浅谈“营改增”后房地产开发企业纳税筹划的几点思考
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[摘要]自2016年5月1日起，我国开始全面实施“营改增”，这给所有的纳税人带来了深远的影响，也给财务人员带来了新的挑战。房地产开发行业在资金上属于密集型，成本也较高，资金运转与回笼的速度又较缓慢，加之房地产开发行业属于高负税行业，这都加重了房地产开发企业的成本。而与此同时，国家也在对房价进行宏观调控。在这种情况下，纳税筹划就显得越发重要。企业应在合理合法的前提下，在业务发生之前，对企业纳税进行筹划，减轻税务负担，减少成本支出，从而提高企业的竞争力。文章就营改增实施后对房地产开发企业的影响探讨纳税筹划。
[关键词]房地产开发企业；营改增；纳税筹划
[DOI]1013939/jcnkizgsc201912140
1引言
“营改增”后对房地产开发企业的税负、利润、发票管理等方面都产生了深远影响。房地产开发企业由营业税改为增值税，其他税种不变。主要涉及印花税、增值税、契税、房产税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中增值税、土地增值税、企业所得税是房地产开发企业的三大税种。由此可知，深入研习房地产开发企业的纳税筹划问题具有很大意义。
2纳税筹划概述
纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。诚然，我国对纳税筹划的研究与探索起步比较晚，在20世纪90年代，随着市场经济和财务管理的发展与需求，将纳税筹划从西方引入而来。我国专家学者经过研究并借鉴西方学者文献，把纳税筹划理解为一项贯穿于企业整个经营管理全过程的、重要的财务管理活动。并且这种活动是在合理合法的范围内降低税负、控制税收风险的一种经济行为。
3纳税筹划的意义
纳税筹划与企业的经营行为密切相关，它不是简单的税务代理，而是一种高层次的理财活动。它把企业的税负调整控制在最佳合理的范围内，以达到降低税收成本的目的。换句话说，节约税收支出就是增加企业收入。因此，积极进行纳税筹划，充分利用税收优惠政策，也是与税法的立法宗旨相符的。因此，纳税筹划是一种合理合法的避税行为。在按照税法规定的条件下，不同的纳税方案，税负的轻重程度也往往不同。另外，选择不同的纳税方案，对投资决策也起着决定性的作用。
对房地产开发企业而言，高税负的行业如果适時进行纳税筹划，选取适合企业现状的纳税方案，不但可以有效地减少企业税负，还可以减少企业的现金流出，增加企业收益。特别是营改增的全面实施，减少了营业税中间环节重复征税问题，在此基础上，房地产开发企业进一步的纳税筹划，有利于促进房地产开发企业的健康稳定发展。
4“营改增”前后房地产开发企业增值税与营业税对比
41税率的变化
“营改增”后，房地产开发企业由原来缴纳营业税税率为5%，改为缴纳增值税税率为11%。这一变化单从税率上看，不降反升。但从税种原理上分析，增值税是对增值额征税，并且还可以抵扣，而营业税是对营业额全额征税，所以从这个意义上讲，“营改增”最终会降低整体企业税负。因此，能否取得增值税专用发票将是企业税负增减的重要因素。
42会计处理的变化
421“营改增”之前
销售不动产营业税的税目和税率如下。
本税目征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。销售不动产适用的营业税税率为5%。
例如：某企业销售商品房取得销售收入100万元，城市维护建设税率7%、教育费附加税率3%、地方教育附加税率2%。则相关会计处理如下。
借：银行存款100贷：主营业务收入100
借：营业税金及附加5贷：应交税费——应交营业税5
借：营业税金及附加 06贷：应交税费——应交城市维护建设税 035应交税费——应交教育费附加 015应交税费——应交地方教育附加 01
422营改增之后
一般纳税人适用11%的增值税税率缴纳增值税，同时允许抵扣进项税额。小规模纳税人征收率为3%。
前例，相关的会计处理如下（假设此为一般纳税人并不考虑当月增值税进项税额）：
借：银行存款100贷：主营业务收入9009应交税费——应交增值税（销项税额）991
借：营业税金及附加119贷：应交税费——应交城市维护建设税069应交税费——应交教育费附加03应交税费——应交地方教育附加02
从这个例子可以发现，营改增前缴纳56万元税款，“营改增”后，在未考虑增值税进项税额的情况下缴纳111万元税款。所以，进项税额的高低，增值税取得可抵扣的增值税专用发票，是“营改增”后有效降低房地产开发企业税负的关键要素。
5“营改增”后房地产开发企业纳税筹划措施建议
51建立健全财务制度，加强票据管理
“营改增”不仅是对财务人员的新挑战，也是对企业各个相关部门的一次新认识。在有条件的情况下，企业可以对销售部门、招标采购部门、项目施工等相关部门和人员进行相关培训，让所有相关人员对营改增的知识有所了解与认知。
企业财务制度也应随着国家政策而不断更新完善。特别是“营改增”的实施更加要求房地产开发企业对增值税发票管理的科学化、合理化。从领购、使用到作废、论证，每个环节都要严格执行。
52加强进项税抵扣环节管理，提高进项税抵扣金额
“营改增”后，房地产开发企业通过增加进项税额抵扣来降低税负，是一个重要的纳税筹划方法。增值税专用发票作为房地产开发企业进项税额的抵扣凭证，需要企业加大力度管理。与此同时，对不可抵扣的项目也要认真研习与探究，避免取得不可抵扣的发票，为企业带来经济损失。比如，房地产开发企业要对原材料供应商进行对比筛选，对施工单位资质提前审查，选取具有一般纳税人资格的单位，以确保能够取得可抵扣的增值税专用发票。 另外，鉴于房地产开发企业自身周期较长的特点，而进项税额抵扣又有时间要求，所以，注意及时进行增值税专用发票抵扣认证也要引起足够的重视。
53探析房地产开发企业销售环节的纳税筹划
房地产开发企业销售环节一般涉及大额资金的交易，不同的销售方式纳税义务发生时间不同。通过调整销售方式降低房地产开发企业的税收负担也是纳税筹划的方法之一。
结合实践举例说明。第一，在未签订房地产销售合同前，销售行为未成立，房地产企业不必预缴增值税。第二，在已签订房地产销售合同的情况下，销售行为已成立，取得的预收款需按3% 预缴增值税。第三，一次性全额收款，在实际收讫价款或约定的收款日确认收入。第四，分期收款，按销售合同约定的价款和付款日确认收入，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
54调整房地产开发企业的发展战略，增加多元化产品
近年来，国家对房地产行业不断出台各种政策，一方面对房地产行业进行宏观调控，另一方面限价、限购的政策使得房地产行业平稳发展，也使得房地产开发企业的利润空间逐渐缩减。房地产開发企业的税负很难再通过单纯的提高售价来转嫁给消费者。因此，尝试增加多元化的产品组合策略降低整体税负，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，是房地产开发企业的又一项筹划措施。
再者，“营改增”后对新、老房地产项目有不同的征收税率，需要房地产开发企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，从而降低企业税负。
6结论
综上所述，“营改增”的全面实施有利于房地产开发企业在经营过程中避免重复征税的现象，在总体上可以对房地产开发企业起到减税的作用。但就目前实际情况看，部分房地产开发企业无法确保可以取得可抵扣的进项税额。因而，需要房地产开发企业一方面应对营改增后带来的财务管理与税收政策的变化，另一方面也要加强企业财务制度规定，提高企业财务管理和会计核算水平。重视和加强增值税发票的管理，通过纳税筹划与税负测算，选择适合本企业的计税方法，合理合法的降低房地产开发企业的税负成本，促进房地产开发企业持续稳定发展。
参与文献：
[1]潘晓从零开始学营改增 增值税实务指引+行业应用+案例分析[M].北京：人民邮电出版社，2017
[2]苏强营改增后增值税会计处理和税会差异调整操作实务[M].北京：经济科学出版社，2017
[3]郝川明营改增常用手册[M].成都：西南财经大学出版社，2017
[4]李建军房地产开发企业营改增操作实务[M].上海：立信会计出版社，2018
[作者简介]王玥（1981—），女，河北涿州人，本科，财务经理，中级会计师，研究方向：企业纳税筹划。
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