在线客服

咨询热线

关于我县房地产市场管理情况调研报告

作者:未知

  一、主要职能职责
  房地产市场管理是住建局一项主要职能,主要包括商品房预售许可、合同备案管理、商品房销售管理、房地产市场监管、物业市场监管、维修资金管理及房地产开发、物业、估价、经纪等行业管理。主要法律法规《中华人民共和国房地产管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《物业管理条例》《房地产经纪管理办法》《房地产估价机构管理办法》等。
  二、基本情况
  (一)开发企业情况
  全县房地产开发企业35家,本地注册企业31家,外来企业4家,三级资质以上的5家,其中本地2家,其余均为暂定资质,从我县房地产企业情况来看,虽然开发企业队伍不断扩大,但是仍然存在资质较低、从业人员素质不高和企业合作力不强等现象。
  (二)开发建设情况
  2017年,全县房地产开发量17万平方米,投资额5.17万元,在建在售商品房项目36个。现阶段房地产市场主要建筑类型以高层为主,多层为辅,消费户型上主要以100~130平方米面积商品住宅房为主。
  (三)商品房销售情况
  商品房住宅销售均价3900元/平方米,商铺销售均价8000元/平方米。1~6月份共销售商品房25.73万平方米、2237套,与2016年同期相比销售额上涨25﹪,库存量下降38%。截至6月底,商品住宅库存量为44.49万平方米、3753套,商业用房7.86万平方米,去库存销售周期10.45个月。现阶段购买群体从农民进城购房逐渐转变以住房改善性需求为主。
  (四)物业及中介市场管理情况
  全县物业服务企业25家,其中一级企业2家,三级企业5家,暂定企业12家。物业服务企业存在资质较低、人员配备简单和服务质量不高等问题。另外房地产评估机构6家,经纪机构3家。中介机构存在着资质准入制度不严、上岗人员素质参差不齐以及交易行为有待规范的问题。
  三、存在的主要问题
  第一,商品房办证难。商品房“办证难”主要表现有三种情况:一是历史开发项目建设不规范,各种建设手续不齐全;二是老城区小地块超规划或改变规划建设严重,造成无法验收,难以按期交付使用;三是商品房违法建设,未得到有效的执法监管和足够处理措施,导致至今无法办理。
  第二,二手房交易难。历史开发项目或企业改制项目,部分土地为划拨性质,未办理分户土地证,无法办理不动产登记证,造成二手市场难以交易,在不动产登记改革后全县二手房交易只有往年同期的10%。
  第三,个别楼盘存在资金困难问题。由于房地产开发周期较长,加上前两年房产销售市场低迷,十月华庭、御河花园等楼盘已出现较严重的资金问题,导致配套建设未及时完工、农民工工资拖欠等现象。
  第四,购房优惠补贴未落实。为有效去库存,促进房地产市场健康有序发展,县政府2015、2016年相继出台了购房优惠政策,但至今购房优惠补贴的落实还存在差距。
  第五,老旧小区管理难。大多数老旧商品房小区未成立业主委会、未聘请物业服务企业,未收缴维修资金,导致小区公共部位无日常维护,更没有维修,对居住带来了安全隐患。
  第六,房地产中介机构存在企业资质不高、配备人员素质不高、职业操守不规范等问题。
  四、工作建议
  第一,为保障房地产市场平稳持续发展,建议土地部门把握土地供应节奏,实行五年住宅土地总控制,每年住宅建设规模不超过35万平方米,以有效保证商品房平稳持续供给。严格控制城区小地块开发,对开发用地招拍挂报名企业要进行前期考察,严控“有名无实”的开发企业扰乱房地产市场。
  第二,尽快出台《商品房预售资金监管办法》建立长效监管机制,对房地产开发销售资金加大监管力度,切实保障购房人合法权益。
  第三,出台《商品房物业质量保修金管理办法》和老旧商品房小区补缴维修资金相关政策,为商品房小区物业配套设施建设和维修提供有力保障。
  第四,出台《浠水县小区物业管理实施意见》,完善小区物业管理机制,加强对小区物业的指导和监管,规范物业市场秩序和行为。
  第五,加强对商品房开发项目执法检查,组织相关部门成立处理超建设综合验收小组,制定相关处理措施,加大对存量房办理不动产证工作。
  第六,加快落实好县政府出台浠政发(2015)17号、浠政办发(2016)58号的优惠政策,对预计测算的补贴款,应按每年安排财政预算,安排兑付资金,确保政策落地,有效扩大社会需求。
  第七,开展房交会,搭建商品房销售平臺,促进棚改货币化安置。
  第八,建议由劳动部门对商品房开发企业收取劳务保证金,加大日常农民工资监管,杜绝出现拖欠农民工工资现象。
  (作者单位为浠水县住房和城乡建设局)
  参考文献
  [1] 郭娜,章倩.我国房地产价格波动背后的金融影响因素分析[J].价格理论与实践,2016(11):106-109.
  [2] 邹庆华.住房金融宏观审慎与房地产市场发展的相关分析[J].金融经济,2018(2):123-126.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-15082956.htm