房地产企业项目成本的管控措施分析

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　　 【摘要】房地产行业已成为我国经济发展中的一大支柱产业，在促进国民经济发展 中起到了重要的作用。在当前房地产市场更加活跃、更趋理性的新形势下，强化项目成本管理、降低成本费用已成为现实的必然。房地产企业管理者必须面对市场，认真研究，采取各种有效措施，加强项目过程管理，强化项目成本控制，促进房地产市场的有序发展。
　　 【关键词】房地产企业；项目成本；控制措施分析
　　
　　 在市场经济形势下，房地产市场越来越活跃，房地产行业也得到了快速发展。随着房地产市场竞争的日益激烈和房地产调控政策的逐步推进，房地产行业的利润空间逐渐缩小，以前的那种无序竞争或暴利行情得到了有效遏制，房地产市场将回归到理性、有序的发展阶段。在逐步规范化的房地产市场形势下，房地产商必须从加强管理、降低成本入手，才能立足市场，赢得效益。
　　 1 房地产项目成本的主要构成
　　 要做好成本的管理和控制工作，就要首先分析和把握房地产项目的主要成本构成，了解哪一项是影响成本的主要因素、次要因素，哪一项是可控因素，哪些是不可控因素。然后根据各项因素的具体情况，采取有针对性的应对措施，认真抓好落实工作，把每一个项目、每一项成本都进行深入、细致地分析，找准切入点，把握关键点，把项目管理好，把成本控制住。从房地产项目的运行情况进行分析，构成房地产项目的成本主要有：
　　 1.1 土地成本。主要是土地开发成本，其中包括用于支付土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费的土地费用；用于项目开发的前期策划、可行性研究、环境评估、施工设计、地质勘查、工程监理、园林绿化以及现场“三通一平”的前期费用；用于工资、福利、水电、办公、劳动保护以及开发销售过程中发生的间接费用；用于设备购置费、建筑工程费的建筑安装费用；用于小区水、电、气、通讯、道路绿化等基础设施建设费用；用于公用设施和配套设施建设所发生的费用等等。这些费用是房地产建设的配套和完善的必要投资，构成了房地产成本的主要因素。
　　 1.2 工程成本。工程成本则是指在工程运行过程中发生的各种资源消耗的总和，包括直接成本和间接成本。直接成本由材料费、人工费和机械使用费组成。间接成本包括项目施工过程中从事管理或施工所发生的各项支出，主要有人员工资、津帖、奖金、职工福利费、水电费、办公费、差旅费、检验费、劳动保护费及其它相关费用，是项目工程在施工过程中直接发生的各种费用，是工程项目成本控制的重要因素。
　　 2 房地产项目成本控制的主要措施和途径
　　 成本是项目施工过程中产生的各种耗费的总和，包括人、机器、材料、管理和其他相关因素所发生的费用，有的可控，有的不可控。但通过强化工序管理，明确管理责任等手段，可以有效地降低和控制成本。可以说，成本管理贯穿于工程项目管理活动的全过程，从项目中标、现场施工，到竣工验收，每道工序、每个环节都需要做好成本管理工作，
　　 2.1 做好工程项目的成本计划和预算工作
　　 成本管理就是过程管理，贯穿于项目开始到完工的全过程。计划是一项工作的开始，更是一项工作的基础，有了预算和计划，就能够明确目标，掌握主动，就能够根据计划安排，做好每个环节的成本管理工作。在具体的管理工作中，项目管理者要从项目的组织设计和生产要素的配置出发，充分论证项目运行过程中成本控制的可行性，并按照施工进度的计划要求，对目标成本进行分解和细化，使每个项目部门、每支施工队伍都能够有成本责任。在计划的安排上，确定每个项目月度、季度成本控制目标和管理计划，通过日保月、月保季、季保年的控制方式，使项目成本始终处于受控状态，达到降低费用、控制成本的目的。
　　 2.2 全员参与，营造讲成本、降成本的良好氛围
　　 计划是工作的基础，特别是工程项目的成本预算和计划，就需要通过一定的形式进行分解。特别是要在整个工程项目过程中，大力宣传成本理念、成本目标，鼓励全体项目人员积极参与到成本的管理和控制工作中，要把整个项目的成本管理变成每个人的实际行动。要在计划中体现奖优罚劣的激励原则，对在降成本工作有目标、有计划、有措施、有效果的集体和个人及时进行表彰和奖励，达到鼓励先进、激励后进的目的。
　　 2.3 抓好过程控制，降低施工成本
　　 施工成本是整个项目成本的重要组成部分，因为涉及的人、物及其他相关因素较多，必须引起高度地重视并加以控制。从工程项目的整个过程来看，需要从以下几个方面进行控制：
　　 2.3.1 人工费控制。人工费的控制主要从数量上入手，就是要控制用工数量。在保证施工运行正常的前提下，要减少或缩短某些不必要的工序流程，控制不必要的人员配置，降低人工费用。
　　 2.3.2 材料费控制。材料成本在整个工程成本中占有很大的比例，抓好材料成本的控制，就等于抓好了整个工程项目的成本管理。但管理的内容广，流程复杂，控制难度大。要做好材料成本的管理工作，必须从经济、技术、人员及合同管理等方面进行控制。一是对材料用量的控制。在施工过程中，严格按照成本控制计划的要求，实行材料限额制度，控制材料消耗量。同时，通过改进施工技术、推广应用新新材料、新工艺等方式，降低材料消耗。二是对材料价格的控制。价格直接反映成本，在工程项目的材料采购中，需要深入市场进行调查，掌握行情，货比三家，择优采购。在保证质量的前提下，合理组织材料运输，降低运输成本。
　　 2.3.3 机械费控制。这方面的控制主要是对设备和设施的管理，一方面，加强对设备的维修和保养，保证设备设施的完好率,降低大修和维修费用。另一方面，合理组织施工进度和机械调配，避免机械设备超负荷运转、疲劳运转，提高设备利用率，减少故障损失，降低维修成本。
　　 2.4 应用新技术，降低工程施工成本
　　 在房地产业得到不断发展的新形势下，工程施工的新技术、新工艺得到广泛的应用和推广，改变了以往的那种技术单一、施工效率低、管理效率差的状况，取得了较好的效果。因此，随着房地产业的进一步发展和房地产市场的进一步规范，必须注重持续改进和技术更新，与应用新材料、新工艺等结合起来，就可以保证项目施工的高效率、高水平，达到节约能耗、控制成本的目的。
　　 2.5 加强安全管理，控制工程成本
　　 安全是最大的效益，保证了安全就降低了成本。在房地产项目施工中，安全与成本、质量管理一样，都贯穿于项目工程的全过程，包括人员安全、施工安全、设备安全、工艺安全，甚至还包括房地产项目中的合同安全。一系列的安全管理内容决定了房地产项目必须经以安全管理为核心，以成本管理为重点，切实抓好项目工程项目的过程管理。
　　 2.6 重视质量管理，控制工程成本
　　 在项目施工过程中，在确保安全的前提下，必须严把质量关。质量管理也是项目管理工作中的一项自始至终的管理内容，没有质量就没有安全，没有质量就没有效益。在房地产工程项目中，质量的意义更加重要、更加深远。在质量管理上，要把握与项目施工相关的各项工作质量，包括合同、材料、施工、安全、人员素质等方面的工作质量。要把质量与安全工作落实到一线，落实到个人，使人人树立安全意识、质量意识，以质量保安全，以安全促质量，保证工程项目施工各道工序的顺利进行，使工程项目能够实现一次完成、一次成型，而且能一次合格，防止因质量问题造成的人、财、物的浪费。
　　 总之，成本管理是房地产企业在项目管理中的重中之重，影响的因素多，涉及面广，需要房地产管理者客观地面对市场，冷静对待，认真分析影响工程项目成本的各种因素，抓住重点，把握关键，按照工程项目的总体目标和成本计划的要求，认真做好成本控制工作，在确保安全、质量的基础上，努力实现房地产企业效益的最大化。
　　 参考文献：
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　　 [2]李健生.目标成本在房地产开发项目成本管理中的应用[J].北方经济.2009(20)
　　 [3]江嘉春.关于房地产企业对项目成本管理的一些思考[J].价值工程.2010(29)

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