存量房屋交易资金监管疑难探析

来源:用户上传      作者: 孙永辉

　　2005年4月18日,天津市国土资源和房屋管理局推出了房屋交易资金代收代付服务,新设立国有独资企业天津市正孚房地产经纪中心负责具体操作。该机构通过与房屋交易双方签订代收代付协议的方式运作,与权属登记捆绑操作,未增加任何交易环节,缩短了交易时间,且无偿服务。但4个月过后,代收代付交易占总交易的比例仍不足1%。此后,天津市国土房管局陆续与住房公积金管理中心、人民银行天津分行联合发文,要求公积金贷款和商业贷款的房屋交易资金应进行代收代付,从而使代收代付比例有了大幅提升,到2006年7月该比例提升至50%左右。2007年3月,直属于天津市国土房管局的事业单位天津市房地产交易资金监管中心成立,同年7月《天津市房地产交易管理条例》颁布实施,从而确立了房地产交易资金监管的法律地位。
　　5年多来,天津的交易资金监管比例逐步攀升并维持在90%左右,做到了应管尽管,20家银行1400多个网点均能受理交易资金的存取业务,得到群众普遍认可。本人结合几年的工作实践,就交易资金监管的几个难点问题作一探讨。
　　
　　一、监管模式
　　
　　除政府监管模式外,目前我国还有两种具有代表性的监管模式,其监管主体分别是商业银行和交易担保公司。这两种模式都基本符合建设部和央行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的有关规定,而且就市场经济的发展方向来说,中介、金融机构通过契约式经营服务进行管理比政府设立监管部门直接参与资金结算要合理得多。但政府专门设立监管机构又具有极大的比较优势:一是政府的权威性和可信度其他机构无法比拟,且非利益相关方,公正公平可以最大限度地体现;二是无偿监管,交易双方无需支付服务成本,而且由于主体的唯一性,还可省却选择成本:三是有助于协调权属登记、经纪机构、商业银行等交易参与各方;四是可以设计最优最有效的监管体系,保证资金安全;五是整合行政管理资源,法定职责时限,利于提高监管效率;六是此种模式的监管主体相当于负无限责任,群众可以完全放心。
　　监管程序的设定要体现“一手交钱一手交货”的监管目的,实现房屋所有权转移和交易资金流转的同步统一。成熟的监管程序可简略概括为:双方签约一买方交款一登记进件一转移登记一卖方收款。还要考虑买方需贷款的交易抵押登记程序的嵌入、贷款放入监管账户的银行操作规范的制定等诸多情况。在具体环节和操作岗位设置上要考虑流转顺畅和相互牵制。总之,要体现安全、高效、便民的监管理念。
　　资金监管的网络化应用是取得预期监管效果的关键。监管网络系统的构建应基于较为完善统一的产权产籍网络系统,实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联,信息的实时传输,做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。
　　
　　二、监管范围
　　
　　强制性监管是防范交易资金风险的唯一选择,然而强制性监管会面临一些实际情况,如父子之间的买卖,买卖双方并没有真正的资金流转,也不会有资金风险,如果再行监管,即形成为了监管而监管,这就违背了监管的初衷。再如交易标的已设定抵押进行了贷款,卖方无力偿贷,转按揭无法操作,交易无法进行。在这种情况下,只能由买方先行为卖方偿贷才能使交易顺利进行,若再对交易资金进行全额监管也是不现实的。上述情况需要我们在政策设计时区分具体情况和特定的交易对象,制定免监管和部分监管的例外情形操作流程,并严格执行。也就是说,强制监管并不代表全部监管和全额监管。
　　
　　三、监管资金停留期的利息与给付
　　
　　既然是政府设立的监管机构理应无偿监管,同时,监管机构并非金融机构,不应该向监管资金所有者支付利息。这都没有问题。问题是监管帐户开立在商业银行,商业银行会向监管机构支付利息,这些利息是否该付给交易群众?监管机构属于非经营盈利机构,具有公益性质,因此利息所得应该给交易群众。这一补偿利得谁来分,怎么分?一般情况下,一次性付款交易的资金监管周期在20天左右,有贷款交易的首付款监管期为40天左右,贷款资金的监管期限会很短,大致在5天左右,但每笔交易具体情况银行并不掌握,那么就只能由监管机构负责计算,银行只管按信息指令结算就可以了。
　　还有一个问题就是补偿利得该给买方还是卖方。理论上讲权属转移登记簿记载曰之前的补偿利得应该给买方,之后的给卖方。但具体操作相当于增加了一次付款,而且买方还得开立收款账户,成本过大,况且若前置将卖方设定为抵押人,登记簿记载日之前的贷款资金所应分得补偿利得不应属于买方。因此,具体实践中应将补偿利得同房款一并付给卖方,但应做到让买方知晓。还有就是解除交易的情形,应将补偿利得连同房款一起退给买方。
　　
　　四、司法查封
　　
　　交易方涉讼涉案在资金监管实务中较为常见。对于公检法机关和银监部门对监管账户的查封冻结执法,《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中如此规定:若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划,开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。如果只是履行上述义务,证明账户的性质,将不会对执法机关的执行行为产生丝毫影响,这样就会带来一系列问题:账户冻结,会使其他非涉案交易正常资金监管无法进行;资金扣划,会使监管机构卷入交易双方复杂的权利关系和交易标的的权属纷争中去,甚至可能形成无法解决的历史积案。账户冻结和资金扣划均不可取,但协助执行是监管机构应尽的义务,而且拒绝执行后果严重,这就需要在与执法机关充分沟通的基础上通过有效的技术操作解决这一问题。首先,监管账户不能查封,这是原则。对于卖方涉案的情形,转移登记前可要求登记机构协助执行交易标的禁止转移,转移登记后可对卖方收款账号做单项冻结,许进不许出。对于买方涉案的情形,转移登记前协调交易双方做解除处理,监管资金退回买方账户,司法机关做冻结,转移登记后要求登记机构协助执行交易标的禁止转移。
　　
　　五、风险防范
　　
　　以政府设立的专门机构实施监管、参与资金结算等具体操作,其风险显而易见。这些风险点主要体现在技术风险、操作风险和道德风险三个方面。技术风险主要指网络数据跳动、网络模块设计缺陷、网络对接端口信息互传错误和网络遭受攻击导致的监管风险。操作风险主要是工作人员不当操作所致,道德风险不用多做解释。如何规避这些风险,除了职业道德教育、良好有序的工作环境和激励机制、合理的岗位设置和岗位责任,以及严谨的网络设计外,在流程和岗位设计上要做到五个校验:通过银行柜台操作人员对纸质交易合同内容与传至银行的收款电子信息的核对,实现对跨系统传输后信息数据正确性的校验;通过监管机构工作人员对银行收款对账单和系统进账文件的比对,实现对收款金额准确性校验;通过机构工作人员对收款人非产权人的收款信息再核实,实现权属登记机构录入信息正确性的校验;通过监管机构工作人员对银行付款对账单和系统付款返回文件的比对,实现付款金额准确性校验;通过监管资金接收方依据付款短信提醒对银行付款的监督,实现付款结果的校验。如此,风险基本可控。
　　
　　齐婧/责任编辑

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