浅析如何进行共用土地的房屋评估
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摘要：土地与房屋不可分隔，共用土地的房屋评估应是包含土地使用权的房屋评估。本文主要介绍了影响共用土地房屋评估价值，同时探讨了共用土地房屋的分类、评估范围、评估方法、注意事项以及明细表的填写，希望能够为相关工作者提供参考，以更好地进行共用土地的房屋评估。
关键词：共用土地;房屋评估;注意事项
共用土地是指一幢房屋业主存在两个或者两个以上且土地无法分隔，其房屋为共用土地房屋。目前房屋资产评估过程中，经常能够遇到共用土地房屋资产评估，由于相对复杂，所以在一定程度上，增加了共用土地房屋资产评估的难度。为此还应加强共用土地房屋资产评估工作的深入探讨，采取正确、合理的方法，对共用土地的房屋价值进行评估，不断提高共用土地房屋评估水平，促进房屋评估行业的发展。
一、影响共用土地房屋评估价值分析
在共有土地房屋评估过程中，人们最关心的问题就是房屋的价值，而影响房屋价值的因素有很多，对房屋的价值评估具有直接影响。在具体房屋评估过程中，对共用土地房屋评价的方法有很多种，例如如果采用成本法估价，该方法的思路是房地分估，所以想要正确评估房屋，还应对影响建筑物价值的因素进行分析，并区分对土地价值的影响和对建筑物价值的影响。避免在估价时，出现重复计算或漏算的情况。影响房屋价值的因素主要包括以下几个方面：
1.物质影响因素
在物质影响因素方面，影响土地价值的物质因素主要由位置、尺寸、形状、地质、景色以及开发的资源等。影响建筑物价值的物质因素主要是时建筑物外观、设备、结构以及造型等建设质量以及设计是否于环境相协调、相
适应。
2.经济影响因素
经济影响因素主要是指外界影响因素对土地以及建筑物的价值。具体主要包括供求因素、購买力水平以及政府经济干预等因素，其中供求因素是影响土地以及建筑物价值的主要因素。
3.政府影响因素
政府颁布的相关政策法规会对房地产市场产生重要影响，因此政府影响因素也会对土地以及房屋的价值产生重要影响。政府影响因素主要包括政法规范、当地产价格制度等，其中房地产价格制度包括土地制度、税收政策以及市政管理等。一般情况下，房屋的经济损耗主要是由于房屋受到土地用途的改变、道路产生的噪音等，使得房屋价格下降，但是其实质上并不是建筑物价值的变动，而是低价的变动。
二、共用土地的房屋评估
1.共用土地房屋种类
在共用土地房屋评估过程中，经常能够评估的共用土地房屋类型主要包括三种，即商品房（楼）、集资房以及所有权为多人。其中商品房（楼）是指由于房产开发商出售给购房者，购买者购买以后，获得商品房所有权，并对土地具有共同使用权。集资房是指相关企业以及单位利用所占土地建造的职工宿舍楼，名义上企业或单位具有土地使用权，实际上归职工所有;或者是指用职工集资款和单位出资共同在企业或者单位所拥有的土地上建设的住宅楼或者商用楼。所有权为多人是指转让之前原房屋所有权人和新房屋所有权人，对转让的房屋土地具有共同使用权。在房屋评估过程中，碰见下列情况，需要运用“共用土地”概念，具体主要包括以下几个方面：客观上，土地不便分隔，房屋部分转让或者抵押;客观上，土地不便分隔，房屋转让或者抵押两个或者以上的人。房屋评估过程中，如果遇到上述两种情形，则应按照共用土地进行房屋评估。
2.共用土地房屋评估范围
客观上，共用土地不便分割，对于土地共用者，应该占用土地面积多少，无法确定，同时共用土地使用者无法单独处理共用土地。所以对于是否将共用土地使用权包含在评估范围内，受到了相关工作者的争议。笔者的观点是土地使用权应包括在房屋评估中。理由是根据房地产管理的相关规定，土地共同者的土地需要在房屋转让时一同转让，与此同时根据《担保法》共用者的土地使用权在房屋转让或者抵押时，需要一同转让或者抵押;此外，在一般情况下，取得房屋所有权，相应地也会获得其土地使用权，这是房屋主要以土地为载体所确定的。因此土地使用权是根据房屋所有权变化而变化的。法律上无法给予一定的确认，但是实际上是事实上的转移。因此应将土地使用权纳入房屋评估的范围中，这样才能使得房屋资产评估更加客观、全面以及真实。
3.共用土地房屋评估方法
与其他房屋评估不同，共用土地房屋评估不是从整体上来估算房屋的价值，只是对整幢房屋的某部分价值进行评估。根据共用土地房屋评估情况，结合评估操作可行性，比较适合的评估方法是市场比较法，不仅要对房屋进行评估，还应对房屋土地使用价值进行评估。因此房屋的所有权者也是土地使用权者，对共用土地具有使用权，在对土地进行评估时，还需要考虑其他共用者分摊的问题。目前针对具体如何分摊，还没有具体的标准，因此需要考虑的因素较多，特别是两层以上的房屋，需要考虑的是楼宇性质、区域因素以及个别因素等。对此可以采用市场比较法，该方法可以对比不同楼层、单元的环境、楼层、采光、室内布局以及有无阳台等，这些都可以衡量房屋的资产价值，保证房屋评估的全面性以及客观性。
与此同时还应注意对共有土地旧房屋的评估，还应计算旧房屋的贬损率，以更好地对共有土地旧房屋进行正确的评估。旧房屋的贬损率直接影响房屋的价值，但是对土地价值没有直接影响。在共有土地房屋评估过程中，还应合理计算权重及贬损率差异修正数。例如对某共有土地旧房屋进行评估，经过勘察，贬损率为20%，成新率为80%，参照新房，其成新率为100%，价格为每平方米3 000，并且计算其重置成本占该交易价格的比重，然后确定旧房屋的贬损的权数。例如对于房屋的重置成本，通过造价类比法进行计算，确定为每平方米840元，则其重置成本占该交易价格的比重840/3 000=0.28，成新率修正系数为0.944。另外需要注意的是房屋剩余使用年限为下列三种情况时，成新率可以按照100%考虑，一是房屋剩余使用年限等于土地剩余使用年限，二是房屋剩余使用年限大于土地剩余使用年限，三是房屋剩余使用年限限制土地剩余使用年限。
4.共用土地房屋评估注意事项
在共用土地房屋评估过程中，还应注意一些事项，主要包括以下几个方面：共用土地房屋评价结果反映的房屋和土地合价，这样会给后续手续的办理带来不便。为此对于房价和地价，还应将其评估结果分离。因此在实际共用土地房屋评估过程中，得出房屋与土地合价以后，还要单独房屋进行价格评估，可以采用成本法进行估算，然后再用合价减去房屋价值。这样就可以明确房屋的价值和土地的价值;在房地产交易过程中，应明确相关收费的承担方式，特别是产权转移时的税费，避免对评估结果产生不利影响;根据有关法规，转让房屋时，应确定评估标共用土地是否为划拨用地，如果确认是，必须先办理相关的手续，如土地出让手续等。
5.共用土地房屋评估明细表
房屋评估明细表为房屋评估人员提供了重要的参考依据，所以在共用土地房屋评估过程中，还应合理地填写“房屋建筑物评估明细表”，对于共用土地房屋，应在评估明细表中的备注栏标明包含土地使用权价值。如果不采用上述方法，也可以单独填写土地评估明细表，在填写表格时，应在备注栏中标明土地为共用。共用土地房屋评估明细表对房屋评估具有直接的影响，相关评估人员应高度重视填写共用土地房屋评估明细表，完成填写后，应认真进行核对，避免出现问题，对共用土地房屋评估结果产生不利影响。
三、结语
土地房屋资产评估是一项较为复杂的工作，在一定程度上增加了共用土地房屋资产评估的难度。为此还应采取合理的方法，加强共用土地房屋资产评估工作有效性。笔者认为未来还应加强共用土地房屋评估的不断探讨，使得共用土地房屋评估水平得到提升，这对我国房屋评估也具有至关重要的作用。
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作者简介：谷长伟（1980—），汉族，山东微山县人，专科，价格鉴证师，主要从事房地产评估、资产评估研究。
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