“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略
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摘要：营业税改增值税是我国税制的一大改革，“营改增”的举措意为避免企业的重复增税，营改增的实施对各行各业都带来了很大的影响，尤其对于房地产行業来说，营改增对房地产企业的经营管理带来了全方位的影响。本文通过分析房地产企业发生的影响来寻求房地产企业的应对策略，从成本控制和企业管理两个方面入手，期望对房地产企业的健康持续的发展提供帮助。
关键词：营改增;成本控制;管理策略
近年来，随着我国经济的发展，房地产成为了炙手可热的行业，很多房地产企业抓住机遇迅速崛起，形成了一套适应于市场发展的体系，构建了一套成熟的内部框架。但最近几年，我国考虑到税制给企业带来的影响，实行了“营改增”的政策，从税制上来说是为了减轻企业在税收上的负担，但是对房地产企业来说税制的改变可能直接会导致企业在市场位置的变化，因此，房地产企业需要根据“营改增”的政策，完善成本控制和管理，将更多的资金运用到企业的发展中去。
一、“营改增”的背景
“营改增”的改革大致经历了三个阶段，2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市;2013年8月1日，"营改增"范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围;2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。
对于房地产行业来说，房地产行业的实施项目的成本组成较为复杂，包括物质成本和人力成本，物质成本包括土地成本、建筑材料成本等[1]。人力成本包括施工人员工资、维护人员工资、管理人员工资等，这期间既要保证能按时给国家上缴税金，又要做好成本控制，这对于房地产企业来说本来就是个巨大的挑战，在一定的时间内，房地产企业形成了一系列的固有模式，但是很快营改增的实施使得固有模式要被打破，如何节省税金投入与企业的创新与发展将是我国房地产企业面临的新的疑问。
二、“营改增”之后房地产企业成本控制与管理遇到的问题
（一）房地产企业前期的成本增加
在房地产项目实施项目前第一件事就是要拍卖土地，从我国的一二线城市来说，土地的拍卖已经成为政府财政收入中很大的一部分，然而房地产行业的过热也使得土地的价格一路飙升。而“营改增”政策的实施，使得土地的转让金变得不能抵扣，换言之，土地的价格还包含了缴纳增值税的价格。这就造成了楼盘价格的升高，楼盘价格的过高难免会影响到房产的销售问题[2]。同时，房地产项目的投入需要大量的资金铺垫，而房地产企业的主要资金来源还是依靠投资或者楼盘的预售。可以想象如果房地产企业没有好的销售业绩，就无法保证资金的充足，在后期人员和材料上难免会出现偷工减料的问题，“营改增”政策的实施使得建筑和企业的内部也要分别缴纳增值税，这对于控制项目的出售价格是非常不利的。对于这样的恶性循环，对于稍微小的房地产企业来说这样的风险是非常高的，这也不利于我国房地产企业的良好发展。
（二）直接材料和直接人工的抵扣问题
房地产企业项目的实施主要涉及到建筑材料和人工材料的成本问题。对于材料来说，很多企业之前为了减少建筑成本，往往会选择一些小的企业或者私营企业作为选择，但是营改增之后，这些原材料的厂家往往不具体开设增值税发票的资格，因为这些企业都属于小规模纳税人，所以这些税费往往是不能抵扣的，也就无法降低增值税的缴纳，所以在一定程度上还是提高了企业的生产成本[3]。除此之外，企业的人工往往是临时组成的，很多都是外包的，在房地产项目中，施工者往往以农民工为主，发工资的形式也较为传统，往往是采用现金和工资卡的形式，那么如果这种形式下，企业也是无法开具增值税发票的，所以综上所述，营改增抵扣制度的不健全还是在企业最直观的生产成本中给企业的生产带来了一些威胁。
（三）设备管理成本的选择问题
房地产建筑行业在日常建筑过程中需要大量的机器设备和建筑车辆。企业在购买机器和建筑车辆采购时，应该尽可能选择增值税一般纳税人供应商，因为增值税一般纳税人在销售货物时可按17%的销项税税率进行抵扣。
三、“营改增”后房地产企业成本控制和管理的改善措施
（一）重视抵扣管理，合理避税
房地产企业在前期的投入上需要大量的资金，前期的材料成本和人工成本是非常重要的一环，房地产企业必须严格遵循审核机制，选择具备相关资质的材料供应商和劳务公司，以保证开具的发票能进行抵扣。
除此之外，房地产公司应该严格增值税的抵扣机制，对增值税抵扣进行制度化管理，不能所有的增值税都进行抵扣，增值税抵扣过多不利于房地产企业资金的良性循环，房地产企业在自身做出制度化管理的同时，也可以向有关政府部门进行建议，在哪些方面可以进行增值税的优化管理，在哪些方面进行改革，因为营改增的举措也可以说是“取之于民，用之于民”的。合理的改革有利于税收的减轻，也有利于房地产企业的健康发展。
（二）加强企业对发票的管理
“营改增”的政策实行后，房地产企业缴纳的主要在于增值税发票和发票抵扣上。在房地产企业的日常工作中，获得的建筑成本以及土地成本的增值税发票和抵扣都是非常重要的。所以说，房地产企业的发票管理还是非常重要的，房地产企业可以将发票的管理结合到企业的内部控制中去，保证企业与合作伙伴进行妥善的沟通交流，避免有特殊情况发生[4]。同时，要培养专业人员的工作能力，提高文化素质，能将增值税发票和抵扣发票妥善的保管和使用，为企业自身减少不必要的支出，创造经济效益。 （三）加强房地产企业的内部监管，提高财务人员的综合素质
“营改增”实施以后，很多财务机制都发生了一系列的改变，作为企业的管理者，我们应该积极的寻求改变中对我们有益的部门，进行改革，对我们产生风险的地方，要积极地去填补漏洞，总体而言，要加强企业各个部门之间的联系，要完善企业的内部控制。此外，房地产企业还需要提高财务人员的综合素质，很多房地产企业往往觉得自己不同于金融行业，只需要在生产上，创造上严格把控人才的选择，那么“营改增”之后对于房地产企业而言，需要提高对财务人员的要求，合理的财务选择，正确的财务管理可以大量的减少税收的负担，为企业带来更多的经济利益。
（四）创新企业的成本制度管理
房地产企业要想在“营改增”制度下重新获得立足之地，就必须要形成一套完整的成本管理模式，就之前缴纳营业税而言，房地产企业已经形成了一套比较熟悉的成本管理体系，但随着增值税的缴纳，房地产企业应该迅速的进行应变[5]。对于房地产企业来说，企业的土地购置、材料采购、人员劳务每一笔开支都是巨大的，企业需要展开比较仔细的市场调查，有无增值税发票和抵扣发票，是否具有增值税发票的开票资格，这些都是房地产企业后面工作的重点。除了制度上的创新，房地产企业需要积极的去吸纳年轻的人才，而不是用一些老的眼光去看待市场和成本，既需要做一些尝试，也需要做出合理的判断，提出相應的建议，总之，对于房地产企业来说，成本控制还是需要摸索和尝试的，形成一套言之有效的成本模式是能否降低成本、占据市场的关键所在。
四、总结
“营改增”政策的推行是我国税收改革不可或缺的一步，它为企业降低税收提供了便利。对于我国来说，房地产企业是推动我国经济发展的重要行业，在细节上而言，房地产企业需要对所有的成本项目，包括土地、材料、人员进行细化，什么样的规模需要选择怎么样的规模的企业;从宏观上来讲，房地产企业需要形成一套成本的控制模式来更好的占据市场的有利地位。从财务管理的控制上来讲，企业要不断的强化内部管理，强化监督机制，杜绝企业管理漏洞的发生，在日益激烈的竞争中扩大规模，为国家的建设作出贡献。
参考文献：
[1]陈玉兰."营改增"对房地产企业财务影响预测及针对策略[J].时代金融，2018，No.693 （11）：168-168.
[2]陆敏.房地产业“营改增”后的问题及对策研究[J].管理观察，2018 （7）：137-139.
[3]张云华.全面营改增后房地产企业应对策略搽析[J].铜陵学院学报，2018，17 （3）：27-30.
[4]刘揽月.“营改增”下房地产企业合约管理的影响及对策[J].建筑经济，2017，38 （7）：22-25.
[5]梁旭艳.营改增后房地产企业的财务及经营管理筹划措施探析[J].西部财会，2018，No.421 （4）：39-42.
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