房地产企业不能坐等政府“救市”

来源:用户上传      作者: 李勇威

　　2009年,中国房地产业被迫停下了飞速前行的步伐。
　　有数据显示,去年房地产开发投资3.0580万亿元,比上年增幅回落9.3%,低于同期固定资产投资增速。其中,商品住宅投资2.2081万亿元,增幅回落9.5%;商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%;商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%。
　　中国房地产企业正酝酿着开发思路、经营策略乃至经营模式上的反思和变革。
　　此次调整,对于资金实力不是很强、人才储备不很到位、实战经验欠丰富的中小开发商来说,面临着行业调整中“生与死”的考验。
　　
　　宏观政策
　　目的是保持市场稳定
　　鉴于房地产业在当前国民经济中的重要地位,在保增长促内需的大背景下,宏观政策的目的在于保持市场的稳定。2008年下半年国家虽然出台了密集的房地产政策,但由于经济大环境的低迷,消费者已经形成了行业继续调整的预期。
　　从经济发展角度看,如果只用一个参数来判断房地产价格及市场走势,GDP无疑是最具说服力的。研究表明:房价的走势取决于经济增长速度;房价波动则远大于经济增长波动;总的来看,GDP走势略先于房价走势。因此,2009年如保“8”成功,经济企稳,那么2010年国内房地产行业将整体走出低迷。
　　所以,房地产开发企业应该认清本次行业调整的大方向,在国家及地方政府“救市”的效果充分显现之前,采取提升整体能力的主动性策略。
　　
　　房地产企业应该“不差钱”
　　目前,“做地产”就是做战略。战略何解?其一,要研究宏观经济发展趋势。作为长周期产品,必须要有超前的意识来把握大环境的发展趋势,通过对经济周期和产业周期的判断,审慎地进行项目土地资源的储备,为迎接地产市场的回暖奠定基础;其二,要做“半金融”产品。房地产企业必须承认房地产的金融属性,强化企业的风险控制和流动性控制。
　　此次金融危机的最大启示,就是控制风险的重要性远高于对利润的追求,它是企业生存和健康发展的基础。目前经济危机依然没有触底,未来市场前景模糊。房地产业作为资本密集型行业,必须用金融的眼光来决策项目投资,严格遵循风险性、流动性、效益性均衡原则。据了解,很多企业没有设置风险和金融管理职能岗位,导致风险控制体系在企业内的缺失。
　　眼下房地产企业遇到的最大问题就是缺钱。其实,房地产行业经历了10年的繁荣期,一大批企业分享了产业高速发展所带来的利益,因此,大部分房地产企业应该“不差钱”。我们从调研中发现,导致企业缺钱的主要原因是投资规模失控,大大超过了自有资金的控制能力,加上对市场过度乐观的判断,更助长了企业疯狂拿地的冲动。由于房地产行业对资金的要求很高,对于中小房地产企业而言,尽管通过以前的开发经营赚了钱,但一个项目出现“闪失”,就会给整个企业带来“灭顶之灾”。因此,从实践来看,一般情况下,房地产企业必须确保现金类资产至少占当年房地产预算投资规模20%～30%,才能有效防范风险。企业应通过财务指标的控制,对企业投资规模进行严格监管,这是风险控制体系建立的前提和关键。
　　
　　积极拓展融资渠道
　　在市场持续的低迷期,各类房企都应适时制定企业发展策略。今年,拓宽融资渠道和企业兼并,必将在房企发展战略中占有重要地位。去年房地产市场的不景气,使得房企的资金链比以往任何时候都要紧张。目前,在上市融资、银行融资、信托融资和私募融资都面临极大挑战的时候,企业必须用全新的发展策略拓展融资渠道。
　　尽管市场低迷,但总体看,危机进一步加速了楼市向理性回归,市场刚性需求所蓄积起来的购买力,将在今后一段时间得到释放。在这种背景下,一些优质的楼盘和企业具备了“专业投资者+专业管理”的操作条件,比如位于小陆家嘴的财富海景花园5号项目,就引起了金融资本、产业资本和个人投资者的共同关注,其直投、信贷和信托的混合投资模式以及多重风险控制体系,成为了市场低迷期专业投资者的一个操作范例。
　　在当前条件下,进行企业兼并,实施有限度的企业转型,也不失为一种好的策略。企业兼并对于大企业是增强了实力,而小企业则在战略转型基础上有了另一种生存空间。目前国家出台了鼓励企业兼并的政策,相信会有更多的房地产企业根据自身情况选择兼并,谋求新的发展。
　　
　　牢记资金的时间价值
　　房地产行业进入调整周期,房价进入下降通道已成为不争的事实。如果有房地产企业面临生存问题的话,最可行的方法之一是合理定价、重估价值、理性去除虚增价格。虽然消费者是买涨不买跌,但最先价格回归的企业必然是受益的,万科降价的策略已经说明了这一点。企业理性地定价,将是刚性需求的最好引爆器。而合理的定价永远是最好的风险控制手段之一,也是促进有效需求的重要保证。对于“隔靴挠痒”式的降价,消费者是不会买账的。
　　销售速度决定销售价格。只有当销售速度在控制的范围内,才能实现单一项目利润最大化。目前,市场投资机会众多,足够的现金流可赢得优质的投资机会。快速销售既可减轻财务压力,又可释放投资开发风险。开发商必须牢记资金的时间价值。
　　假定某项目,共40套别墅,定价500万/套,目前市场条件下,如不降价,预计1年后方能成交,即1年后收到500*40=20000万资金。假定项目资金的贴现率为10%(相当于资金的机会成本),则将上述资金贴现至现在时点,则20000/(1+10%)=18182万,相当于每套别墅价格为18182 / 40=454.5万元,即一年后500万资金相当于当前的454.5万元。因此,假如在一定幅度内降低价格(不低于454.5万/套)即可实现销售,则将取得更佳的经济效益。
　　
　　开发物超所值的产品
　　市场调整期,普遍预期悲观,导致资产价值常被低估。因此,开发企业必须开发物超所值的产品,突出差异化的高性价比产品,尤其把提升产品功能和附加值,作为产品差异化的突破方向。比如,通过集成精装修既能提升产品的附加值,又能实现住宅产业成品化。
　　根据实践经验,集成精装修实际上不是高档楼盘专利名词,普通市民更需要精装修房,因为它是完整产品的一部分。精装修房在初期会率先在高档楼盘尝试,但是精装修房在普通住宅项目上的普及将是一个必然的趋势,因为集成精装修,真正意义上解决了老百姓买房后装修难的问题,确保了买房后的省时、省力、省心。集成装修可以带动整个房地产行业的产业化发展,体现节能环保的发展新模式。这里的核心环节就是品牌认证、品牌工艺、品牌施工、品牌服务,让每个消费者的付出得到更具性价比的回报。
　　

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