房地产投资控制与项目管理问题探究

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　　【摘 要】21世纪的今天，中国经济随着世界经济的发展而崛起，并呈现高速发展的态势，我国的黄金朝阳产业之一的房地产业，也是我国经济繁荣发展背后的基本支撑点之一。房地产投资和承建项目的运营是商业行为，达到社会效益，企业经济效益双丰收就不能忽视运营过程中存在的问题。我国目前的房地产开发项目中，企业的经济效益较低，重要原因之一就是项目管理水平普遍偏低，货不对版、交房延成本过高、质量低劣的问题普遍存在。文中也将从设计阶段、招标，投标阶段、施工阶段、竣工阶段等方面介绍一些房地产投资控制的方法。房地产项目投资要想得到控制必须要实现投资的良性循环。
　　【关键词】房地产；投资控制；项目管理；工程结算
　　
　　在建筑行业中，存在较大分歧的是确认工程变更和工程结算。这是由于甲乙双方对工程的确认和使用的建筑工程结算上存在意见的不统一，业主方对工程进行全程监控，加强施工管理，工程管理中的投资控制，这是可以防止施工企业经常钻业主方在施工监控过程中和价格材料变动中的漏洞。
　　1 设计阶段
　　设计费在建筑工程总费用中所占比例一般只占建筑成本的1%―5%,但对工程造价的影响占到75%。所以建设投资费用的多少深受设计质量好坏的影响。故房地产项目成本控制的关键和重点是设计阶段。随着房地产这一行业有越来越多资金的注入，竞争日益激烈，但好的解决方法也随之推出。
　　1.1 要有好的设计质量就要有好的设计作品，选择好的设计单位，设计招标的方式可以让承建方择优选择设计单位。其中，新颖的招标方案又将是其中一个关键，建议推行设计方案把建筑方案和经济方案相结合，组织专家进行综合评审，推出既受市场欢迎又能满足客户需求的招标方案,于此同时也有效地控制了造价。这样一来，项目在整体布局和建筑材料使用上就会有所创新和改善。降低工程造价的目的自然而然的就达到了。
　　1.2 第一步是选定设计单位，第二部就应该是深入研究设计方案的时候了，要在深化设计的同时保证投资限额不轻易被突破。但麻烦在于当前的很多设计单位存在的一种情况是设计不精、深度不够，这就增加了工程造价的不确定性因素，工程造价的控制难度就会有所增加。此时，业主方就要派出设计管理人员督促相关设计人员加以注意，在初步设计阶段加以细化，并对造价进行有效控制。
　　1.3 科学分析、比较同类建筑工程的技术指标，可以降低工程中造价。另外一点是工作人员，尤其是设计人员应该加强经济观念，改变以前经济观念单薄的情况。口头嘱咐肯定是不切实际的，应该在设计合同经济条款中一个条款就是设计变更和修改费用额度限制条款。这样就可以有效地解决这个问题。条款具体内容，比如，当计划变更费用超出施工合同价格多少比例时，则扣罚一定比例的设计费或设计保证金。
　　1.4 对包括开发商的业主来说，还需对本地区相关规费缴费政策的深入把握，并将符合相关政策的最经济优化方案应用到项目设计深化中，对项目投资控制也至关重要。
　　2 施工控制阶段
　　招标工作的延伸是施工控制阶段，在这一阶段中资金的投入数额巨大。在这一阶段就加强对履行合约行为管理，其实也就是加强了施工控制。首先，要控制住成本，控制成本的有效途径就是要抓好合同管理，减少工程索赔。保证总投资额不被突破，要求业主、监理方要严格检查工程变更，防止出现不可预见的事故和其他情况，比如像设计缺陷，以及建设使用方提出新的要求等等。施工企业容易钻的漏洞就是工程的变更，所以这也就使得投资控制的关键就是工程变更的控制。如果出现需要变更的情况，业主方就应该及时认真核查工程项目清单，估算价格，进行综合分析，依据合同变更更改之后项目条款的价格。不能事情板上钉钉之后再去估算价格。要主动了解项目的一切变化以及项目变更带来的一些一系列附属的变化，都要考虑在内，从而维护合法权益。工程的投资才能得到有效地控制。
　　在一个项目施工的过程中难免会有失误或者两方的纠纷造成索赔的情况，承包商希望得到赔偿。引起索赔的原因有很多，但业主方最应该做到熟悉合同条款，以及工程项目的专业技术标准确定是否予以赔偿或者赔偿的金额等。施工阶段涉及到的一系列签证是对于非使用不可的投资进行有效控制的依据。并且全部有业主方审核。工程建设中具体需用多少资金，进度款项通过监理人员审核，建立监理机制，按照监理的有关规定落实员工责任，完善相关制度，建立健全的投资控制体系，按照合同约定支付相应的进度款，这样施工方的积极性也会提高。
　　施工过程中，在一些项目上技术措施的改进也是一个重点，首先要有论证完善的施工技术方案作为理论基础。可以广泛采用新技术，新材料，新创意等等。设法在技术上对施工项目管理进行有效控制。
　　3 竣工结算阶段的投资控制
　　一个工程的最后阶段就是竣工阶段，工程款应该根据合同、预算、费用定额、国家法规政策或地方的有关规定，竣工材料等进行审核。整个工程力求达到人力、物力、财力三者合理，取得最好的经济效益。竣工结算的审查应该有业主方负责，认真及时核算竣工结算是重要施工单位造价工程的一个环节。要求竣工结算符合合同条款，招投标文件，还要和各部门的规定相配合。包括工程量的审核，要求审计人员熟练掌握工程量的计算工程，还要对整个工程有系统的认识。因为工程造价的基础就是工程量。定额项目所耗费的人、物的指令性目标就是定额单价。此时就需要检查定额是否无误。项目造价，工期，质量三者相辅相成，有效成本能够有效控制前提是各方面达到平衡， 资金的合理流动对房地产企业十分有利，但需要在房地产开发项目的各个阶段实施全过程监控。实现均衡持久的好势态发展。
　　4 结论
　　我国国民经济的基本承载体是房地产业，房地产项目是一个庞大的系统工程，一般分为决策、设计、和实施三个阶段。保证项目顺利进行就要保证在时间，经费和性能指标有所限制的条件下高效完成。总之，房地产项目各个阶段的管理必须加强，只有这样对关系业主方和承建方的重要管理项目才能有效控制，在激烈的市场竞争中才能取胜。
　　
　　
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