TOD理念下的城市房地产开发研究
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摘要：城市发展和建设以城市规划为基礎，对城市规划和房地产开发具有指导作用。城市规划对房地产开发有着绝对的控制与管理权限，促进开发目标更加全面的推进，同时，在得到相关政策的批准，获得土地使用权后，可以进行基本规划，促进城市规戈U和发展。在城市发展和建设过程中，房地产开发和城市规划是相互关联的，只有两者之间相互协作，共同促进，和谐发展，才可充分利用各自的作用与功能。
关键词：房地产开发 TOD理念 城市规划
前言：随着城市化进程的加快和相关政策的支持，中国的房地产项目如雨后春笋般涌现，发展之势空前绝后，各种问题也层出不穷，如基础设施配套不完善，交通不便，房地产开发商无法解决所有问题。作为新城市主义规划理念的TOD，将居住环境与公共交通很好的结合，不仅大大提高了居住环境质量，它还促进了社会的可持续发展，本文通过对房地产迅速发展背景下的社区交通状况进行了分析，并进一步探讨如何将TOD理念融入到房地产开发中提供了一些方法与策略。
一、房地产开发过程中存在的问题
1.目前房地产商利益的放大，与政府在规划执行不到位，造成城市建设的无序。
有些地方为追求短期经济效益，将一些不完善的地区进行规划，但是规划的执行力度却没有严格到位。而在开发商在获取土地使用权进行开发时，从企业经营的角度，首先考虑的自然是自身的利益，并最大化。这就形成开发商利用规划管理执行不到位，只在小区内部的环境做文章，开发的小区在内部布局较为合理，但是从整体规划上来讲，并未通盘考虑到城市管理、建设等方面。
2.配套设施不完善。
城市化进程正在加速，但土地资源有限。国家加大了对增量土地，特别是城市中心的土地管控，可开发的增量土地越来越少。于是房地产的开发逐渐将阵地转移到郊区或者城乡结合部，影响了住宅小区的设施配套进程。随着人们生活水平不断地提高，房地产行业的竞争激烈，广大置业群体对硬件设施的要求也在不断的提高，除了学校、超市、医院等基础设施，业主还要求酒店、商业休闲等也应该尽快配套。于是开发商的成本也在不断的提升，房价因完善的配套设施而不断地上涨，业主的置业成本也由此增加。
3.规划建设的交通系统规划的不完善。
目前除了一些一线城市外，其余的大部分城市交通系统规划和建设缺乏合理性，对于未来城市综合功能的实现有一定的阻碍性。作为房地产开发商，小区的交通配套也在建设范围内，周边的一些公交通的配套跟不上置业者出行的需求，因此很多城市的汽车数量逐年增加，但实际上，车辆的利用率并不高，这大大增加了社会资源的消耗。同时，消耗量过大的油料对环境造成了一定的污染。
二、TOD理念下的城市房地产开发应对策略
1.规划要先行，并且保持适度的前瞻性。
科学合理，并且保持适度前瞻性的交通轨道战略规划，是促进城市更好发展的前提。城市基础建设与交通基础设施应该是相互促进的，交通方式对大众的出行影响巨大，要进一步加强TOD理念与轨道交通建设的有机结合，为其发展起到指导作用，城市轨道交通规划是城市总体规划的重要组成部分。根据轨道交通的走向、站点的设置，综合考虑轨道交通沿线周边土地的利用情况，按照科学合理、适宜居住生活的原则，制定相应的计划和调整，为促进城市合理布局创造有利条件。
2.配套设施应集中于站点
TOD的发展模式是全新的土地运用模式，在密度极高的土地上为不同阶层的人们提供丰富多样性的服务，这一理念对区域建设、城市规划、改建地区等都有着广泛的应用性。网络化的用地模式，极大的提高了整个区域公共交通系统的使用效率，促进了轨道交通系统更好的发展。典型的TOD开发区应该包括以下几点：
（1）核心商业区
每个TOD必须在站点旁边有一个多功能商务区，使轨道交通站点成为一个多功能的目的地，最大化其吸引力。数据显示，当购物和公共服务在公共交通旁边更好时，人们更愿意乘坐公共交通工具。
（2）居住区与办公区
许多人住在远离他们上班的地方。往往要乘坐很久的公共交通上下班，费时费力，为了改变居住和就业带来的大量时间的“钟摆”交通压力，TOD强调就业和生活环境的均衡布局。同时，办公区域应靠近轨道交通站，鼓励上班族利用公共交通解决距离问题，大大提高公共交通效率。
（3）开放空间
TOD的规划需要高水平，做好空间格局，各项功能应该围绕着相对应的开敞空间展开，使得人与人之间更好的交往，开敞空间一般包括广场、绿地、公园等公共基础设施，并且保证这些配套设施的正常使用。
（4）次级区域
TOD鼓励使用高密度的土地，但可以有多种层次的住宅规划，人口的高度密集，有利于TOD的核心商业区的发展也改善了轨道交通系统的人口服务。因此，在外围低密度的区域也应该加强规划发展。这一区域被称之为“次级区域”，这里的人们空间利用率相对于较强，在密度相对较低的区域，极大地吸引了以小汽车作为主要出行方式的人们。
（5）合理的空间设计
TOD规划的主要原则便是建立舒适、安全的居住以及休闲环境，具备广场和公园，连接公共交通等特点，形成多样化的公共居住空间。可根据相对应实际情况，尽量限制车速，缩减车道宽度，为人们创造一个舒适，安全的环境，可以在其中散步，提高行人的趣味性。
三、建立经济适用房和廉租房
郊区一般远离市中心，可以通过提高公共交通站点旁居住区的使用率，开发一定量的经济适用房，一方面积极响应国家政策，解决当前居民住房难的问题，一方面这里的住户可以提高公共交通的客流量，实现共赢。
四、结束语
在城市轨道交通建设过程中，应整体规划房地产开发。统一的建设与规划，实现房地产与轨道交通共同发展。形成良好的生活环境，促进消费和占用，进一步增加轨道交通的客源，提高轨道交通的利用率。该模式在香港地区许多地方得到了充分的利用。近年来，在中国交通轨道快速发展的过程中，许多城市逐渐将其纳入城市规划和建设的战略。
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