出租房屋管理存在的问题及措施探讨
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[摘 要]近年来，国家城市化进程不断加快，城市人口呈现显著的周期性增长趋势，经营性房屋行业获得快速发展，很多进城人员租赁房屋从事经营工作。物业管理，特别是笔者从事的专业工作出租房屋管理行业才刚刚兴起，起步较晚，在管理过程中难免存在一些问题，基于此，本文分析了当前国内出租房屋管理过程中存在的问题，进而探讨了加强国内出租房管理的措施，以期不断提高出租房屋管理的水平。
[关键词]出租房;管理;经营者
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.091
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2019）12-0-02
0 引 言
国家经济水平的提升带动了商品经济的发展，经营性出租房行业迎来发展机遇，带动了国内租房行业的发展，和西方国家相比，物业管理，特别是笔者从事的专业工作出租房屋管理行业刚刚出现，在管理的各个层面均存在一定的问题。
1 出租房屋管理中存在的问题
1.1 承租人合同期内随意更换经营内容，招牌悬挂凌乱
一些经营者缺乏必要的经营意识，不按照签约内容经营，经常更换经营产品，导致门口招牌林立，极为混乱。经过实地走访，很多私下更换经营内容，变换店铺招牌的承租人，大都没有向管理部门反映，更没有备案。不仅如此，一些商户不遵守城市卫生环保法规，造成周围环境脏乱，严重损害了企业形象。
1.2 承租人私自转包经营
商铺被承租人成功租赁后，由于经济形势的变化等多种原因，需要更换经营场地，或者寻找更合适的、价位更低的房屋，在经济利益的诱导下，尚在合同期内的出租房就被其转手租给其他人，导致市场上出现很多二房东。出租房被一再转租的背后是经济利益地考量，不仅影响企业形象，也无法保证第二承租人的经济利益，暴露出我国出租房管理上的漏洞。
1.3 承租人缺乏必要的安全意识
经营性出租房屋一般地处闹市区，人流量较大，经营多种行业。有的房屋面积较小，承租人为了扩大经济来源，会过多堆放物资、设备，导致经营场地通风不畅。有的承租人为了节省开支，未按照要求配备必要的安全消防设施设备，存在一定的安全隐患。
1.4 合同管理方式存在盲区
物业管理，特别是笔者从事的专业工作出租房屋管理行业在国内刚刚起步，和西方国家完善的管理体系相比，存在一定差距，尤其是在合同管理中存在一定的问题。如有的企业管理的经营性出租房较多，区域较为分散，导致制定和签订合同时存在一定的违规情况。由于不同的经营性出租房签订合同的期限和终止日期各不相同，不同的经营向性租房合同开始日期、合同段及合同终止日期存在较强的特性，管理人员要花费很大的精力完成梳理工作，因此，在合同管理尤其是资金收取和起止日期上存在一定的盲区，影响企业利益，对经营性出租房管理造成一定影响。
1.5 日常管理工作不全面
受各种原因的影响，经营性出租房管理中的预期要求和实际效果之间存在一定的差异，导致经营性房屋管理中存在一些不尽如人意的地方。在合同约定期间，租赁方履约意识不强，履约能力较差，没有按照合同规定开展工作，在一定程度上影响了经营性出租房管理的质量和效果。据相关研究显示，一些承租方人员表示，有的承租方除了在签订合同时出现，在后续的管理过程中很少能见到租赁方，这严重影响经营性出租房屋的日常管理工作，导致管理水平难以有效提升。
1.6 管理人员的综合素质有待提升
随着社会的发展，人们对精神层面的追求越来越高，作为具有一定服务性质的出租房屋管理行业，仍处于被动管理层次。很多管理人员素质不高，管理方式不灵活，管理手段粗暴，严重影响整个出租房屋管理行业的发展，对出租房行业造成一定影響，这也是当前出租房屋管理过程中普遍存在的问题之一，需要相关部门给予重视。
2 完善出租房屋管理的相关措施
2.1 完善门面房管理部门的工作职责
在企业内部成立专门的管理经营性资产部门，并建立一支专业的管理队伍，明确部门内部分工和职责。企业经营性房屋的日常管理由专业部门和专业的人员管理，包括签订合同、保管合同、变更合同以及事务性工作协商协调等，由该部门全权负责，这样能够形成以点带面的管理局面，提高管理质量和水平，保证企业经济不受损失。
2.2 积极配合政府部门，实施人性化管理
一些城市的户籍人口没有流动人口多，由此可见，流动人口影响了城市的和谐程度。因此，在实际管理过程中，管理部门应坚持以人为本，不能只存在管理思想，还应该具有积极配合的意识。同时，在实际管理过程中，管理部门应积极配合公安等行政主管部门对出租房屋的管理工作，扎实推进治安管理，为管理区域营造和谐的居住氛围，为承租人营造更好的经营环境。
2.3 秉承服务意识，不断提高管理水平
在实际管理工作中，面对承租人，管理人员不能有高高在上的心理，应该具有服务意识，以服务赢得承租人的信赖，提高他们的租房体验。如有的承租人平常忙于工作，需要办理营业执照、食品经营许可证等证照，笔者会积极帮助他们提供相关资料，证明并联系好相关负责人主动送至承租人处。笔者在此过程中均根据承租人的要求，尽可能帮助他们，以实际行动赢得承租人的信赖，为企业创造良好的品牌形象。
2.4 定期巡查，启动动态监管制度 管理部门应变静态的经营性出租房管理为动态性的管理，在日常工作中，加强巡查，制定日常定期巡查制度，保证其能及时掌握出租房屋的实际情况，以现场实际检查巡查得到的最终结果，查看经营内容有无变动，房屋有无被违规改造，是否被私下转包，查看场所有无安全隐患，一旦发现安全隐患应要求承租方即刻改正。
2.5 提高管理人员的综合素质
管理人员是承租人直接接触的对象，管理水平的高低直接影响承租人的租用体验，因此，提高管理人员的综合素质和管理水平显得极为重要，在实际管理中，笔者认为可以通过以下方式提高他们的服务能力和水平。一方面，企业可以利用工作之余，向一线管理人员教授服务礼仪，让他们掌握必要的礼仪细节，以较高标准与承租人交往;另一方面，企业还可以对一线管理人员进行必要的管理知识和技能培训，培养管理人员的服务意识，提高管理人员的水平和能力，从而提高管理效率。
2.6 优化管理模式，提高管理效率
在实际管理出租房屋时，企业要积极探索完善的管理制度，保证管理不留漏洞，实现全方位管理。不仅要完善管理制度，还应该优化管理流程，保证实现人性化的管理，提高承租人的租房体验。由于日常管理中需要多次使用承租人信息，笔者经过他们的同意后，留下电子版身份信息，在以后的管理过程中不再多次打扰他们，大大提高了工作效率，也提高了他们的租房体验。
2.7 增強防范意识，自觉维护企业利益
在实际管理过程中，遇到的承租人大都可以按时足额缴纳约定房租，和管理人员交往也比较和谐。但是，也存在态度恶劣、行为不举甚至恶意拖欠合同约定租金的情况。针对一些恶劣情况，管理人员要积极主动地和其沟通，向他们表明必须缴纳房租的立场，如果还不改正，就应该拿起法律武器，自觉维护企业的合法权益。同时，还需要管理人员具有一定的超前防范意识，通过细节观察承租人，判断承租人的综合素质，预判承租人的性格，对一些具有不良举动、不良行为规范的承租人，做到早防范、尽早寻找良好的解决措施，尽可能维护企业利益不受损害。
2.8 加强安全保障
第一，要做好消防安全教育工作，提高承租人的安全意识和能力，保障他们在面对消防安全时能够选择正确的解决措施，正面引导从事经营的活动，保障他们从事正常、合法、合规的行业。第二，不断提高消防安全监管工作的力度，依托验收手续的合法性，不断提升消防监管工作的科学性和有效性。如果发现出租房屋有改建、扩建现象，要第一时间通知消防部门进行检查，严格约束承租人私自扩建的行为，在承租时要在合同中明确注明消防器材，落实消防责任，不断完善消防设施，严格落实消防责任制。第三，作为租赁方，还应该自觉承担门面房周围的管理工作，认真检查核对相关安全措施和房屋结构是否存在违法变更的情况。针对出现的问题，能解决的应该现场解决，若现场无法解决，应第一时间通知公司，让公司协助解决问题。
3 结 语
随着出租房行业的不断发展以及出租房行业的不断完善，一些管理中的问题会得到很好解决，今后，出租房屋行业会得到更好的发展。因此，不断研究出租房屋在管理过程中存在的问题并积极寻找解决措施，不断规范出租房屋管理，提高管理质量，具有重要的现实意义。
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