我国房地产金融风险及其防范研究

来源:用户上传      作者: 雷 鸣

　　【摘要】 在我国,由于融资渠道的单一,使得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示,我国的商业银行房地产金融隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明:商业银行的房地产金融风险具有极大的危险性,一旦爆发,将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定和发展。要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险。
　　【关键词】 房地产金融;风险;对策
　　
　　一、房地产金融风险概述
　　
　　房地产金融,指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务,其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言,房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
　　
　　二、我国房地产金融风险现状
　　
　　(一)个人住房抵押贷款风险
　　1.欺诈风险。截止目前,我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制,但还不够完善,只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核,加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善,银行在发放个人贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下,借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段,致使贷款人本息受损,加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题,虽可以通过处置抵押物来获得清偿,但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务,执行的难度也大大增加了。还有通过虚拟抵押、虚拟存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。
　　2.提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系,提前还款发生后,银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007 年12 月21 日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率,其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74 %,上调了1.35个百分点;五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%,上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标,它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量,有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷,减少利息支出成本,使银行面临提前还贷的风险。
　　(二)房地产企业贷款风险
　　1.假按揭。个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单,利率也比较低,速度快。为了获取开发建设项目的资金,开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金,这些“购房者”往往与开发商有协议在先,约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时,开发商则要提前向银行还贷,到房管局注销抵押登记后转让给购房者。一旦楼盘销售情况欠佳,这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款,即使银行发现有“假按揭”的嫌疑,开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性,或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还,房地产的不良贷款的几率会更大。
　　“假按揭”的危害性很大,一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业,诱导大量住房投资资金涌入房地产市场,导致房地产泡沫。另一方面房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金,必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重,在北京地区,仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光,合计涉案金额达2.2 亿元。
　　2.房地产企业财务信息“失真”。按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金,为了取得商业银行信贷支持,房地产开发企业往往利用财务手段,制造虚假报表来虚增自有资金的比例。当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析,在实际操作中,银行信贷人员很难判断资本金是自有资金还是借款资金。多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发,一旦企业融资渠道不畅,“资金链”断裂,就
　　会造成项目停工,已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。
　　
　　三、我国房地产金融风险产生的原因
　　
　　1.房地产融资体系不健全,制度安排缺失。长期以来,我国房地产融资以间接融资为主,银行是该行业资金来源的主渠道。证券、信托机构等涉足很少,其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上,基本上不存在二级市场,不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品,使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。
　　2.房地产业对银行信贷依存度过高。我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存,两者的风险具有共生性,我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
　　3.房地产融资机构风险意识淡薄。由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段,加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题,受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑,为争夺市场份额,房地产融资机构极易形成市场冲动,盲目扩张房地产信贷规模。
　　4.房地产融资风险管理技术过于简单。我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段,与国外先进技术差距较大,不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置。
　　5.房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅。一些地方政府管理行为不规范,为搞“形象工程”,甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展,使土地价格虚高,造成房地产成本大幅上升,开发商最终将高额成本转嫁给消费者,抑制了有效需求。转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波,往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创,出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。
　　
　　四、我国房地产金融风险防范措施
　　
　　(一)建立和完善房地产业金融政策
　　1.拓宽房地产金融融资渠道,实现融资结构多元化。加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策,提高金融资产运行的质量和效率,更好地为住房投资者和消费者服务。通过金融产品的创新,开拓更多的房地产融资渠道,最大限度地吸纳社会资金,是解决房地产开发企业资金短缺问题的重要手段。
　　2.建立宏观信用风险预警和控制系统,强化信用风险管理 。建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统,以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度,针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查,对个人信用度进行评定打分,便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率,对违约行为将会产生威慑作用,促使借款人按约履行合同。

　　(二)加强宏观调控,切实稳定房价
　　1.重点控制需求,挤掉市场需求中的虚假成分。首先,要动用各种手段抑制投资性需求。在信贷政策方面,对购买第二套住房者采取抵押贷款成数减半、提高贷款利率等手段加以限制。其次,要引导改善住房需求,倡导梯级改善和适度消费,大力发展租赁市场,在扩大存量房交易的同时,还可适量建造一些只租不卖的经济实用住房,以满足中低收入者的住房需求。
　　2.优化住房供给结构,加大普通商品住房建设的力度。缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法是调整住房供给结构,增加普通商品住房的投资开发量。目标是根据收入结构状况,使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大。为达到这一目标,对开发商要实施鼓励政策,如土地供应、配套建设、税费减免等方面,予以一定的优惠,激励他们多建普通商品住房的积极性。
　　3.控制土地价格涨幅。土地升值是必然趋势,问题在于要把地价的涨幅控制在GDP 增幅以内。土地一级市场开发一定要控制在政府手中,开发成熟后再通过“招、拍、挂”出让,使土地的级差收益归国家所有。
　　4.公布房产信息,引导公众心理预期。很多投机者在房地产市场中盲目买进,是受开发商和某些媒体宣传引导所致,政府须建立和完善房地产市场预警监测体系,加强数据、信息的统计、处理和公示。通过对房地产及相关产业的动态监测,发布信息,正确引导房地产企业的开发投资方向,促使消费群众形成理性预期,显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。
　　(三)加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险
　　从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏的比例容易升高,实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性,降低银行开展住房贷款业务成本。
　　(四)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力
　　首先,商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究,制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然。
　　其次,信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施。
　　(五)健全房地产的法律、法规体系
　　市场经济是法制经济,任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行,房地产金融尤其必要,应建立健全与房地产贷款有关的法律、法规体系,为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础。一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题,修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规。三是严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。
　　
　　参考文献
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