房地产项目开发过程中的造价控制
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摘要：房地产项目造价确定与控制的方法是在工程项目建设过程中的各个不同的阶段，运用组织、经济、技术、合同、信息管理等措施，确保造价的合理性及投资费用总目标的实现。
关键词： 房地产 造价控制
1 项目决策与工程造价的相互作用
项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，项目决策的内容是决定工程造价的基础，反过来造价的高低，投资多少也影响项目决策。根据相关的统计此阶段影响造价的可能性为80％-90％。应该成立一个由项目经理、造价工程师、建筑师、经济师、市场销售策划师组成的项目组，共同完成市场评估和投资测算等工作。此小组通过调查产品市场需求，依地块周边情况(如：能源、交通、地理位置、自然和社会环境等)，按公司本身的特性，评价该项目经济(赢利、清偿能力)、技术(可能性、先进性等)，管理(资质、项目组成人员等)的可行性，报决策部门决策。据此可行性研究形成项目投资估算，为以后的设计和施工提供限额的目标。
2 设计阶段造价的确定和控制
2．1积极推行限制性投入设计
据统计，设计阶段影响投资的可能性为30％―75％，是确定与控制工程造价的重点阶段。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在确保功能满足的条件下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。
投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上阶段设计审定投资额和工程量分解到各个专业，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量与预算指标等的各方面的控制。
2．2优化设计中要做好价值工程原理的运用
经济和技术是相对对立的，通过设计阶段的经济和技术的论证，运用价值工程原理对设计方案进行科学的评价，是提高产品品质和增加投资效益的有效的途径。价值工程本身是一项有组织的创新活动，且是强调创新和鼓励创新的，而设计本身是一种创造性的劳动。通过设计人员创新，设计出更好的产品提高投资效益。
利用新技术、新材料、新工艺、新的理念来提高产品的价值，差不多的造价，品质不同，投资效益迥异。例如某花园经过仔细的论证引入全新理念，设立步行街，成立若干市民广场，形成中央绿地，完全向社会开放。组团实行封闭管理的社区管理模式，使景观私有化，形成若干围合空间，使每户都有好的景观资源，保证了住宅设计的均好性。形成了具有环保概念的现代居住区，如包含雨水收集系统、洁净能源采暖系统，树的保护等。楼盘开盘后销售火爆，在众多的楼盘中优势凸显，投资效益明显。又如某国家康居示范工程，给花园创造了许多卖点，如：塑钢窗及屋面保温材料节能50％左右；小区智能化3e(生活e、教育e、管理e)提高生活品质等，赢得了市场的好评并提高了投资效益。
2．3奖惩制度的落实对设计的作用
设计方案是建筑、景观咨询公司对业主提供的一种特殊的服务。服务应该是讲究质量的，可服务人员(设计人员)由于知识、水平、经验、责任心或时间等因素，往往会造成的保守(肥梁、胖柱、超筋等)、失误或疏漏。直接给开发商带来一定程度的经济损失。因此设计过程中引入风险机制，实行奖惩制度，奖优惩劣，激励设计人员自身挖潜，提高设计水准，必将是双赢的完美结局。
2．4推行设计监理及设计招标更好的激励制度
监理工程师是行业资深的专家，大量的实践积累了丰富的经验。即使在设计过程中按程序进行了多方面的技术和经济论证，但仍然可能存在缺陷和失误。充分利用监理这一优秀的资源，实行设计监理，对设计全过程进行建议和监督，提高设计方案的质量，确定与控制造价，提高投资效益。通过设计招标和设计竞赛，引入竞争机制，通过比选，优中选优。
3 建设工程招标阶段的工程造价控制
3．1图纸的审查要先于招标竞赛
图纸会审是对设计公司交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量为招标文件编制的稳定性提供保证，也有利于控制以后的工程变更，减少签证，控制了工程造价。
3．2系统细致编制好招标文件
招标文件是投标公司编制投标文件的依据，是合同的要约，对招投标单位具有同样的约束力。具体来说应该着重明确以下五点：①该工程的承包范围；②开工、竣工日期，各分部分项工程交付工期，保证材料采购和销售进度的实现；③明确工程预付款，工程进度款数额，支付时间，起扣时间和支付方式，以配合公司的财务安排；④工程合理变更时，承包商应该积极配合，且应该规定变更签证的计量和计价依据；⑤工程索赔的权利和义务。
3．3严格审查采用高性价比来中标
在通过对投标人的资质、信誉、施工技术及组织措施等的严格审查的前提下，选择最低的中标价格是应该提倡的(低于成本价除外)。
3．4选择性的确定
工程合同按合同计价的方式不同，一般情况下划分为三大类型；总价合同，单价合同，成本加酬金合同。总价合同又包括：固定总价合同，调价总价合同，固定工程量总价合同。
合同形式多样，业主应该根据该项目复杂程度，设计具体深度，施工技术的难度，进度要求的紧迫度来选择合适的合同式样，且一个工程组合各种合同式样，另外一个项目中各个不同的工程部分或不同阶段，可以采用不同形式的合同，根据实际情况，权衡利弊，进而做出最佳合同决策。以利于确定和控制造价。
4 施工阶段的造价控制
4．1做好设备和材料采购应注意的事
采购时应该参考施工承包合同中协定的进度展开工作：对供货商进行资质审查，货比三家，以公布的信息价格为基础进行认质、询价、议价，选择适宜的合同形式鉴定供货合同。
4．2慎重对待工程变更，严格控制现场签证
因施工现场需要，勘察设计论证不够充分，项目定位市场变动，施工过程可能进行工程变更。无论主观和客观的原因引起变更，我们必须按照严密的程序对此工程变更进行审查：首先多方论证此工程变更对该项目目标的影响，然后查阅有关的合同，会议纪要，计算处理变更所需要的费用、时间及对变更的质量要求，最后由业主确认是否工程变更，有无必要进行现场签证，防止承包商巧立名目，虚报作假，千方百计地增加签证。
4．3工程索赔
索赔是合同双方在履行合同的过程中，根据法律、法规、规范，因一方存在过错且此过错给另一方带来损失，损失方要求过错方赔偿这一损失的经济现象。
索赔的内容可以是金钱，也可以使工期(为了配合销售等规定了工期提前或延期有奖励或者罚金)，当索赔发生时我们应该多方取证，查阅双方签定的施工合同、相关的法律法规、施工图、施工组织设计、招标文件标底、定标书、施工备忘录，有关工程隐蔽验收记录、工程例会及各专题全会议纪要。仔细查证、详细分析保证索赔的合理性。
工程索赔要注意索赔的时效性和公共关系。
4．4加强监理工程师驻现场管理力度
监理工程师的职责是“三控，两管，一协调”，在建筑行业中占有举足轻重的地位。
5 竣工验收阶段的造价控制
此阶段对工程造价控制和确定的手段主要是：依据工程竣工图，审查所有的设计变更，现场签证，会议纪要，核实主要工程量，统计主要材料消耗量，各专业(土建、水、电、暖通)造价比例，建设单位各种附加管理费(租用，挪用现场物品等)。把这些费用同估算、概算和造价信息价比较，确定节约或者超支额，分析原因，有利于支付，且为以后造价控制提供宝贵的经验。
6结论
综上所述，房地产开发项目通过严格控制以上各关键内容，利用经济、技术、组织管理等手段，将开发项目控制在良好的发展水平上，在有限的时间内，既保证了项目的产品质量，亦创造了预期的利润价值。
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