我国房地产业发展状况及对策分析
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作者: 吴雪艳
摘要：作为十二五规划开局第一年，国家及各省市都相继出台了关于遏制楼市无序发展的政策。可以预见，在未来有关政策仍具有不断演进的态势。“国八条”的出台，表明了中央打压我国畸形楼市的决心。然而，通过房地产市场的发展，可以前后带动10多个相关产业的经济增长。因此，在十二五时期对我国房地产业上述现状进行调控，还应考虑这一现实。
关键词：房地产业；发展状况；对策；房价；成本
作为十二五规划开局第一年，国家及各省市都相继出台了关于遏制楼市无序发展的政策。可以预见，在未来有关政策仍具有不断演进的态势。作为一项民生工程：我国商品房制度，目的在于替代上世纪福利分房的制度安排。通过房产货币化取向，进一步推动我国市场经济体制的深化。
一、我国房地产发展的状况
经过10多年的发展历程，证明：该项替代制度在充分运用市场力量对资源进行配置，实现了众多老百姓的住房梦想。然而，建立在经济转型背景下的我国房地产业，由各利益主体间重复博弈所形成的合谋效应逐渐显现。反映在房价上，具体表现为：（1）房价上涨趋势已背离市场供求关系；（2）商品房价格已远远超出当地居民的承受能力；（3）国家通过货币政策抑制房价的效果势微。由此，关乎民生的住房问题，在一轮又一轮“地王”出现的条件下，变的难以解决。
由此可见，“国八条”的出台，表明了中央打压我国畸形楼市的决心。同时，从经济学的角度进行分析发现：房地产业具有强烈的产业关联度，通过房地产市场的发展，可以前后带动10多个相关产业的经济增长。因此，在十二五时期对我国房地产业上述现状进行调控时，还应考虑这一现实。
二、上述状况的形成因素分析
我国商品房价格普遍居高，有其深刻的国情因素。因此，在形成因素的分析中，本文引入我国商品房价格的构成机制。在该机制中，建立我国针对房地产畸形发展的对策。
从一般原理来看：商品房价格的形成机制，大凡是由内、外两种因变量叠加而成：
（一）内生因变量对房价的形成机制
1．土地价格。土地价格的形成比较复杂，一般而言主要受土地供求关系的影响。随着我国城市化进程的不断加快，对土地的需求也变的更加紧迫。为此，国家作出了全国农业耕地面积不得低于18亿亩的红线。可见，未来我国的土地价格仍有不断走高的态势。这一态势将产生促使房价上涨的强大推力。
2．建筑材料价格。同样受我国城市化进程不断拓展的影响，建筑材料价格也具有不断上涨的趋势。关于这一点，可通过逻辑递进关系进行推论：（1）城市化进程表现为城市区域向农村地区的延伸；（2）撤乡并镇，使农业人口逐步积聚在小城镇中；（3）人口的积聚就拉动了对房产的需求；（4）商品房的大量建设，造成建筑材料价格的上涨。同时受各级政府提供公共产品的因素叠加，共同推高了建筑材料的价格水平。
3．人工成本。人工费用也可称为劳动力价格。目前，我国农村劳动力向城市转移的数量已处在刘易斯拐点。从劳动力价格角度来看，体现为人工成本的上涨。但是，其上涨趋势不及土地价格与建筑材料价格的上涨速度。原因就在于，劳动力之间的岗位竞争，促使其工资水平能在一段时间内处于稳态；同时，劳动力价格还受其生活资料价格的影响，目前生活资料价格的通胀态势已被初步抑制，也增强了劳动力工资水平的稳定性。
（二）外生变量对房价的形成机制
以上，笔者就内生因变量对房价的形成机制方面进行了阐述。根据估算，如果严格按照这样的价格形成机制来确定商品房的价格。那么，在我国一线城市的房价中有将近40%的价格是虚高的，也就是所谓的泡沫。泡沫的形成原因则有很多，这里笔者将从外生因变量对房地产价格的形成机制方面来进行阐述。
1．地方政府的利益驱动。至上世纪90年代我国实行分税制以来，中央将事权下放而经费主要依靠地方政府筹措。这样一来，就增加了地方政府的财政支出压力。对于地方政府而言，可供其获得经费来源的便是区域土地的租金。受我国市场经济不完善因素的制约，房地产开发商可能开展寻租活动。由此，两种力量所形成的合力就可能抬高地价。同时，受地方政府职位晋升考核机制的影响，通过扶持域内房地产经济的发展，将明显拉动地区GDP的增长。由此，同时受区域土地资源的逐步消耗，使土地价格未来具有强劲的上涨态势。
2．自住及投资性购房的驱动。房产作为一种资产，被公认为是优质资产。正因为如此，商业银行都乐意投放房贷款项。本文认为，自住性购房需求应得到保护；而投资性购房的需求应进行遏制。（1）自住性购房的驱动。我国80后出生的人口，已进入适婚年龄。这就使得自住性购房的需求明显加快。同时，上世纪70年代末80年代初又是我国的生育高峰时期，由此，受人口数量因素的推动，必然产生由自住需求而引发的房价上涨态势。（2）投资性购房的驱动。目前，国家已出台许多政策来遏止该需求的产生，如“国八条”。但是，在历史时期产生的投资性购房，所形成的房地产泡沫仍然大量存在。受市场不完全信息的影响，不断虚高的房价又刺激了自住性购房的需求。最后，导致商品房的房价不断上涨。
三、对策
上文分别从内生因变量与外生因变量这两个方面，阐述了商品房价格的构成机制。从商品房价格的形成机制来看，其价格体系主要受市场要素供求关系的影响；同时，寻租、创租活动以及投资性购房需求，也拉动着房价的上涨趋势。针对上文所指出的关于房价虚高的问题，其主要原因就在于：后者所导致的房价体系的不合理组成。因此，在十二五时期，建立我国针对房地产畸形发展的对策，其主要方向就在于：中央政府应利用“公权力”，对不合理的商品房价格组成因素进行规制。
（一）寻租、创租活动的规制
受房地产业寻租、创租活动的影响，我国商品房价格屡创新高。上述活动的出现，其深刻背景就在于目前经济转型多出现的事权与财权的不对称。因此，在我国房地产业宏观调控领域，对于该问题的解决应纳入调控措施研究中；并且，这也是十二五期间房价调控的趋势需要。
具体来建构问题的解决方案，这本身就是一项需要由上层建筑来开展得，长期、复杂的系统工程。本文这里无意就此问题进行深入探讨，其主要目的则是：提出寻租、创租活动的规制，应成为国家针对房地产业畸形发展的对策之一。
（二）投资性购房活动的规制
投资性购房活动，在我国实行商品房供给制度后长期存在。该活动通过囤积住房，预期未来出售而获得高额差价。这种购房行为是我国房地产业宏观调控中应着力规制的内容。以长沙市为例：通过抑制投资投机性购房来控房价。对于这种投机行为，长沙市主要运用信贷、税收等政策杠杆加以抑制。例如，第二套房贷款首付比例不得低于40%；银行取消第二套房贷款优惠利率；个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。这样就从政策层面为投机性购房设立门槛、增加成本、缩减利润，从而最大限度地控制投机性购房（资料来源：中国新闻网）。
（三）运用金融政策对宏观房价的抑制
就在本文形成期间，央行在2011年第3次调高了存款准备金率。据专家预测，十二五时期类似的金融紧缩政策仍会陆续出台。当然，金融紧缩政策的出台并不惟一指向我国房地产业，但是伴随着“国八条”的出现，目前各地楼市已出现观望态势。可见，运用金融政策对宏观房价的抑制，并伴以行政政策的出台，抑制房价的效果已初步显现。
然而，正如本文在开篇所指出的：房地产业的产业关联度很高。因此，如果出现一味为了抑制房价而作为的心态，那么结果可能会影响到我国国民经济的稳定发展。因此，调控过程中要刚柔并举。
参考文献：
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[2] 沈英英. 基于线性回归的房地产价格影响因素分析[J]. 市场周刊(理论研究), 2010, (11): 28, 39.
[3]王军. 国外房价调控的主要做法及启示[J]. 湖北经济学院学报(人文社会科学版), 2010, 7(9): 42-43.
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