关于我县房地产市场管理情况调研报告
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一、主要职能职责
房地产市场管理是住建局一项主要职能，主要包括商品房预售许可、合同备案管理、商品房销售管理、房地产市场监管、物业市场监管、维修资金管理及房地产开发、物业、估价、经纪等行业管理。主要法律法规《中华人民共和国房地产管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《物业管理条例》《房地产经纪管理办法》《房地产估价机构管理办法》等。
二、基本情况
（一）开发企业情况
全县房地产开发企业35家，本地注册企业31家，外来企业4家，三级资质以上的5家，其中本地2家，其余均为暂定资质，从我县房地产企业情况来看，虽然开发企业队伍不断扩大，但是仍然存在资质较低、从业人员素质不高和企业合作力不强等现象。
（二）开发建设情况
2017年，全县房地产开发量17万平方米，投资额5.17万元，在建在售商品房项目36个。现阶段房地产市场主要建筑类型以高层为主，多层为辅，消费户型上主要以100～130平方米面积商品住宅房为主。
（三）商品房销售情况
商品房住宅销售均价3900元/平方米，商铺销售均价8000元/平方米。1～6月份共销售商品房25.73万平方米、2237套，与2016年同期相比销售额上涨25﹪，库存量下降38%。截至6月底，商品住宅库存量为44.49万平方米、3753套，商业用房7.86万平方米，去库存销售周期10.45个月。现阶段购买群体从农民进城购房逐渐转变以住房改善性需求为主。
（四）物业及中介市场管理情况
全县物业服务企业25家，其中一级企业2家，三级企业5家，暂定企业12家。物业服务企业存在资质较低、人员配备简单和服务质量不高等问题。另外房地产评估机构6家，经纪机构3家。中介机构存在着资质准入制度不严、上岗人员素质参差不齐以及交易行为有待规范的问题。
三、存在的主要问题
第一，商品房办证难。商品房“办证难”主要表现有三种情况：一是历史开发项目建设不规范，各种建设手续不齐全;二是老城区小地块超规划或改变规划建设严重，造成无法验收，难以按期交付使用;三是商品房违法建设，未得到有效的执法监管和足够处理措施，导致至今无法办理。
第二，二手房交易难。历史开发项目或企业改制项目，部分土地为划拨性质，未办理分户土地证，无法办理不动产登记证，造成二手市场难以交易，在不动产登记改革后全县二手房交易只有往年同期的10%。
第三，个别楼盘存在资金困难问题。由于房地产开发周期较长，加上前两年房产销售市场低迷，十月华庭、御河花园等楼盘已出现较严重的资金问题，导致配套建设未及时完工、农民工工资拖欠等现象。
第四，购房优惠补贴未落实。为有效去库存，促进房地产市场健康有序发展，县政府2015、2016年相继出台了购房优惠政策，但至今购房优惠补贴的落实还存在差距。
第五，老旧小区管理难。大多数老旧商品房小区未成立业主委会、未聘请物业服务企业，未收缴维修资金，导致小区公共部位无日常维护，更没有维修，对居住带来了安全隐患。
第六，房地产中介机构存在企业资质不高、配备人员素质不高、职业操守不规范等问题。
四、工作建议
第一，为保障房地产市场平稳持续发展，建议土地部门把握土地供应节奏，实行五年住宅土地总控制，每年住宅建设规模不超过35万平方米，以有效保证商品房平稳持续供给。严格控制城区小地块开发，对开发用地招拍挂报名企业要进行前期考察，严控“有名无实”的开发企业扰乱房地产市场。
第二，尽快出台《商品房预售资金监管办法》建立长效监管机制，对房地产开发销售资金加大监管力度，切实保障购房人合法权益。
第三，出台《商品房物业质量保修金管理办法》和老旧商品房小区补缴维修资金相关政策，为商品房小区物业配套设施建设和维修提供有力保障。
第四，出台《浠水县小区物业管理实施意见》，完善小区物业管理机制，加强对小区物业的指导和监管，规范物业市场秩序和行为。
第五，加强对商品房开发项目执法检查，组织相关部门成立处理超建设综合验收小组，制定相关处理措施，加大对存量房办理不动产证工作。
第六，加快落实好县政府出台浠政发（2015）17号、浠政办发（2016）58号的优惠政策，对预计测算的补贴款，应按每年安排财政预算，安排兑付资金，确保政策落地，有效扩大社会需求。
第七，开展房交会，搭建商品房销售平臺，促进棚改货币化安置。
第八，建议由劳动部门对商品房开发企业收取劳务保证金，加大日常农民工资监管，杜绝出现拖欠农民工工资现象。
（作者单位为浠水县住房和城乡建设局）
参考文献
[1] 郭娜，章倩.我国房地产价格波动背后的金融影响因素分析[J].价格理论与实践，2016（11）：106-109.
[2] 邹庆华.住房金融宏观审慎与房地产市场发展的相关分析[J].金融经济，2018（2）：123-126.
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