市获得中央默许，并在全国蔓延，目前已有20多个城市推出救市政策。
　　中央明确对待楼市的态度，不同于大部分地方政府出台的为稳定房价、刺激买房需求的救市政策，而是要支持居民解决住房问题，发展保障性住房。不久前召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时提出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。在出口下降等不利的宏观形势下，增大投资对拉动经济增长作用明显，而加大保障性住房的建设，不仅可以为居民提供住房保障，还可以扩大投资规模。目前的房价还在高位，超出了一般居民的承受能力，如果强行用托市的政策将房价稳定在目前的高位水平，维持房产泡沫，则金融风险会越来越大。
　　
　　市场预测房地产新政的7条利好政策
　　
　　1.将购买第二套房的首付比例降至20%
　　2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩
　　短至2年
　　3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税
　　4.降低政府房地产交易环节的税费
　　5.调整公积金贷款政策
　　6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程
　　7.鼓励银行适度放松贷款
　　救市是否得当？专家各执一词。反对方：当前中国房市泡沫严重，当务之急应当是降价。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，要刺激房市真实需求和消费，降价最为可行；根据他的分析，如果房地产均价相对2007年下调20%的话，银行业的不良贷款增长率约为0.7%到0.8%，从银行金融风险来看，不会出现危机。中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为，在房地产泡沫收敛的过程中，量价下降是自然的现象，若通过放开房地产市场的税收政策、信贷政策来救市，将会导致美国式的金融危机在中国出现。支持方：低迷的房地产市场急需恢复交易量，释放和恢复理性需求，利好于房地产政策的各项新政的出台刻不容缓。北京师范大学房地产研究所所长董藩认为，此前所坚持的房地产从紧调控政策已不合时宜。应考虑放松的政策，如下调利率，放开二套房限制，考虑贷款期限延长，以及买房采用优惠利率，降低土地增值税预征对开发商资金占用等。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，各地政府陆续出台的因地制宜的政策已经表现出积极的效果，中央应予支持。
　　
　　房地产开发商处境艰难，自救谋变
　　
　　消费者态度趋于统一，反对救市声音强烈。目前的房价已远远超出普通消费者的购买能力，消费者普遍看跌房产市场，反对救市。截至2008年10月20日，国内一门户网站发起的“房地产救市”的调查已有195103人参加，其中，84.72%的网友反对救市，77.03%的网友认为最近两年房价仍会下跌，88%的网友认为如果救市，地产商获益最大。
　　
　　房地产市场持续低迷，行业整体增速放缓。房地产市场出现了量价齐缩的调整局面，行业内部分化趋势明显。2008年1至8月，房地产行业整体销售额同比下降12.7%。不过，保利地产销售额增长25.26%，万科销售额增长5%，金地集团销售额增长2.7% 。据Wind资讯数据统计33家公布业绩预告的地产公司中，有7家预亏，7家预减，其中，3家公司预减幅度在90%以上。受市场低迷和景气回落的影响，地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题，整体资金状况不容乐观。截至10月19日，A股房地产公司7家公布的三季报显示，经营活动产生的现金流量净额均同比下降，其中有6家经营性现金流为负，2008年前三季度，7家公司经营活动产生的现金流量净额合计为-239095.5万元，而2007年同期为120459.89万元。
　　开发商自救谋变求生存。行动一：顺应市场调整，调整销售计划和利润预期。世茂房地产对外表示，将把2008年全年合约销售额目标下调20%至140亿元人民币，而2009～2010年的销售额目标亦下调约三成，分别至208亿和265亿元。远洋地产则已经将2008年的销售目标由原定的80亿至120亿元削减至50亿至70亿元，下调幅度约40%。行动二：利用降价促销和调整产品结构，加速资金周转。万科总经理郁亮曾表示，企业的成长能力受到利润率和周转效率的双重影响，而其中，利润率基本由外部市场所决定，周转效率主要由企业经营模式决定。在市场低谷中加速周转，降价卖房无疑是最常用的手段。绿城积极介入政府安居房、农转居公寓、旧城改造的建设。这些项目并不能带来巨额利润，但能够提高企业的周转率，而企业能否在危机深化前就主动加速周转，影响着他们在危机后期能否用手中的现金来变被动为主动。行动三：提高企业自有物业的比重，增加稳定的租赁收入，增强企业长久抗风险能力。行动四：制造舆论、扩大宣传，树立品牌形象，鼓动地方和中央政府救市，以少量的低价成交来换取全盘的回报。
　　
　　房地产行业的景气展望
　　
　　经济整体放缓，房地产市场的景气必将受到影响。2008年前三季度中国GDP同比增长降至9.9%，根据房地产业发展与我国的宏观经济景气周期较大的相关性，房产业内外人士普遍看空楼市。
　　在经济由盛见衰的背景下，楼市长期深度调整已定，救市效果尚待观察，根据以往经验，政府干预短期内难改楼市下行格局。
　　房地产资金供给的增长率大幅向下，房地产企业资金紧张状况将持续。虽然紧缩的货币政策有所放松，但由于银行对房地产行业波动性的忧虑，收缩对房地产市场的贷款，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。即2008年9月16日起下调人民币贷款基准利率和存款准备金率后，央行从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少，同时按揭部分也进一步减少，这一部分资金来源的减少完全是由需求所致。受美国新一轮次贷危机的影响，外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性，有可能在短期内加速房价下滑。
　　高房价使刚性需求已无法转化为有效需求，消费市场观望气氛浓厚。中国大部分城市目前的房价收入比大大高于世界银行标准，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。央行发布的《2008年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，未来三个月打算买房的居民人数占比创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%。
　　在销售低迷的同时，供给却在继续增长，商品房供过于求的短暂局面经济形成。根据房地产的开发周期，当前的供给是在两年前市场需求强劲时形成的，在目前的情形下，估计消化商品房的存量至少需要花费2～3年。经济适用房和限价房的推出也在冲击着商品房的价格。
　　中、短期内的目标为防止房价大跌，力争实现房地产市场的“软着陆”。力保整体经济平稳快速发展，增强产业发展的信心。在必要时政府可以向银行提供必要的资金支持，保障金融安全，逐步消化房地产泡沫。允许房价的适度下跌，从而可以逐步释放出较多的刚性需求，同时缓和“负资产”对楼市产生的影响。
　　（作者系中国三星经济研究院产业技术组首席研究员）

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