浅谈房地产项目全过程造价管理
来源:用户上传
作者:
摘要：随着城市化进程的加快，我国的房地产建设事业也步入了高速发展期，房地产市场越来越大，竞争也越来越激烈，如何在保证项目工程质量前提下盈利更多，就要做好房地产项目全过程造价管理，本文拟就这一课题进行一些探讨，以期对房地产建设事业有所助益。
关键词：房地产项目；全过程造价；管理
房地产项目工程一般要经过可行性研究、工程设计、工程招投标、工程实施、竣工决算、工程后评价几个阶段，工程项目的全过程造价管理贯穿了房地产项目的全部阶段，下面将从房地产项目工程的开始阶段到结束阶段，详细分析要如何加强每一阶段的造价管理。
一、可行性研究阶段
房地产项目的可行性研究是工程项目的开始阶段，做好这一阶段的造价管理工作对工程总造价的影响非常大，项目可行性研究报告能够确定工程的总投资、建设地点、建设规模、工期、占地面积、建设标准、公共配套设施、设备的选用、绿化率、容积率、还贷年限等，在报告的基础上，形成整个项目的投资估算，这一阶段的工作对于后期的项目决策及成败影响深远，因此要特别注意，应多角度研究，在比较中选择合适方案，准确而全面，不留可能性缺口，使根据可行性研究做出的投资估算能够切实有效控制项目总造价，如果可行性研究阶段的工作没做好，那么后期阶段再努力，也弥补不了损失。
二、工程设计阶段
工程设计阶段是在经济和技术上对工程的实施进度进行全面安排，是对工程建设的规划过程，也是房地产项目造价管理的关键，工程设计能够确定工程造价预算，经济合理的设计方案能缩短工期、减少投资、提高效益，还能降低后期工程成本与管理费用。建设工程的设备和材料费用占总成本 60% 以上，方案设计可以基本确定建筑形式、装修标准、结构类别、设备与材料的选择，工程项目总造价能够据此确定70%，因此，工程设计工作对整个工程项目的建设至关重要，设计质量的好坏、方案的优劣直接影响到工程的造价、质量和进度。做好工程设计工作具体要求有，推行限额设计，在分配的投资额度内，设计人员对结构设计、建筑平面、户型、单元组成、层高、层数、材料、设备选用等要最大限度提高和满足使用功能；实行招投标设计方案制度，通过招投标形式选择优秀设计单位，确保设计技术的先进性、准确性、合理性、可操作性、经济性，加强各专业之间的联系，减少设计损失，减少施工时的设计变更；实施奖罚制度，鼓励设计人员深挖潜力，重视方案的合理性与经济性，改变轻经济重技术的局面。
三、招投标阶段
招投标形式能够引进竞争机制，工程业主可择优选定管理经验丰富、经济技术力量强、信誉良好、资信可靠、价格合理的承建商，这样能够有利降低工程总造价，为后期施工管理提供有力条件。工程招投标要委托专业工程咨询机构，用公开的招标方式，按《建设工程工程量清单计价规范》规定，实行“统一量、竞争费”原则，达到量价分离目的，招标书条款要严谨、全面、准确，工程项目各项费用最好定死，不留缺口，造价工程师要全程参与这一过程，根据现行文件的规范要求以及工程勘探报告和施工图纸设计，确定合理的工程招投标报价方式（工料单价法或者综合单价法）、造价计价依据（相应的定额与取费标准）以及评标办法；合理科学编定标底价与拦标价，把工程总造价控制在项目预算内；工程合同是业主、承建商履行责任、义务和权利及索赔的有效依据，房地产项目招投标成功后，为保证合同条款的合理性、合法性、公正性，减少合同纠纷，保障和维护双方合法权益，合理、正确签订工程合同很重要，可以采用合同会签制度，要求有总经理以上领导签字的合同才生效，且签字人员要熟悉《建筑法》、《合同法》、《价格法》、《经济法》、《招标投标法》等法律法规，还要清楚了解当地工程项目建筑行业的惯例，对影响工程造价管理的如：工程承包内容、承包范围、质量标准、合同工期、索赔、专用条款、合同价以及调整条件与方式，现场隐蔽工程的签证、设计变更、确认程序，对工程项目进度款与竣工决算需要的文件、效力和程序要进行具体明确的规定，主材价格与当地信息价必须有详细约定，约定设备型号、品牌、数量、规格、产地、质保期限、品种等，力求实现既能控制工程造价成本又能规避风险的双赢局面。
四、工程施工阶段
施工阶段工程造价管理是事先的、动态的、主动的，工程造价管理人员要根据施工进度计划，分解工程造价管理总目标，形成工程造价管理分目标值，按年季月编制工程资金使用计划，定期分析投资目标值和实际值的偏差原因，采取有效措施控制偏差幅度，保证投资管理目标的实现。工程施工阶段，要避免停工、窝工现象，灵活调度施工机械的进退场，避免承建商索赔机械台班费；工程造价管理人员要做好经济比较，确定现场签证和设计变带来的造价增减，及时调整进度款拨付额度；各方管理人员要定期深入施工现场，察看施工情况，收集工程资料，掌握现场施工动态，召开经济协调会与施工例会避免工程随意变更和返工，规范变更程序，有效控制现场签证和设计变更。工程进度款的支付是造价管理的有效手段，是工程进度和质量强有力保证，根据施工合同条款按节点申请支付工程进度款，只有按图施工，通过监理人员的质量检验，工程项目计量核实、质量合格，才能审核支付工程进度款。施工过程中，承建商的索赔理由很多，项目管理者一方面要严格按照工作程序展开工作事项，尽量避免索赔事件的发生，另一方面要做好反索赔，促使承建商履行合同义务与责任，保证工程项目的工期和质量，以合同为依据，及时处理索赔与反索赔。
五、竣工决算阶段
竣工决算阶段是工程建设造价管理的重要环节，是确定合理工程造价的最后把关口，做好工程决算审核工作，要坚持实事求是、不偏不倚、不重不漏的行事原则，竣工决算要真实反映工程总造价。具体要求有，核对结算书与招投标文件、合同条款是否相符，对照工程施工图纸，未按图施工或未做部分予以扣除；审查工程项目变更与现场签证的合理性、真实性，审查签证内容与定额内容、施工
图纸是否重复，重复内容和项目予以扣除；审核项目工程量的计算规则、材料价
差、定额套用、施工调整、取费标准的准确性与合理性。
六、后评价阶段
后评价工作是对房地产项目最后的综合性评价，是对造价管理的概括总结。这项工作包括两方面内容：总结全面管理过程中的成功经验，整理、归纳、分析与工程项目的相关数据与资料，为后面的项目开发提供管理依据；分析全过程造价管理中的不足，并寻找到主客观原因及影响因素，避免下一个项目犯同一错误。后评价工作能够创新工作方法，提高造价管理水平，达到造价管理预期目标。
参考文献：
[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010(05)
[2]洪其荣.浅谈如何有效降低房地产开发过程中的工程造价[J].中国新技术新产品，2010(09)
[3]刘志明.浅谈房地产企业如何有效进行工程造价管理[J].中国城市经济，2010（07）
[4]于晶.浅谈房地产企业核心竞争力之项目管理与成本控制[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2011（02）
[5]李顺田.浅谈房地产开发项目实施阶段工程造价管理[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2010（11）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-568864.htm
