开征物业税对我国房地产市场的影响

来源:用户上传      作者: 吴韧强

　　 物业税，以不动产为课税对象，已在西方发达国家普遍开征。由于我国现行房地产税制中存在的诸多问题，物业税已被列入今年政府工作重点。2003年10月，十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”财政部和国家税务总局等相关部门亦表示将在“十一五”期间尽快推出物业税，物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势，此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。
　　
　　一、对商品房价格的影响
　　
　　自1999年以来，商品住宅销售价格持续上涨，且其涨幅普遍高于非商品住宅价格的涨幅。2002年我国房价进入高速增长期，每年的同比增长幅度保持在4%以上。以1995~2005年的房价收入比衡量，中低收入阶层的住房支付能力持续下降，只有最高收入层的房价收入比有所减少。在这样的情况下，普通消费者均希望开征物业税能够起到抑制房价的作用。然而，从理论上分析，物业税和房地产价格调控是两个不同领域的问题，前者属于公共劳务的分摊问题，后者则属于私人物品的资源配置问题。房价过高更多地与政府对土地使用权的垄断、市场供求等主体因素有关，与物业税并没有直接的关系。例如，在美国加利福尼亚洲，房地产税率高达10%以上，但房价近年来依然有明显的上涨趋势。实际上，物业税承担的是完善财产税制建设、保证财政收入和调节收入分配的职能，使税收制度和财政体制更能体现效率和公平。征收物业税主要是为了解决房、地分别征税带来的税制不规范问题以及现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题，从而促进房地产市场进一步健康发展。
　　而且，对于物业税的范畴在学术界亦存在一定争议。一部分学者认为，土地出让金不应纳入物业税的范畴，应继续保留现行的土地出让金制度，土地出让金与物业税分别收取。原因在于，我国土地属于国有，公民所拥有的房屋只有70年的土地使用权，土地出让金是土地的出让价格，与土地使用权的出让行为相联系，实为地租的资本化，与物业税在性质上存在差异。因此，不宜将土地出让金合并入物业税。如果物业税的范畴不涵盖土地出让金，则开征物业税对于抑制商品房价格，很难达到立竿见影的直接效果。同时，有些学者指出，即使将土地出让金并入物业税征收，房价的下降幅度依然有限。土地价格是由土地出让金、拆迁安置费以及相关税费构成的，土地出让金只是土地价格的一部分，其比重为10%~30%，而土地价格则占房地产价格的20%~40%，如此计算下来，土地出让金至多仅占到房地产价格的12%，因此，房价下降并没有太大的空间。
　　然而，有一点不可否认，现如今居高不下的房价中存在一部分投机炒作因素。由于我国房地产税费主要集中在开发投资环节，占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这便刺激了房地产投机行为。而且，出于人民币升值的预期，一定规模的国际游资已涌入我国房地产市场。因此，对高档住房、投机性住房征收较高的物业税，将对高档住房、投机性住房需求产生较大的抑制作用，从而把投资性购房逐渐压缩到最低程度，使投资性住房和普通住房需求基本上达到平衡，从而在一定程度上抑制房价的快速上涨。
　　
　　二、对房地产资源利用率的影响
　　
　　我国土地资源紧缺与不动产闲置浪费现象并存。自2002年，我国商品房空置面积增幅开始反弹，当年年底商品房空置面积同比增长了12.6%，2003年底，商品房空置面积突破1亿平方米，2004年底空置面积虽略有回落，但到2005年底，回升至1.14亿平方米，2006年底同比增长7.9%，达到1.26亿平方米。针对这一问题，对不动产开征物业税有利于我国房地产市场资源的合理配置。因为在物业税的压力之下，考虑到房产的持有成本，房产所有者将有动力对已闲置的资源加以充分利用，或对闲置不用的房产资源转移给具有实际需求的人，从而提高房产资源的利用效率，促进我国土地集约化使用。另外，从国外经验来看，开征物业税还有利于控制城市建设用地无序蔓延的状况。在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置，无计划、无节制地出售土地使用权，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市与房地产市场的可持续发展。实行物业税制度无疑可扭转这一状况，尤其在经济发达地区，房地产市场已日趋成熟，土地资源日益紧缺，实施物业税制度，将对合理利用房地产资源以及房地产市场的可持续发展起到极为重要的作用。
　　
　　三、对政府职能的影响
　　
　　在经济发达国家和地区，物业税在整个国家税收构成中占据着较大比重。物业税和所得税、增值税一起被列为三大主力税种，是各地方政府财政资金的支柱性来源，特别是美国，一般要占地方财政收入的50%~80%。实施物业税，均衡了政府长期财政收入，不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入；而这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此，税值会随房产的升值而提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。因此，征收物业税将为地方政府开辟税源，扩大财政收人，有效均衡各方税负，使各级政府财力与事权相匹配，增强地方政府主要是基层政府提供公共产品和服务的能力，同时，亦可遏制我国某些地区以牺牲环境为代价，片面发展工业的势头。目前，地方政府对发展工业的热情较高，这与现行的税制有很大的关系，地方政府只有发展工业才可保证税收来源。而开征物业税，将为地方财政提供相对稳定的税收，地方政府便有动力调整以工业发展为中心的政府导向，为城市建设与绿化改造投入更多的财政资金，这对于改善环境污染和资源浪费等问题具有重要意义。而环境污染与资源浪费的减少将提高居住条件与环境，使房地产市场得到进一步发展，为政府提供更为可靠的财政来源，使整个社会的经济增长方式步入良性循环的轨道。
　　
　　四、对房地产评估市场的影响
　　
　　从物业税的征管手段上来看，发达国家已经形成了一套相对成熟的征收机制。物业税收一般以房地产的价值为课税基础，对房地产的数量统计是否准确、房地产的纳税价值评估是否合理，直接影响到税收的效率和税负的公平。因此，已开征物业税的各国均设立了相配套的房地产统计系统和评估机构，建立了完善的房地产登记和评估制度。如美国、加拿大等，均有一套即时的房屋资产评估体系。然而我国目前房地产评估体系尚不完善，房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础，房地产评估流于形式的现象严重，某些房地产评估机构片面追求自身经济利益，并没有严格执行房地产评估规程，缺乏对评估结果的监督机制。物业税的开征对我国房地产评估市场的建设提出了更高的要求与挑战，这也将促使我国房地产评估业朝着更专业化、更规范的方向迈进。与此同时，物业税的开征也为房地产评估业带来了前所未有的发展机遇。由于征税开始后，房地产必须逐年进行评估，而我国又是全球最大的房地产市场，评估的工作量之大难以想象。物业税全面开征后，我国评估业提供的就业机会将呈级数扩大，房地产评估业也将成为就业的热点行业。
　　由此可见，物业税的开征对于我国整个房地产市场将产生诸多积极影响。其完善的税收制度，将剔除房价中的投资因素，为房地产市场的发展创造条件；土地集约化的导向，保证了房地产市场的可持续发展；稳定的财政收入，将使地方政府与房地产市场步入良性循环的轨道；对于配套服务的需求，将促进房地产评估市场的发展与就业。物业税也必将成为我国干预、调节房地产市场的重要经济杠杆。
　　
　　(作者单位：华中科技大学经济学院)

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