上海豪宅新“四大天王”

来源:用户上传      作者: 徐勇

　　每隔五年，上海的豪宅市场就会有一次“新领袖群”亮相。
　　2005年，有“天地海景，紫国檀官”四大豪宅，时称上海豪宅“四大天王”。天地，指华府天地，海景，即后来的汤臣一品；紫园，上海紫园，檀宫，华丽家族的檀官。又一个五年过去了，坊间认为，新“四大天王”――“星河天境，玉兰怡庭”，将执新时代上海豪宅的、江湖牛耳。
　　2005年，“国八条”让楼市一片惨淡，上海房价跌跌不休。但就在这一年，汤臣一品开盘，起价每平米10万元，震惊全国。加上之前开盘的檀宫、紫园以及华府天地――“四大天王”一时风光无限。现在看来，当时的四大豪宅均名副其实，价格也是合理的。
　　如今，在历经了五、六年的调整之后，金地天境、星河湾、绿城玉兰花园、仁恒怡庭等新一代豪宅，已经成为上海豪宅市场的领军者，隐隐有取代老一代王者之势。可以说，五年间，上海豪宅经历了老“四大天王”到新“四大天王”的转变：产品升级换代、物业类型转变、地段文化演变。
　　
　　新“四大天王”群像
　　
　　2011年夏，上海浦东花木的星河湾二期开盘。较之三年前一期开盘的全城轰动，二期开盘恰遇调控最冰点时期。还是一贯的星河湾――极致的石材工艺，金碧辉煌的室内装饰，以及骨子里透出的奢华，加之一期物业带来的巨大口碑效应，使得来自全国各地的富豪们踊跃下单。
　　同在夏季，浦东临近东郊国宾馆的唐镇，绿城地产在上海的首个大平层产品玉兰花园亮相。300-600平米区间，层高3.4米。在法式官邸十字形空间布局的设计上，玉兰花园可谓首屈一指。
　　上海北面的新江湾城，若干年前的军用机场，如今因城区唯一的自然湿地景观和地王频出而名声显赫。3月，仁恒怡庭开盘。仁恒是上海最具口碑的老牌豪宅开发商，以产品的精细设计闻名，客户的忠诚度非常高。仁恒怡庭以私家定制的盛装叠墅，以雅致而含蓄的审美，打动人心。
　　最后一个炙手可热的豪宅――金地・佘山天境，也在夏季的热浪中，在沪港两地同时开盘。在佘山、月湖、崧塘河青山绿水拱卫下，以产品创新著称的金地，打造了一个在全国都堪称里程碑式的作品，融人大量令专业人士都赞叹不已的空间创新和豪宅理念――拥有设计专利的“平墅”，每户私享空中嵌入式泳池和度假式的空中庭院，配置由公共电梯和私人电梯组成的“双梯入户流线”，以及专为业主建造的高星级“私人酒店”。金地天境号称，每一套住宅都是“总统套房”。
　　
　　豪宅的进化
　　
　　毫无疑问，在这五年间，豪宅市场出现了一系列的进化。这种进化，与高端客户对生活的要求息息相关。
　　例如层高。在新一代的豪宅中，建筑层高往往达到了3.5米甚至更高，而五年前的豪宅，建筑层高仅2.9米甚至更低。如今，这多出来的20％的空间，多数用于配置整体式新风系统、地暖、中央空调、吸尘、中央水处理系统、静音楼板等建筑科技产品。
　　再如服务配套。五年前的豪宅，主打的还是豪华会所这张牌，但五年后，有些豪宅已经为业主配置了酒店――星河湾打造了一个自主品牌的五星级酒店，其室内装饰的精致度，甚至超过了沪上著名的五星级酒店。而金地・佘山天境，则为业主建造了一座极富设计感和私密性的“私人酒店”。毫无疑问，高端人群现在要的不仅仅是一般的餐饮、健身等服务，要的更是一个“社交圈层”，而涵盖客房、大型宴会厅、会议系统、SPA等功能的服务体系，就是这个“社交圈层”的载体。
　　这些产品的每一个细节，也都折射出豪宅的进化。当年汤臣一品神秘亮相时，其门禁系统就被专业人士啧啧称奇，如今，在金地・佘山天境的大堂里，看到的则是“指脉仪”，经手指插入，通过检测业主的静脉血液流动来识别身份。
　　
　　细说大平层
　　
　　摊开新“四大天王”的履历表，家家都有整齐划一的大平层物业类型，无一例外。
　　所谓“大平层”，指总面积达到300平米以上，拥有完善功能区间的住宅。大平层不同于别墅上上下下的空间分割，更多是将别墅的功能区间全部放置在一个平面上，也因此，大平层被称作为“扁平化”的别墅。
　　相较于中国，国外对于大平层的接受要早很多。在2008年，《福布斯》曾经评选出“世界十大最奢侈豪宅”，大平层就占据了其中的七席。而造价高达20亿美元的世上最昂贵私人豪宅，也是史上首座价值超过10亿美元的建筑――印度孟买高173米的“安蒂拉”大厦，更是大平层的代表之作。大平层早已经成为引领全球顶级住宅的风潮。
　　而在中国，大平层作为顶级豪宅进入人们的视野，也就是近几年的事。公众对于大平层认知度，近年也不断上升。以金地・佘山天境为例，部分户型售价接近7万／平米，高出周边独栋售价近50％，但成交数据反映，其受高端客户欢迎程度明显好于周边别墅。
　　数据表明，大平层公寓的成交和供应占比持续提升。20lO年大平层的供应占全部商品房供应的比例增长至20％，成交占比达到了17.8％，分别提升了2.2％和4.8％。在楼市调控如此严苛的背景下，这份成绩单实属不易。
　　与传统别墅相比，大平层最大的不同就在于其平面化的特点，这种变化也源自高端客户的居住体验。传统的别墅，空间重在垂直分隔，由室内楼梯串联，算上地下室和阁楼，楼上楼下往往达到四层，楼梯的存在，对老人小孩是一种潜在的威胁，且每一层的空间也不够大气。大平层则大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，通过层层递进，使得空间颇具尺度感。
　　目前，新“四大天王”的大平层，普遍采取了全套房的设计，主卧空间，衣帽间，书房、健身房、育儿房等各个功能区间都完整地保留了下来，又确保了各家庭成员能够拥有独立、私密的生活空间。各个功能分区被放置在同一平面上之后，对老人和小孩来说方便多了。另一方面，大平层豪宅使社区间的亲和感更强，更容易形成邻里间的互动。
　　
　　地段论的变化
　　
　　有一条房地产领域的金科玉律：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。从新老“四大天王”的变迁，可以深刻理解一座城市地段文化变迁所蕴藏的深意。
　　在老“四大天王”中，“汤臣一品”声称其卖的就是地段。汤臣一品位于浦东陆家嘴，正对外滩精华段景观，其之所以敢将每平米成本3万元的住宅叫出10万元起的天价，也正是出于这一原因；而檀宫位于上海最具声望的高尚别墅圈之一――西郊虹桥，并与专事接待国家元首的西郊国宾馆比邻，距徐家汇商圈、人民广场等中心商业区亦仅有20分钟左右的车程；紫园则处在佘山脚下最好位置。
　　五年前的地段属性排序，第一是配套、第二是交通、第三是自然资源。除了紫园，老“四大天王”正是传统黄金地段的典范：周边配套完善，公交、地铁线路交织出四通八达的公共交通网络。至于自然风景，相对前两者而言则略有不足。
　　五年后的地段属性排序，第一是自然资源、第二是交通、第三是配套。同样是关于地段的理解，这些要素共性不变，而排序却发生变化，“自然资源”已晋级为第一要素。这是因为，大面积的绿肺、自然河道、山体，这些自然资源对于高端人群已意味着另一种生活状态，一种更加健康的生活方式。
　　新“四大天王”无一例外地身处清新优美的自然景观中。
　　仁恒怡庭地处的新江湾，拥有约9平方公里的湿地生态公园；绿城玉兰花园，也位于环境优美的浦东东郊国宾馆区域，整个板块绿化覆盖率非常高，邻近的东郊国宾馆和露德圣母大教堂都掩映在绿树浓荫中；而金地・佘山天境所在的大佘山板块，那是上海自然资源最好的区位，拥有五A级的国家森林公园、亚洲最大的辰山植物园，以及源自淀山湖的多条自然河道，即便是自然资源最少的星河湾，也因毗邻世纪公园，空气质量明显优于市区。

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