房地产企业成本管理探析

来源:用户上传      作者: 韩 健

　　摘要：地产业的改革，大大地促进了房地产企业经营管理水平的提高，成本管理正在由传统的事后算账、事后分析，逐出转向事前预测、事前控制。成本管理在房地产企业经营管理中的作用和重要性日益且著。本文首先阐述了房地产企业成本管理存在的问题，其次，分析了房地产企业成本管理的重要性。同时，从以信息化对房地产企业进行精细化管理；加强房地产企业会计人员的培训；房地产企业应该进行成本效益分析等方面对如何加强房地产企业成本管理提出了自己的建议和看法，具有一定的参考价值，
　　关键词：房地产；企业；成本管理
　　
　　一、前言
　　
　　房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。地产业的改革，大大地促进了房地产企业经营管理水平的提高，成本管理正在由传统的事后算账、事后分析，逐出转向事前预测、事前控制，成本管理在房地产企业经营管理中的作用和重要性曰益且著。
　　
　　二、房地产企业成本管理存在的问题
　　
　　一是企业成本信息核算失真。为达到某一目的人为调节数字，成本核算不实，潜亏严重，企业虚赢实亏。二是财务信息化水平较低，会计基础核算有待规范。房地产企业点多线长，财务监控非常困难，要求加强财务工作信息化，防范财务风险。尽管近年来国家先后出台《会计法》、《企业财务会计报告条例》、《建造合同》等法律规章制度规范房地产企业会计核算，但问题依然很多。三是成本管理水平有待提高。当前我国房地产企业在工程项目成本管理方面，存在着制度不完善，管理水平不高等问题，造成成本支出大，效益低下的不良局面，四是资金运作能力不强。由于房地产企业，特别是国有大型企业，发展中资金注入先天不足，经济效益低下，在这种情况下，企业只得举债经营，大量依靠银行贷款维持房地产生产。
　　
　　三、房地产企业成本管理的重要性
　　
　　1　成本管理是房地产企业利润实现的保证
　　从利润的形成看，成本是影响利润的直接因素，成本升高可直接导致企业利润的减少，成本降低可直接增加利润。影响企业利润的因素很多，从各因素对利润影响的重要程度看，成本应放在首位。这是因为靠提高销售量增加利润要受到市场需求的制约，税金是由国家税法规定的，具有一定的刚性，价格除受国家政策影响外，还要受成本的制约，惟独降低成本是企业最右主动权的增加利润途径，而且潜力无穷。
　　
　　2　有利于维护和持续提高房地产企业的竞争能力
　　众所周知，在市场经济的激烈竞争中，反映企业竞争能力大小最直接、最敏感的因素应是价格，在产品质量等因素一定的情况下，产品定价高就不好卖，竞争力差：产品定价低就好销，竞争力就强，企业提高市场竞争力的一个最重要途径就是降低价格。而成本是制定价格的基础，降低价格必须以降低成本为条件，否则企业将产生亏损，成本管理以谋求成本的降低为主要内容，从而为价格的不断降低提供了可能，有助于维护和持续提高企业的竞争能力。
　　
　　3　有利于保证房地产企业未来再生产持续正常的进行
　　企业再生产的持续正常进行是企业生存与发展的基础，企业再生产的持续正常进行要以企业在生产经营过程的耗费及时足额地得到补偿为条件。在企业再生产进行过程中。正确的成本是合理补偿生产经营个耗费的尺度，成本补偿不足，企业的简单再生产规模就会缩减，长期下去，企业将坐吃山空，严重者导致破产。成本补偿过度，就有损害其他利益主体利益的可能，甚至出现违法乱纪行为。成本管理有助于保证企业在未来的生产经营牛的耗费得到及时足额补偿，从而保证再生产持续正常地进行。
　　
　　4　有利于促使房地产企业综合管理水平不断提高
　　成本是一项综合指标，它综合反映了企业在生产经营过程中的各种耗费，可以说它是企业人力、物力、财力综合利用的耗费表现，是企业供、产、销运动的结果。企业生产多少、消耗高低、产品质量好杯、费用是否节约、技术是否先进、管理水平等等都可通过成本集中反映出来，企业一定时期成本的降低就是各方面工作成绩的集中表现。成本管理有助于企业各部门、各方面加强协作，讲求经济核算，力求增产节约，从而促使综合管理水平持续提高。
　　
　　四、如何加强房地产企业成本管理
　　
　　随着我国经济的不断发展，房地产企业之间的竞争日益增大，在当前房地产形势变幻莫测的情况下，房企的成本管控能力就显得特别重要，成本控制力强的企业将具备竞争优势，取得比竞争对手更高的利润与投资回报。此外，成本管控体系还需要流程体系、绩效体系、预算体系、知识管理与标准化体系等相关体系进行配合，才能更好地、有效地控制成本，并同时兼顾到速度与质量，做到又好、又快、又省。方法正确等于成功的一半，房地产成本管理也一样。成本管理的目的是为了不断地降低成本，获取更大的利润。所以，制定目标成本时首先要考虑企业的盈利目标，同时又要考虑有竞争力的销售价格。由于成本形成于生产全过程，费用发生在每一个环节、每一件事情、每一项活动上，因此，要把目标成本层层分解到各个部门，甚至每个人。
　　
　　1　以信息化对房地产企业进行精细化管理
　　精细化管理并不是新东西，作为一种追求精益求精的努力，自古以来那些做事认真的人就已经在身体力行了，但是作为一种管理理念，受到广泛的推崇和重视，还是近年来的事情。进入21世纪知识经济时代后，企业赖以生存和发展的内部环境正在发生着巨大而激烈的变化，精细化管理时代已经到来。必须以信息化实现精细化管理。例如万科公司在原有应用了OA系统实现知识管理，控制办公成本的基础上，现在欲通过金蝶K/3V10房地产行业成本管理系统进一步控制经营成本。该房地产成本管理系统是金蝶结合房地产龙头企业――万科成本管理思想而研制开发的，它体现了一个最重要的成本管理思想――目标成本管理，是一个最主要的成本信息平台，方便不同层次管理者通过系统对成本信息进行查询，也代表了一项最重要的基础工作，包括合同管理、结算、变更签证、付款、资金计划等都可以得到系统的管理，至今已经在万科等多家房地产企业得到成功应用。
　　
　　2　加强房地产企业会计人员的培训
　　通过培训，使房地产企业的会计人员进一步掌握内部财务管理控制制度和财政政策，支持和督促会计人员遵循会计职业道德，增强会计法制观念，提高守法意识和财务管理水平，正确行使会计人员的职责权利。树立会计人员的法制观念，并加强会计人员的职业道德教育，从思想意识、道德观念和具体行为上担负起社会责仟，是强化会计工作内在的自我监督的有效措施，同时会计人员需要具备熟练的业务操作技能、专业理论知识及较强的综合能力。会计人员专业知识、技能的高低决定着会计信息质量的高低。会计人员还要有较高的风险管理能力，能够在保持合法合规操作的同时，从全局出发，运用科学的方法准确判断，从而保证会计信息质量的真实性、全面性，使得会计监督能够有效地得以执行。
　　
　　3　房地产企业应该进行成本效益分析
　　许多房地产企业在成本管理中，往往一味片面地强调降低成本，而没有考虑到产品的竞争能力，投有进行成本效益分析，没有将成本管理与企业的发展战略桕结合。其实，企业要生存的关键是自己生产的产品能够被市场所接受，因此企业在控制成本时必须兼顾产品的不断创新，特别是要保证和提高产品的质量，绝不能片面的为了降低成本而忽视产品的品种和质量，否则，企业的产品将因为没有了销路导致企业业绩下滑或者倒闭，所以，房地产企业想要产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产和销售过程，而是应陔将视野延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计，顾客的使用、维修及处置上。

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