论房地产企业施工项目管理
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摘要： 作为一个集房地产开发、建设、装饰、物业等等为一体的企业，建筑施工项目的管理是非常重要的一个部分。随着社会主义市场经济体系的不断发展，建设施工项目招投标制度的不断完善和项目责任制度的不断深化，运用合适的管理方法，提高施工项目管理水平尤为重要。
关键词： 施工项目 管理 房地产企业
引言
随着经济的不断发展，科学管理在企业当中的重要性也在不断体现，现代企业制度的重要组成部分之一就是施工项目管理，只有做好施工项目管理才能够完善现代企业制度，使管理变得越来越科学。施工项目管理是以项目经理责任制为中心，以施工项目为管理对象[1]。把合同做为依据，按施工项目的内在规律，实现资源的优化配置和对各生产要素进行有效的组织、计划、控制、指导，取得最佳的经济效益的过程。项目的目标就是施工项目管理的目标，该目标界定了施工项目管理的主要内容，即质量控制、进度控制、安全控制、成本控制、合同管理、施工现场的控制、信息管理和组织协调，本文将从质量管理、进度管理、造价管理三方面进行讨论。
1 进度管理
（1）及时检查计划执行的结果和计划的偏差，找出进度计划的影响因素，采取纠正措施施工进度的影响因素包括下面几方面：①不利的施工条件：自然条件变化和施工中遇到合同中规定不可抗力因素， 无法正常施工。② 技术原因：承包商低估施工技术困难，对新材料、新技术、新工艺，在没有把握确保进度和质量的情况下，冒然采用；对设计意图和技术要求没有全面理解，会导致盲目施工，造成返工。③施工组织不当，例如施工的任务目标不明确、劳力和施工机械调配不当、施工道路和场地布置不合理、各分包商之间施工干扰，均会引起工期延误。④ 其它外部因素的影响。
（2）制定进度计划，承包商根据现场施工条件和合同工期，编制详细施工进度计划。计划的内容包括确定开工前各项准备工作、选择施工方法和组织流水作业、协调各个工种在施工中的搭接与配合、安排劳动力和各种施工物资供应、确定各分部分项工程的目标工期和全部工程的完工时间等。制定进度计划时要考虑其它种种因素对进度计划的影响，如设计变更、工程量变化、自然条件变化、材料供应变化、业主违约等因素的影响，使用网络计划技术进行进度调整和控制，及时对进度计划进行必要的调整和补充，以保证建设项目在合同工期内竣工。
（3）组织进度计划的实施，施工进度计划经监理及业主审批后严格执行。承包商要与监理及业主保持密切的沟通， 定期向监理及业主报告工程进展情况，对监理和业主提出的变更指令和赶工要求及时做出反应和处理；监督各分包单位的工作．及时协调各分包单位的施工配合，合理的调配人力、施工物资和资金．并确保到位。
2 质量管理
（1）严格按施工程序施工，所有隐蔽工程记录，必须经监理工程师等有关验收单位签字认可，方可组织下道工序施工。对影响工程质量的关键部位设质量管理点，并设专人负责。工程施工过程中，除按质量标准规定的检查内容进行严格检查外，在重点工序施工前，必须对关键的检查项目进行严格的复核。
（2）按优化的施工组织设计和方案做好施工准备工作根据有关规范和企业编制作业指导书组织分部分项技术人员编制各工序工种的质量保证措施，做好图纸会审和技术交底及技术培训工作，将质量技术交底和作业指导书发到施工班组。对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习。要求各级作业人员对施工工序、施工方法、注意事项和质量要求做到心里有数。正确选择和合理调配施工机械设备，搞好维修保养工作，保持机械设备良好运行。
（3）科学的编制施工组织设计，切实达到指导施工的目的工程开工前要根据工程实际情况编制详细的施工组织设计，并将企业技术主管批准的单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。对于重大或关键部位的施工，以及新技术新材料的使用，要提前一周提出具体的施工方案、施工技术保证措施，以及新技术新材料试验，鉴定证明材料呈报监理主管工程师审批。
3 成本管理
工程项目的成本是指以施工项目作为成本核算对象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值和货币形式[2]。具体来说也就是说施工项目在施工过程中所消耗的辅材、主材、周转材料、构配件的租赁费或摊销费，施工机械的租赁费或台班费，支付给职工的工资、奖金以及项目部为组织和管理工程施工所发生的全部费用支出。施工项目的成本形式分为预算成本、计划成本、实际成本。预算成本，是反映各地区建筑业的平均水平，根据施工图和工程量计算规则计算出来的工程量，以及有关取费标准得出。计划成本，指项目部按计划期的有关资料，在实际成本发生前计算的成本。实际成本，是施工项目在施工期内实际发生的各项生产费用的总和。实际成本与计划成本比较可揭示成本的节约或超支，说明经营效果。实际成本和预算成本比较，可反映项目的盈亏情况。项目管理在建筑业中逐步推广和普及，项目的成本管理也逐渐被人们所重视，并且已经得到应用，可以说，项目成本管理正式为施工项目管理向深层次发展的主要标志和不可缺少的内容。因为它能够体现施工项目管理本质特征，能够反映施工项目管理的核心内容，能够提供衡量施工项目管理效绩的客观尺码。
4 结语
工程项目是房地产企业的主体，又是房地产企业的基本经济细胞。房地产企业只有把管理的重点放在工程项目管理上，通过加强项目管理，实现项目合成目标，进行项目成本控制，提高工程投资效应，才能达到最终提高企业综合经济效益的目的，求得全方位的社会信誉，从而获得更为广阔的企业自身生存、发展的空间。施工项目管理是企业管理水平的体现和来源，直接维护和制约着企业的发展，是现代企业制度的重要组成部分。
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