影响房地产评估价格的特征因素及量化
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摘 要：本文在对房地产评估价格定义和本质进行界定的基础上，分析了影响房地产评估价格的特征因素，并对这些因素进行了量化，以减少房地产估价中的主观因素，让房地产评估结果更真实可信。
关键词：房地产估价，房地产评估价格，特征因素，量化
一、房地产评估价格的定义
在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程中，采用市场比较法等方法进行房地产价格评估时，对其评估价格应有明确的定义，否则房地产价格评估就失去了意义。房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。
二、 影响房地产评估价格的特征因素
1、一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会在较广泛地区范围内对各宗房地产的价格和评估价值产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、行政因素和心理因素等。
2、区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。这些区域性特征具体表现为：区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估价值产生影响，但影响的程度与房地产的种类有关。
3、个别因素
个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。
三、不同类型的房地产估价影响因素的量化
1、影响居住房地产评估价格的因素的量化
居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格。我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。影响住宅评估价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：一是建筑结构、类型和等级；二是装修；三是设施与设备；四是质量；五是朝向；六是楼层；七是地段；八是环境；九是住宅楼的公用面积数；十是交易时间；此外还有交易情况等。
2、影响商业房地产评估价格的因素的量化
商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。影响商业房地产价格的主要区域因素可以量化为以下两点：一是地段繁华程度，这也是影响商业房地产价格的首要因素。二是交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。而影响商业房地产价格的主要个别因素则分为以下几点：
一是临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。二是内部格局。三是楼层。四是面积。五是净高。六是储存空间。七是装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。八是转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。九是使用年限和折旧情况。
3、影响工业房地产评估价格的因素的量化
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。影响工业房地产价值的主要区域因素可以量化为3个点：一是交通条件。二是基础设施。三是地理位置。
对工业房地产价值影响较大的个别因素可以量化为以下几点：一是用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。二是地质和水文条件。三是房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。四是厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
4、影响其他用途房地产评估价格的因素的量化
其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。在对其他用途房地产进行估价的过程中需要注意以下要点：一是要考虑构筑物造价方面的因素。由于其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。二是要考虑用途对价值的影响。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。三是要考虑评估方法的选择对评估结果的影响。估价对经验和知识要求高，其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。
5、影响土地评估价格的因素的量化
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。在这个过程中，影响宗地价格的主要因素可以量化为以下几点：（l）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）周围环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设计要求；（8）生熟地程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。
参考文献：
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