我国养老地产发展路径及策略研究
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摘要：在老龄化进程不断加快的背景下，我国社会传统养老模式已经难以满足日益增长的养老寻求，探讨如何建立发展养老地产模式，突破养老事业的发展瓶颈显得尤为迫切。本文运用文献综述的研究方法，从传统养老模式现状、养老地产的内涵、发展模式、发展策略等几方面，对目前养老地产发展的相关研究进行回顾和整理。
关键词：老龄化;养老地产;发展路径;发展策略
中图分类号：D669.6;F293.30 文献标识码：A
近年来，我国社会老龄化进程不断加快，养老需求不断增长，但是养老产品和服务的供给却显乏力。为此，我国政府频繁出台养老产业改革政策，旨在引导社会力量参与到养老产业的发展中来。养老地产作为复合新兴业态，在社会老龄化程度严重、专业服务匮乏、配套设施落后等背景下，具有破旧迎新、挑起大梁的产业潜质。但我国养老地产的研究起步较晚，能否借鉴国外的成熟经验，突破政策关、融资关、人才关和经营关等关卡，建立符合国情的养老地产模式，决定了养老地产能否成为我国养老保障体系的支柱。
1我国传统养老模式和养老地产的内涵
1.1传统养老模式发展现状
我国传统的养老模式可分为居家养老、社区养老和机构养老。居家养老以家庭为核心、以社区为依托、以专业服务为依靠，是一种经济投入小、社会效益高的养老模式。社区养老吸收了居家养老和社会养老的优点和可操作性，同时将机构养老的服务引入社区，充分利用社区闲置资源，促进社区自身发展和建设，是一种以居家养老为主、社区机构养老为辅的整合社会多方力量的养老模式。机构养老是指在养老院、疗养院等机构中为老年群体集中提供养老服务的养老模式，主要服务对象是有着长期护理需求的老年人群。
但近些年来城市家庭出现“少子化”“核心化”的特点，中间一代难以负担赡养老人的责任。与此同时，绝大多数社区和机构存在配套设施落后、服务水平低下等问题，导致社区养老和机构养老的满意度较低。传统模式的乏力和海量的养老需求这对主要矛盾，成为了我国养老事业首先应解决的问题。
1.2养老地产的内涵
养老地产是整合了地产、养老、医疗、商业以及金融等诸多属性，依托地产实体为老年目标群体提供全方位一体化养老服务的新兴业态。地产作为载体，使得养老地产的后续能对快消、服务、金融等行业进行创新整合。
新型养老地产不仅应当追求经济效益，还应兼顾项目的社会责任，意味着养老地产属于复合型服务产业。理想中的养老地产内部边界融合，优势资源高效互换，经济效率和社会效益得以显著改善，养老地产将会有效解决我国养老产品及服务供给的紧缺，提高老年人的生活水平及幸福指数。
2我国养老地产模式发展路径
2.1开发模式与发展路径
截至目前，我国养老地产初步形成了十五种开发模式，其中最具代表性的五种类型有：适老化改造社区、全年龄段社区、医养结合社区、综合性养老社区和度假养生社区，但由于养老地产项目的综合性和独特性，导致任何一种开发模式都难以独立满足项目的实际需求。为有效解决单一开发模式在项目实践中的局限性，绝大多数养老地产项目采用多种开发模式并举、运营模式动态调整、盈利模式多向衍生的实践思路，将项目风险在整个产业链条上均勻分摊。
我国养老地产在短期将以适老化改造和医养结合的开发模式为主导，属于政策重点支持领域，政策倾向和支持力度大，有利于开发成本和项目风险的降低;而长期将逐步进化为综合性养老社区，形成住、医、养、乐的复合化服务体系，有利于产业的规模化和集群化发展，目前我国养老地产企业的主要开发思路首先是整合多方力量打造全产业链生态系统，实现行业标准制定，统一服务标准将适老服务引入居民家中;统一配套标准将适老产品植入城市社区;统一专业标准将养老机构融入社区养老。其次，积极配置各类资源，升级社区既有的配套设施和医疗资源，保障养老基础服务;对接培训资源提高人力水平，改善养老服务质量;建立产业研究中心，以国外的先进理念和办法改进养老产品的设计和服务，有利于模式的复制推广，为全国整体布局提供条件。
2.2运营模式与发展
国外成熟养老地产运营模式，是按照运营收益风险分配方式分类，养老地产运营模式可分为净出租模式、委托经营模式、租赁和委托运营相结合的模式。最后一种模式的风险偏好介于前两者之间，在收益上既能确保稳定收益，又能取得较高的效益增长，此种运营模式的核心是通过分离开发商、投资商与运营商的角色实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆，加强细分领域专业化程度的同时提高利润附加值，确保盈利模式的有效性和稳定性，为进一步地金融创新（例如采用REITs、PFI等融资方式）提供现实基础，“角色明晰、分工明确、收益分离、风险分拆”。
按照客户类型或服务标准分类，并对我国现有运营模式开展SWOT分析与优化重构，现有研究认为我国养老地产企业应将生活自理型模式、生活协助型模式、专业护理型模式和持续照料护理模式（CCRC）这些模式模块化，并将不同运营功能模块与居家养老、社区养老、机构养老、度假养老等基本模式有机结合，构建“医疗+社区+地产”、生活综合体和养生目的地等多元化新型运营模式，这类运营模式一方面能让企业扩展自身的覆盖面和利润链，具备产业链控制能力，依靠规模经济降低成本和提升效率，并在地产开发、医疗护理及物业运营等各个环节中获取收益和资产增值，另一方面能通过各参与主体的交流合作提升产业链的研产能力，不断整合创新衍生出注重个人情感关怀的高端养老服务体系，进一步推动养老地产的健康发展。
3我国养老地产发展策略研究
3.1优化产业顶层设计，完善政策扶持体系
养老地产扶持政策多为纲领性政策，实操层面的法律政策体系仍需完善。土地供给方面，政府各级层面应积极探索土地供给模式，盘活闲置土地资源，增加养老地产政策性用地的供给，加大土地使用监管力度;政策优惠方面，深化养老产业市场化改革，使养老地产企业享受更多非营利性养老机构的政策支持，引导和鼓励社会投资进入养老地产业;医养结合方面，从医保制度改革、医养资源智能化及建立监管制度等方面着手，实现养老地产和医养资源的互通。 我国养老地产业项目的产品设计、服务体系、配套功能尚不能满足养老需求。政府应积极推动养老地产国家标准体系的建设，采用试点先行的方式进行检验，优化形成国家标准积极推广。其中，针对养老地产的产品服务中的餐饮、护理、康复、卫生等每个环节，均应根据老年群体的身体状况和消费水平制定不同等级的标准;建立产业准入门槛，设定投资规模和投资强度，限制专业能力不强的投资商、开发商和运营商的进入，提升终端产品服务的品质;建立公平、公正、公开的养老地产产品服务评估机制，杜绝不良投资、炒作概念、以租代售等骗取政策扶持的违规行为，加快养老地产业向复合型服务产业的转型升级。
3.2加大金融创新力度，助推产业健康发展
全力构建养老地产金融多元化、多层次格局。我国养老地产企业近些年引进的REITs、PFI等融资模式初具成效，充分利用了养老地产特点与保险资金风险偏好之间较高的契合度，有效解决了养老地产资金匮乏和保险业缺乏长期投资标的难题。养老地产企业和保险企业通过金融创新以养老社区实体为依托，转型融合，优势互补，实现行业之间的协同发展，从而拓展养老地产的融资渠道。
从全局来看，以养老地产REITs、养老保险基金等为代表的养老地产金融创新能彻底地解决养老地产资金层面问题。因此，未来养老地产金融的进一步创新，需要向多元化、多层次的方向积极探索，尝试更多创新形式的养老地产金融业务，推动养老地产业和金融业的有机结合，助推养老地产健康发展。
3.3打造产业跨界联盟，多主体协同发展
由于老年群体对医疗陪护、人文关怀、文化娛乐等适老化服务的需求不断提高，而传统的地产模式不能满足养老地产对其服务内涵的需求，因此有必要引入专业化的养老服务投资商、运营商打造多主体协同的养老地产跨界联盟。我国养老地产汇聚地产商、保险公司和其他民营企业，但存在角色定位模糊、分工合作机制基本失效、产业整体效益低下等问题。
未来我国养老地产企业应推动产业不同参与主体之间加强交流合作，积极整合各自优势资源，在产业链的关键节点构建跨界联盟，采用卡位战略强化自身核心竞争力，同时注重对产业价值链的培养，使产业整体效益最大化。未来应在我国养老地产“投资商一开发商一运营商”跨界联盟模式的理论基础上细化“内部再造、横向拓展、纵向延伸”的养老地产价值链的提升路径。
4结束语
通过梳理当前研究成果发现，针对我国养老地产的研究仍存在以下几个问题值得探讨：一是关于养老地产的内涵、属性、特征等内容尚未得出一致的、系统性的结论，基本理论体系的缺失会对产业发展造成阻碍，未来应该更加注重对产业实质性内容的研究;二是养老地产的研究聚焦于宏观环境、商业模式、发展对策等方面，多数文献的研究方法是通篇理论描述，缺乏数据挖掘和实例研究作为支持，容易忽视目标群体的真实诉求，导致研究成果缺乏应用价值和现实意义;三是养老地产的研究多数是试着移植传统房地产开发的成熟流程到养老地产行业，研究思路过于单一，研究过程中应尝试引入新思路、新技术，扩充研究思路，追求多领域复合发展。
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