浅析房地产企业集团资金管理的路径优化对策
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摘 要 资金关乎企业的生存和发展，企业必须清晰地掌握管理资金的重点、合理运用资金、保证资金流流向科学合理，才能促进企业更好更快地发展。资金密集型的房地产企业，尤其是集团企业，其资金管理问题及路径优化在企业的可持续发展中处于核心地位。本文针对该方面的内容，分析和探讨我国企业集团资金管理的必要性、存在的问题，并提出相应的措施，以提高资金使用效率和防范企业资金风险，促进房地产企业集团持续发展。
关键词 资金管理 房地产企业集团 优化对策
一、引言
随着福利分房制度的消失，我国的房地产行业得到了爆发式发展，当下房地产行业已经成为我国经济中重要的組成成分。任何一个行业的发展都是以资金为基础的，房地产行业也不例外。资金作为房地产行业蓬勃发展中最重要的生产要素，在我国房地产行业的发展中发挥了至关重要的作用。当下，我国正处于转型和改革的关键期，经济发展进入新常态，国家对房地产行业的宏观调控力度逐渐加大，行业竞争日益激烈，使传统的房地产项目高周转、高杠杆开发模式越来越受到市场和行业发展的限制。房地产行业中的领军企业万科在年度秋季例会中做出完成6300亿销售回款目标下“活下去”口号宣传，更加凸显了资金对当下房地产企业发展的重要性。目前众多房地产企业暴露出资金短缺压力、部分房地产企业出现资金链断裂危机，如业绩一向稳健的上市企业银亿在2018年12月因资金周转困难，未能按时足额支付近3亿元的“15银亿01债”而申请破产等，更是突出了资金管理在房地产企业发展中的重要性。科学合理的资金管理对企业发展规模的扩大和经营目标的实现具有不可忽视的作用，是促进房地产行业持续健康发展的源泉和动力。
二、房地产企业集团资金管理的必要性
（一）资金管理有利于提升资金利用率、降低资金使用成本
资金的集中管理可以完成企业集团闲散资金的整合，增加集团范围内的现金流，避免资金长时间停滞在成员企业之间，提升集团资金管控效率，并把握最佳投资机会;通过加强对成员企业资金管理的监督和约束，使集团资金管理从“纯核算”向“资源配置、分析决策、管理统筹”方面转型;资金统借统贷集中管理模式还能享受一定的税收优惠，降低资金使用成本。
（二）资金管理有利于防范财务风险
房地产行业是资金高度密集型行业，因此，房地产企业的资金管理既要确保企业的资金结构科学合理，又要保证企业具备稳定的现金流以抵御可能发生的资金风险，确保房地产企业的稳定。企业完善的资金集中管理和监控有利于集团识别资金管控风险点，搭建有效的资金风控体系，进而实现资金管理的全流程、可视化、自动化。资金流入、流出受监控，能进一步降低企业资金的管控风险，为企业的持续健康发展保驾护航。
（三）资金管理能够提高企业的市场竞争力和整体管理水平
如果将房地产企业比作一个人，企业资金就是人的血液，房地产企业的资金管理就是人的心脏，是财务管理的核心。房地产企业在运行过程中对企业资金的合理规划，可以提高资金的周转速度与效率，大大降低资金周转的成本，使资金的使用效率达到最大化，进而提高企业的经营效益和竞争力，房地产企业的整体管理水平也就越来越高。
三、资金管理存在的问题
（一）融资渠道和方式受限
第一，房地产经营活动的周期较长，经营环节耗费较大，房地产企业仅依靠自有资金发展的速度较低，而房地产企业又具有较高的IPO和股权再融资限制，因此企业从银行借款进行负债融资是一种常见的发展手段，导致很多房地产企业背负较高的负债，权益类融资困难。
第二，目前房地产企业的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要为收益的补充投资和股东追加投资;外部融资主要有发行股票、增加股东、发行公司债券、银行贷款等。股票及公司债券的发行常用于一些业绩较好或已上市的大型房地产企业，中小房地产企业的股票及公司债券很难得到实现，因此这两种融资渠道并不适合中小企业，使市场绝大多数房地产企业只能依靠金融机构贷款来补充资金。目前经济发展放缓和限购令的出台，导致很多房地产企业贷款限制增加，缺少有效的融资渠道。
（二）资金使用管理不合理
一是房地产企业在我国的发展较晚，因此一些房地产企业的管理人员资金意识与社会发展不匹配，使企业的资金管理效率低下，影响投入资金的按时回笼。二是在房地产的理论投资回报率较高时，企业关注行业利润而忽略潜在风险，忽视行业发展的周期性。当前有部分房地产企业在投资时未准确分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况，大部分的房地产企业无法达到预定销售目标，导致房地产企业存货积压，占用较多的营运资金，不仅降低了资金利用率，同时大大降低了房地产企业的投资回报，使企业的资金回笼和自由资金积累出现问题。
（三）缺乏信息沟通
集团的子公司部门间的沟通效率低下，使集团资金的管理因各方面沟通信息的不足而产生公司资金调度问题，影响公司的效益。
四、房地产企业集团资金管理路径优化对策
（一）实行对外融资和担保集中管理
企业集团成立专门的金融事业部（或投融资部），统一开展集团对外筹资，集团内部各成员单位的资金需求统一由该部提供支持，统一对外融资管理，充分利用集团资源优化融资资金结构，确保企业筹资及时性、效益性和安全性。集团公司统一对外担保，未经集团批准，各下属单位不得擅自、自行对集团外单位担保，以规避对外担保风险，降低或减少或有负债的发生。
（二）完善资金管理机制
第一，完善资金管理制度。完善房地产企业的资金管理工作，首先要明确企业部门的资金管理职责，规范资金流入流出的审批流程，严格资金使用审批权限，完善资金的管理制度。
第二，建立资金管理中心。充分利用商业银行的资金管理方法实现企业内部资金的集中管理，建立企业内部资金管理中心。通过银行资金管理方法集中资金管理，通过资金管理中心使资金能被很好地控制，能集中操作、集中管理，通过资金管理中心实现事情发生前对审批流程的控制、事情发生时的实时控制和事情发生后的紧急应急处理控制。 第三，建立资金集中结算制度。房地产企业的开发周期长、在建项目多，企业的资金利用率不高，因此房地产企业应集中管理资金，建立资金集中结算制度，强化资金结算管理，实现资金的调配不混乱、不分散，提高资金使用效率。
第四，强化现金流预算管控。房地产企业要加强资金预算管理，通过资金预算管理小组，在完善的制度管理内制定项目资金预算计划。资金预算执行时，资金预算管理小组要跟进总体项目进行检查，牢牢掌握项目资金预算执行情况，强化现金流预算管控。
企业应树立并加强资金风险控制意识，肯定资金风险控制的重要性，将资金管理工作落实到公司的实际运营中，增强企业抵御资金风险的能力。
（三）利用计算机信息技术，实现资金的实时控制
推进企业信息化建设，利用计算机网络技术和业务财务一体化管理软件，实时监督和控制企业资金，及时录入基础数据，实时更新管理数据，对企业资金周转中的资金开展全方位、全过程管理，逐步实现物流、资金流和信息流的集中管理。
（四）发挥审计监督职能，保证资金使用合规合法和资金安全
其一是集团设立独立于财务之外的内部审计监督机构（审计监督部），直接对董事会负责，审计监督整个集团的财务收支情况及相关的经济活动。其二是聘请会计师事务所开展外部审计。其三接受政府审计。其四是设立企业内部违规违纪举报电话和邮箱，保护举报人隐私，不向无关的部门或人员透漏举报人信息和举报内容，鼓励员工如实举报发现的违反企业制度、损害企业利益的行为，使企业全体员工的心凝聚到公司董事会的决策上，让每个员工的行动统一到集团公司的战略部署和经营目标上，凝心聚力，共同推动公司稳健发展。
五、结语
资金犹如血液，渗透于企业的每一个组织层面，是企业生存和发展的重要基础。作为资金密集型企业的房地产企业因其行业的特点，资金周转期限长、资金需求量大、资金投资集中（尤其是前期投入巨大），因此必须积极拓展融资渠道、优化资本结构、调整长短债比例、资金集中管理、灵活销售、加快收款以及完善预算管理，才能使房地产企业走上可持续发展的道路。
（作者单位为成都城投置地<集团>有限公司）
参考文献
[1] 张启伟.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].纳税，2018（36）：233-234.
[2] 錢灯海.房地产企业资金集中管理探讨[J].新经济，2016（05）：61.
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