武汉市新版住房限购政策
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作者: 杨阳 任庆亮 周瑞霞
[摘要]2011年2月22日，武汉市公布新版住房限购政策。本文首先通过对新老版限购政策的对比，论述了武汉市新版住房限购政策的内容，接着用具体数据分析新版住房限购政策的出台原因和实施效果，最后提出对该政策的思考。
[关键词]武汉市；新版：住房限购政策
2011年2月22日下午，武汉市住房保障和房屋管理局正式公布《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》(下文称新版限购令)。继北京、上海、南京等“国八条”细则出台之后，武汉成为第12个落实“新国八条”限购政策的城市。
一、武汉市新版住房限购政策的内容
根据上述通知，从2月23日起，对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房：对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对比1月14日武汉市发布的“N+1模式”限购令(下文称老版限购令)，新版政策有较大差别：具体体现在几个方面：(1)扩大限购对象。老版限购令规定武汉居民不论已购买多少套住房，还能在中心城区再买一套新商品房，远城区则不受此套数限制。新政策则明确限购对象和限购数量。(2)扩大限购范围。由只限购商品房扩大至二手住房。(3)扩大限购区域。由仅限中心城区延伸至全市，包括7个中心城区、两个开发区和远城区。通过对比可以看出新版限购令提高限购门槛，更趋严格。没有规定限购令的终结时限。
二、武汉市新版住房限购政策的出台原因
(1)房价上涨压力仍然较大，供求矛盾依然突出。(2)随着区域性中心城市作用的逐步显现，武汉市已成为省内置业的首选目标，外地人在武汉购房量增多，既加剧了供求矛盾，又在一定程度上抬高了房价。(3)市场上存在投机投资行为，许多人认为投资房产是抵御通货膨胀的有效方式。(4)老版限购令没有实现调控目标。据搜房网数据监控中心统计，1月15日到2月15日期间，武汉各区有59个楼盘出现价格波动，其中上涨楼盘总数达到55个，占比达25％，73％楼盘涨停，而跌价盘仅4个，占比2％，上涨仍为主流趋势；近郊楼盘领涨，黄陂区域的涨价盘占到全市的24％，东西湖区、江夏区和蔡甸区分别以10％、7％和8％的占比紧随其后，整个不限购区域的涨价楼盘占比之和达49％。由此可见，老版限购令存在逃避调控的空间，出台新版住房限购政策势在必行。
三、武汉市新版住房限购政策的实施效果
目前，新版限购令在武汉实施一个多月，其效应正逐步释放。具体表现如下：(1)新房成交量大幅下降，房价涨幅趋缓。3月份，武汉市共卖出商品房8412套，相比限购令出台前，销量下降近四成。价格方面，主城区成交均价7355.53元／平方米，较上月上涨66.40元／平方米，不过涨幅已明显趋缓，仅为0.91％。(2)老盘盘整，新盘低价入市。部分老盘在做活动，但总体价格没有太大波动，成交均价在7300元，平方米左右徘徊，处于盘整阶段。然而，随着武汉楼市供求关系发生逆转，为了争抢有限客户，已有新楼盘开始选择“低价入市”，以突出重围。(3)楼市观望氛围浓厚。在限购令之下，新一轮楼市观望正在形成。根据武汉新浪乐居的调查，有56.3％人表示会推迟购房计划：63.9％的人认为限购令会对房价产生较大影响；57％的人认为在今年年中以后是买房的好时机。(4)二手房交易量下降，有议价空间。华明达、百居易、21世纪不动产等大型中介普遍表示，3月份开始，二手房交易业绩大幅下滑，一个月降幅超过30％。同时，二手房存在一两万元的议价空间。(5)不限购不限贷的小户型非住宅类商业地产受投资者追捧。
四、对武汉市新版住房限购政策的思考
(1)新版限购令对武汉住房市场的影响有利有弊，一方面可以遏制房价，减少投资性需求，为保障性住房的供应争取了部分时间：另一方面也会短期内促进房租价格上涨。(2)新版限购令和其他城市出台的限购令一样，存在户籍购买歧视，同时会催生本地户籍居民与外地户籍居民假结婚帮助其买房、贷款，获取不当收益的灰色生意。(3)住房限购政策的着力点基本上都放在提高交易成本和抑制需求上。经济学理论告诉人们，抬高交易成本通常能够迅速抑制交易规模，但并不能对价格产生直接影响。而以行政手段抑制需求，或许在一段时间内对一种商品价格会起到压制作用，但假如这种需求的市场动力并未真正削弱，那么它迟早会更汹涌地反弹。因此，后期还需要配套推出大规模保障房，扩大有效供应；通过金融手段增加贷款成本，使投资人的资金链紧张，促使大量存量房投向市场：同时，不断改变居民的住房消费习惯，才有可能对住房价格起到有效的调控作用。
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