住房收费面积与历史遗留问题矛盾应对探索
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摘要：随着国企“三供一业”改革序幕的拉开，依靠社会力量和借助市场机制来破解国企办企业又办社会的历史包袱，这无疑让国企在体制机制改革中获得了轻装前行的条件。但从“三供一业”改革所反馈的信息中可知，针对职工住房面积的认定仍存在着历史差异，而这种差异便在物业费、暖气费等收费上产生了苦乐不均的现象。应对策略包括：积极探索与市场机制的对接途径、夯实调研多头并举建立专项基金、扣除公摊面积维持职工统一费率、公摊支出纳入职工福利基金管理。
关键词：国有企业;住房收费面积;历史遗留问题;策略
中图分类号：F27 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）015-044-02
在国企改革进程中需要保障国企职工队伍的稳定性，更需要关切困难职工的日常生活问题。随着国企“三供一业”改革序幕的拉开，依靠社会力量和借助市场机制来破解国企办企业又办社会的历史包袱，这无疑让国企在体制机制改革中获得了轻装前行的条件。但从“三供一业”改革所反馈的信息中可知，针对职工住房面积的认定仍存在着历史差异，而这种差异便在物业费、暖气费等收费上产生了苦乐不均的现象。国企已购公房（房改房）在国家住房改革过程中，存在多个阶段，存在有按照使用面积购买办证的，有按照建筑面积购买办证的，还有租赁自管公房没有面积的情况。由此，这就必然会在同一栋楼中产生收费面积不同的状况，从而在国企职工队伍中产生不稳定因素。基于以上上述，笔者将就文章主题做以下论述。
一、国企住房收费面积的分类
结合在本文开篇之处的阐述，这里分三类进行归纳：
（一）按使用面积收费
在1998年执行住房货币化改革之前的公房，职工根据房龄、居住面积出资买断后，其房产的所有权归属该职工家庭户。此时，在对该家庭户收取物业费和取暖费时，则按照房产证所记载的居住面积支付。这种按使用面积收费的政策需要考虑这样几个原因：1.这是国企房改过程中的正式制度安排，即是具有法律效力的。2.国企房改本身具有福利性，这也是对国企老职工的长期领取低工资的一种补偿。
（二）按建筑面积收费
1998年随着全国住房货币化改革开始，国企内部也在拆旧建新过程中修建了职工住房。此时，职工根据学历、工龄、职称、配偶情况、企业贡献等指标排队获取该新房的购买权。这类房产的产权面积为建筑面积。但需要指出的是，国企职工在购买新房时并不需要交纳土地出让金，所以其房产总造价远低于市场价。而且，为了降低修建成本一般以“多层”为主，较少修建电梯公寓。
（三）按约定面积收费
在没有赶上福利分房、房改房和后期新房购买机会的青年职工，国企一般将他们安置在统一修建的单身宿舍或职工周转房中。由于属于租赁形式，而且是多人合用一套住房，所以在物业费和取暖费上存在着分摊的情况。调研发现，这类职工对于物业费、取暖费并不敏感。
二、历史遗留问题分析
本文实事求是的态度，可从以下三个方面来对历史遗留问题做出分析：
（一）历史问题有其历史的合理性
在新中国的经济发展过程中国企做出了巨大的贡献，国企通过压低职工平均工资水平，并配合高生活保障来维持“劳动力再生产”。或者说，国企在长期的发展过程中通过扣除国企职工所创造的“经济剩余”，甚至在经济极度困难的年份还扣除了国企职工一定比例的“劳动力价值”，然后以提供公房免费（象征性收取租金）居住，来维系劳动力再生产。随着住房货币化改革的实施，具有福利性的房改房本质就是对国企老职工经济地位的一种补偿。
（二）历史问题体现为与市场冲突
历史合理性最终成为问题，主要归因于社会主义市场经济体制建设下，国企經营体制改革的衍生效应所致。国企在把“社会部分”最终交给社会的同时，“社会部分”也就必须与市场经济体制相融。社会主义市场经济是法制化经济，那么在对国企公房收取物业费、取暖费时，必然遵循平等、公开的原则。然而，平等的基础是产权关系的平等，而国企历史合理性在这里就因产权关系不平等成为了问题。
（三）历史问题的解铃还须系铃人
面对历史遗留问题，国企管理层不能以交由社会处理而不管了之，更不能直管在职职工，而将离退休职工交给“国家队”去管。笔者认为，历史问题的解铃还须系铃人。国企改革进程和绩效本身就滞后于市场改革，而且国企改革是公认的“硬骨头”，特别对于东北老工业基地的数量庞大的国企群体。因此，维持现状、不让职工吃亏，应是破解矛盾的指导原则。
三、破解矛盾的切入点
基于以上分析，破解矛盾的切入点可归纳如下：
（一）对企业职工住房情况进行统计分析
解铃还须系铃人，意味着国企及国企主管部门应担负起维护职工队伍稳定，和保障在职和离退休职工的合法权益。为了更好的履行社会责任，国企管理层应组织专人对国企家属区的职工住房情况进行分类统计。分类的标准可以按照住房的性质、多层或电梯公寓等来实施，在统计中应主要针对总的公摊面积和每栋居民楼的公摊面积进行总、分统计，分析的目的在于预算编制和与社会物业公司、供暖单位协商提供相关数据。
（二）对企业职工缴费意愿进行广泛调查
维持现状是指维持国企公房的产权面积现状，这是保障职工队伍稳定性的关键，而且国企职工已经默认不同产权面积的认定方式。破解问题的切入点则在于，以具有公信力的方式来解决收费中的公摊面积计费问题。为此，国企管理层应委派有关人员对企业职工（含离退休职工）缴费意愿进行广泛调查。调查的重点人群应是产权面积计入公摊面积的那群职工，他们属于矛盾的主要方面。同时，对于租住公房的青年职工的意愿也需要有所了解。
（三）对企业公房缴费公摊部分制订方案
不让职工吃亏，关键在于使在职职工和离退休职工享受同等的缴费待遇，还在于使产权面积计算不同的两类职工也能获得相对平等的缴费待遇。对于第一条，可以在方案中做到统筹。对于第二条则需要对企业公房缴费的公摊部分专门提出，并以市场化原则来给予解决。如，根据产权面积计算方式不同，给予不同的费率;或者职工只按居住面积缴纳费用。如何选择，还需要从维系职工之间的心理平衡中来考虑。 四、应对策略
根据以上所述，应对策略可从以下四个方面来构建：
（一）积极探索与市场机制的对接途径
目前，国企家属区以及实施了社会化管理，参与社会化管理的物业公司又来源于两个途径，即由国企后勤部门衍生而来的物业公司，从市场招聘的物业公司。在积极探索与市场机制的对接途径中，应着力与市场招聘来的物业公司建立良性合作机制。由于国企家属区的人员相对单纯，且大多数为离退休人员和青年职工，所以管理难度不大、居民素质较高。那么，国企就应以此作为优势寻求与物业公司建立长期合作，从而形成较强的物业费议价能力。
（二）夯实调研多头并举建立专项基金
国企改革的初衷就在于能够轻装上阵，所以不能将公摊费用完全计入到企业生产经营管理中的成本中来。国企办社会的现状是由历史造成的，而这也体现出了国企在长期发展中对社会责任的担当，那么国企、国企上级主管部门、地方政府三方应一同夯实前期调研，并由地方政府与供暖单位进行协调，以政府补贴价的形式向国企家属区的收缴取暖费，面积按照居住面积计算。国企与上级国资部门则建立专项基金，对冲部分政府补贴价与市场价之间的差额，并缴纳公摊部分的取暖费。
（三）扣除公摊面积维持职工统一费率
为了防止在职工心理造成不平衡感，以及减少企业宣传相关政策所带来的交易成本，在国企家属区居住的职工按户根据统一的费率支付物业管理费和取暖费。为了保证费用支付安全、及时，对于在职职工可以按时在户主工资中扣除相应费用，对于离退休职工则由离退休管理部门通知和协调支付。部分国企会在特定时间节点向离退休人员发放慰问金，那么在告知离退休职工的情况下，可以将慰问金作为应缴费用扣除。
（四）公摊支出纳入职工福利基金管理
国企作为公有制企业，其利润应划分为发展基金、积累基金、职工福利基金。对于公摊支出的费用缴纳，则可以用职工的福利基金来支付。若是部分国企的福利基金不足于缴纳，则可以暂时动用积累基金缴納。
五、结语
国企已购公房（房改房）在国家住房改革过程中，存在多个阶段，存在有按照使用面积购买办证的，有按照建筑面积购买办证的，还有租赁自管公房没有面积的情况。由此，这就必然会在同一栋楼中产生收费面积不同的状况，从而在国企职工队伍中产生不稳定因素。应对策略便需从：积极探索与市场机制的对接途径、夯实调研多头并举建立专项基金、扣除公摊面积维持职工统一费率、公摊支出纳入职工福利基金管理等四个方面展开。
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