房地产经济波动及金融风险防范措施分析

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　　摘 要 随着我国经济的发展以及城市化水平的提高，中国的房地产产业发展得越来越快，房地产也成为我国经济发展的支柱性产业之一，其健康稳定地发展对于中国经济发展具有重要的意义。然而，近些年来，中国房地产产业中存在诸多不稳定因素，存在很多的金融风险。面对这些不利因素，我们需要积极应对，一旦管控不当就会给我国的市场经济带来一定的风险。本文将主要对房地产经济中存在的主要问题展开详细的分析，然后对房地产的经济波动以及金融风险提出相应的防范措施，进而促进我国房地产市场的稳定发展。
　　关键词 房地产经济 波动 金融风险 防范措施
　　一、引言
　　在市场经济中，经济的不稳定会对社会发展的稳定产生一定的不利影响。房地产经济作为市场经济的重要组成部分具有重要意义，特别是对于维护中国市场经济的稳定性发挥了重要作用。有鉴于此，在经济发展过程中，必须高度重视中国经济市场的稳定，具有金融风险防范意识，及时认识到市场中的不稳定性因素，采取合理的措施，促进我国房地产市场稳定地运行与发展。
　　例如，房价持续上涨。部分城市出现的一个比较特殊的现象就是房价上涨了，可是租金的涨幅并不大的现象。相关的市场经济理论认为这种房价和房租相背离的楼市泡沫问题是市场经济不稳定的重要信号。因此，需要政府出台政策防止房价过快上涨，保障市场经济的稳定运行，充分发挥政府市场宏观调控的作用，保持市场经济的稳定运行，防范相关的金融风险。
　　二、房地产市场中存在的主要问题分析
　　（一）房地产资金依赖性
　　在房地产市场的发展中，存在的问题之一就是，房地产在开发的前期过度依赖银行的贷款，缺少资金的保障。房地产作为资金密集型的产业，在实际的发展过程中的确需要依靠银行的贷款作为后期发展的资金保障。根据中国房地产产业和银行贷款数据的有关调查，房地产项目中最为重要的就是土地的开发。为此，在房地产发展的前期，许多经营者都会购置大量的土地，而这些购置土地的贷款费用80%都来自银行贷款。这表明在银行业的发展中，风险大都集中在房地产业。
　　在商业银行的发展过程中，由于将大部分的资金都贷款给了房地产产业，这就意味着房地产产业的发展和商业银行的发展紧密相关，存在正向影响。即房地产产业稳定发展，商业银行的金融风险系数就小，房地产产业的发展不稳定，商业银行的金融风险系数就高。也就是說，商业银行在发展的过程中直接或者间接地承担着房地产的市场风险，进而给商业银行的发展带来了巨大的金融风险，导致商业银行的发展存在许多的不确定因素。
　　（二）住房信贷风险
　　随着我国房地产产业的繁荣发展，以及购买者的购买需求的不断增长，很多住户和家庭出现了“不只一套房”的现象，很多的家庭都会在已有住房的基础上考虑第二套房产，也就是改善型住房，但是在消费者购买过程中存在一些矛盾。即消费者对住房的购买有一定的需求，而手中的资金又不足以购买住房的矛盾。因此，许多的消费者为了满足住房的需求都会考虑到住房信用贷款。虽然这种信用贷款的形式满足了消费者的消费需求和住房需求，但是也存在一定的安全隐患，即消费者的个人风险性问题，一旦出现了经济问题，就很容易导致借款还不上或者还款不及时的现象。这也在无形当中加大了银行的金融风险。
　　目前为止，虽然我国出台了相关的政策性措施和监管性措施，但还没有建立完善的社会信用征信体系，致使银行无法及时、有效地监管和掌控借贷者的个人信用情况和不良的贷款行为。如果任由这种情况发生，会给整个房地产市场乃至国民经济的稳定带来不良的影响，增加商业银行的金融风险。为此，需要加强对住房信贷的重视，促进我国房地产经济的稳定发展，有效防范金融风险。鉴于此，地产业与金融业的发展存在着密切的关联，无论是地产业还是金融业的发展都需要考虑到彼此之间的影响。
　　（三）银行经营性风险
　　经营性风险主要指的就是银行业等金融性机构在发展过程中存在的风险，其风险的主要来源就是经营者的管理、决策存在失误与偏差。由于我国的房地产产业稳步上升和快速发展，很多的商业银行将信用贷款的主攻方向放到了房地产产业的发展上，把房地产行业的信用贷款看成一种优质的信用贷款。房地产在发展的过程中过于重视发展带来的效益，缺少对未来经济发展的长远性考虑。例如，商业银行为了吸引更多的借款用户会故意降低信用贷款门槛，对一些信用贷款的必要手续也进行简化，这无疑会增加商业银行信用贷款的危险性。此外，还存在部分商业银行为了追求利益，加快对信用贷款的审核速度，这也是导致商业银行在贷款中存在不良贷款和巨大金融风险的主要原因。其实这些商业银行的信用贷款客户本身就是不确定性的因素，存在坏账的风险，属于不良贷款。
　　与此同时，商业银行的这种盲目性也在信用贷款的实施过程中存在诸多不便，不利于整个金融市场的稳定性。在银行的金融活动中，部分经营管理不到位的商业银行过分依赖信托公司，没有对信托公司进行规范性的审查，导致许多管理水平有限、经营经验不足以及实力不强的信托公司进入。这些不良企业的进入不仅不会给市场经济带来强劲的发展动力，反而会导致市场经济中出现许多问题，给市场经济的稳定发展带来不良的影响，导致许多企业在发展的过程中出现更多的阻碍性因素。
　　三、房地产经济波动及金融风险防范性措施
　　（一）加大对房地产价格的管控力度
　　当前，在我国的房地产发展过程中存在价格上涨过快的问题。甚至在一些一二线的发达城市中还会出现房价猛涨的问题，存在超出了价格变化的正常范围值的现象，房价的上涨幅度也超出了正常的经济增长速度和水平以及国民经济整体的发展水平。为此，为了促进我国房地产经济的波动值处于合理的范围，需要政府出台相关的制度和措施，加大对市场经济的管控力度，合理调控房地产价格。如果不及时调控房地产的市场价格就会发生房价越来越贵的问题，让许多想买房的人没有经济能力购置房子，进而带来城市无根感。 　　长此以往，这种问题也会严重扰乱社会的稳定和和谐。为此，需要认识到调控的重要意义，需要分清楚调控并不是限制发展，而是将价格控制在合理的范围值之内。这是为了防止价格的过度波动，形成稳定的房地产交易市场。此外，有必要防止相关的投资客操纵房地产价格，确保房地产行业的稳定发展。只有这样才能让房地产行业长久可持续地发展，保障商业银行的金融安全，防止商业银行决策者在金融决策中出现失误与偏差，造成商业银行的金融风险性问题。
　　（二）将房地产抵押贷款
　　房地产的抵押贷款证券化主要指的是金融机构通过汇集以及通过住房的抵押贷款等形式，然后以现金的形式购入证券。其主旨就是根据贷款者的个人信用和个人信用的评级来确定贷款者的信用等级，然后以证券的形式为投资者提供一种新型的贷款模式，以此加快房地产产业的贷款证券化过程，有效地将银行的金融性风险分散开来，进而促进金融市场的稳定发展。与此同时，这也是有效降低我国金融性风险的重要举措，在具体的实践活动中可以实现相关商业银行转让部分收益权，及时回收资金，避免出现更大的损失。
　　另外，在房地产行业的发展过程中，需要积极推进和改善房地产行业的信托资金问题，解决房地产投资部门的门槛高、流动性差的问题。这样才能从根本上解决现阶段我国房地产资金难的问题，降低我国的金融性风险，规范房地产行业的发展行为，通过信托资金的问题引导房地产行业良性发展。
　　还需要建立完善的社会信用征信体系，使银行及时、有效地监管和控制借贷者的个人信用情况和不良的贷款行为，提高银行的有效贷款率。同时，需要对信托公司进行规范性的审查，防止一些不合规范的、经验不足的企业进入市场，增加市场的金融性风险。需要金融机构加大对相关的工作人员的培训力度，定期对金融机构从业者进行知识性、风险防控性的培训，更多地发挥领导者的作用，对金融性的决策采取科学的处理方式，防止因为决策失误而给金融机构带来风险。
　　（三）提升金融机构的风险管理水平
　　在当前的发展形势下，金融机构为了适应时代的发展，需要不断调整自身的发展模式，适应当前的经济管理模式，让金融机构不断提升管理水平。要知道金融机构要想改变自身的发展形势就必须改变自身的经营管理模式。金融机构的管理模式是促进商业银行发展之本。因此，各个商业银行需要根据实事求是的原则，制订属于本银行的管理机制，不断提升对风险的管控能力。还需要建立相应的房地产信贷风险评估体系，建立健全相关的信息系统，加强对外部机构的合作与沟通体系建设，提升银行的风险管理能力。
　　对可能出现的金融风险进行有效的防范和管控，确保自身的可持续发展。需要经营者根据现阶段房地产行业的问题制订适合本银行发展的决策，减少在发展过程中急功近利的现象，将银行的贷款放到更需要的地方，提高商业银行贷款的门槛，增加必要的商业银行贷款手续，拉长信用贷款的审核时间，通过金融机构的细节性审核环节，减少坏账风险，提升银行的风险管理与控制能力。
　　四、结语
　　在我国的房地产行业发展过程中，存在许多的风险性问题。例如，房地产行业在发展的过程中过度依赖银行贷款、消费者在住房信贷存在违约的风险以及在我国的金融机构发展過程中的一些危险性因素等。这些危险性的因素既给我国的房地产带来了一定的风险，同时也给我国的金融机构带来了一系列的不良影响。为此，需要采取相对的措施，促进我国房地产市场的稳定发展。需要国家加大对金融市场的管控力度，科学地引导整个金融机构的发展，规避金融性风险，促进银行和房地产产业的联合性发展。
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