商品房消费者的权益保护探讨
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作者: 高丽莉
[摘 要] 近几年，为了保护商品房消费者的合法权益，规范房地产市场，初步建立了保护商品房消费者权益的法律法规体系。但我国商品房消费者权益保护法律制度仍存在有许多不足。本文旨在探讨完善我国商品房消费者权益保护法律制度的具体对策。这种探讨不仅有利于保护消费者权益，而且有利于促进我国房地产事业的健康发展，有利于我国总体国民经济的发展。
[关键词] 商品房 消费者 权益
一、完善《消费者权益保护法》
1.明确为生活消费而购买不动产的自然人属于消费者
从《消法》的条文内容，我们无法确定商品房消费者是否为其保护主体，我国长期以来的司法实践中也基本上不适用《消法》来调整商品房买卖关系。实际上，《消法》原本的含义也的确不包括商品房的买卖。民法学家梁慧星教授就曾说过：“消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可做参考。”但是当立法者的本意已经不合时宜，落后于社会的发展时，我们必须要结合现实来解释法律的应有涵义。随着我国住房制度的改革，房地产交易市场逐渐发展和完善，商品房消费成为人们生活消费中的重要内容，并且商品房买卖本质上属于生活消费关系，应当适用《消法》调整。主要理由是：其一，生活消费是指人们为衣食住行等生活需要而进行的消费活动。商品房消费是生活消费的重要内容，人们购买商品房的行为是典型的生活消费行为。其二，提供商品房的房地产开发商是以盈利为目的的市场经营者，是真正意义上的市场主体。其三，人们在购买商品房的时候处于弱者的地位，保护购房者的合法权益符合《消法》的价值取向。随着中国入世后经济的飞速发展，经济全球化势必带来服务的全球化，只有将更多的服务接受者纳入消费者的范畴，才能更有效地推动消费者权益的保护工作，使《消法》达到法律保护与时代的同步。商品房消费者保护主体地位的确立，可以从两方面予以肯定：一是商品房是《消法》中的商品；二是商品房消费者符合《消法》中消费者的法律特征。一般认为消费者的法律特征有四个，即消费性质是生活消费；消费客体是商品或服务；消费方式是购买和使用商品或服务；消费主体是自然人。
2.确立消费者隐私权
当今中国社会已进入信息时代，消费者的个人信息资料已经成为经营者开发产品、开拓市场首先要了解和掌握的内容，有的经营者甚至利用出售消费者的个人信息资料作为营利的手段。这不仅严重影响了消费者的正常生活，也严重侵犯了消费者的隐私权。因此，作为保护消费者权益的基本法应尽早将隐私权纳入消费者权利范围。目前我国对隐私权的保护，没有明确的法律、法规规定。最高人民法院颁布的《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（1988）、《关于审理名誉权案件若干问题的解答》（1993）对隐私权进行了间接保护。两个司法解释都规定：公布、宣扬他人隐私，致使他人名誉受到损害的，应认定侵害他人名誉权。有些地方性条例已将隐私权作为消费者的基本权利之一予以保护。例如《上海市消费者权益保护条例》已经把消费者隐私权作为一项单独的权利给予保护。这部《条例》第29条明文规定：“经营者提供商品或者服务时,不得要求消费者提供与消费无关的个人信息”、“经营者未经消费者本人同意,不得以任何理由将消费者的个人信息向第三人披露”。这是对经营者的义务规定。国家立法机关可以在总结地方立法经验的基础上,明确规定消费者享有隐私权。
二、完善不动产登记制度
世界各国的房地产权属登记制度主要分为契据登记制度，权利登记制度和托伦斯登记制度三种类型。我国现行的房地产权属登记制度，比较接近于德国式登记制度兼托伦斯登记制度模式，但又有自己的特点。我国在制定物权法或者专门的不动产登记法时，有必要加以改善，具体而言，主要需要注意“五个统一”的原则：第一,统一法理依据;第二,统一登记机关;第三,统一登记效力;第四,统一登记程序;第五,统一权属证书。
就保护商品房消费者权益而言，由于我国存在商品房预售制度，最为迫切的是需要建立不动产预告登记制度和不动产登记信息公开制度。在信用危机的今天，经常发生不守诚实信用，撕毁合同的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。在房地产买卖关系中，买卖合同成立后、办理产权转移登记之前，此时的买受人除拥有债法上的请求权之外，并无排斥第三人的权利，若出卖人“一房二卖”，并同时办理了产权转移登记手续，则买受人便无法取得标的物的所有权。这种状况对买受人是显然不利的。为此，德国民法创立了预备登记制度，即将物权行为履行前形成的债权预先登记在不动产登记簿上，凭此对抗将来可以出现相同请求权。这一制度后来被瑞士民法和日本民法所继受。对于建筑商的优先受偿权与预购方权益冲突问题，也可以通过实行预备登记制度来规制。在规制该冲突时原则上应贯彻“时间在先，权利在先”的原则，以成立时间的先后确定其优先顺序，但在预购方支付了全部或大部分商品房价款时，法律应倾向于保护预购方的权益，即使建筑商的优先受偿权成立在先，也应使预购方权益优先于建筑商的优先受偿权。为防止房产商一房二卖或数卖，双方签订买卖合同后，买受方可向房地产权利登记机构申请进行预告登记，这样，房产商未经买受方同意，就不能再处分被预告登记的不动产，因此，房产商便不能再将房屋卖与他人。预告登记制度是不动产登记制度的重要的组成部分，它有利于维护不动产交易秩序，保护不动产交易安全，平衡不动产物权变动中当事人的利益。创设预告登记制度也有利于对经济上弱者的保护，这符合当今法律注重保护弱者的价值取向。
参考文献:
[1]刘华义:消费者权益背后的政治与文化思考.山西财经大学学报,2002(2):7～9
[2]俞荣根 陶斯成:论我国消费者权益保护法律制度的完善.重庆大学学报(社会科学版),2005年(3):102～105
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