浅析房地产企业财务风险管理与措施

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　　摘 要 近年来，我国经济迅速发展，房地产企业也在飞速发展，成为国民经济重要的支柱产业。回顾最近几年，房地产行业也在悄然发生变化，卖方市场转为买方市场，行业利润率逐步降低，从黄金时代进入白银时代。政策方面，国家也加大了对房地产的调控力度，明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。外部政策、行业趋势和内部环境的变化，使房地产企业面临更高的财务风险。此背景给房地产企业的管理者们提出了更高的要求。财务风险管理对企业发展来说关系到企业战略目标的达成。因此，企业在投资及开发全过程中是否能有效地控制财务风险，实现预期效益，是企业面临的重要课题。本文首先探讨房地产企业面临的主要财务风险，包括政策风险、投资风险、资金风险和运营风险4个方面;然后提出企业加强财务风险管控的措施，以增强企业财务风险管理的能力，研判各个开发环节产生的财务风险，并将其降到最低，保障企业平稳健康发展。
　　关键词 房地产企业 财务风险 管理 措施
　　财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期和范围内获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。回归房地产企业，纵观近年在中国发展的蓬勃态势及对国家经济作出的贡献，其无疑成为经济发展的支柱行业。近几年，从2016年最新一轮的国家调控政策开始，各地均出台房地产业的调控政策，“一城一政”，无论是土地端的限拍、销售端的限价限备、客户端的限购，都使得开发商在整个开发过程中面临更多的财务风险。房地产行业有其特殊的行业特性，如开发时间长、回款周期长、重资金密集的产业结构、上下游涉及行业范围广泛等。企业能否依据自身开发项目特性加强对财务风险的管控，在开发周期的不同阶段进行科学有效的财务管控，减少财务风险，使企业保持健康可持续发展，是每个房地产企业面临的课题。
　　一、房地产企业面临的主要财务风险
　　近些年，房地产企业在政策调控、利润率下降的行业背景下，面临的财务风险复杂且不断增加。主要表现在以下几个方面：
　　（一）市场政策变化带来的风险
　　近年，我国经济呈持续稳定增长的趋势。房地产企业也在飞速发展，个别地区还形成了“土地财政”的经济模式，日趋高涨的房价使老百姓的生活面临高昂的成本压力。以深圳为例，新售商品房均价从2008年的12320元/平方米增长至2018年的54042元/平方米，房地产企业面临着投资过热、价格增长过快的一系列问题。因此，国家从宏观层面频繁出台相应的政策抑制房价，使房价回归至合理水平，让房子回归本身的居住属性而非投资属性。政府通过土地政策、货币政策、财税政策等对房地产市场进行调控。商品住房价格走势的不明朗，使大部分购房者持观望态度，各地区限购政策也使部分潜在改善型购房者失去了购买资格，多方面的影响叠加使房地产销售走势有了更多的不确定性。房地产行业发展与国家宏观政策紧密相关，综合判断宏观政策的调控在未来一段時间里还会持续成为常态。因此，企业在防范财务风险中，首先应关注国家和地方政策调整给企业带来的财务风险。
　　（二）投资决策失误的风险
　　房地产开发具有周期长、投入大、回收慢的特点。投资是项目开发的最前端，财务决策正确与否直接关系到财务管理工作的成败，依靠经验和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。科学决策，控制投资期的财务风险，是企业在经营过程中面临的首要问题。企业在获取项目时会依据获取地块进行周期和所在板块属性的判断，根据土地资源禀赋情况和运营效率制订相应的产品规划方案、成本策略、融资方案等，最终落地至财务指标后对其进行综合评估以判断其可行性。房地产项目开发周期最短也要两年，且土地成本占总投资比重较大，需在前期投入大量资金，在建设期能否实现预计效益存在较大不确定性。因此，管理层注重投资决策的科学性，把现代化的财务决策模型融入企业的财务投资决策，是防范在投资阶段由于决策失误造成的财务风险的关键。
　　（三）资金管理的风险
　　资金管理的风险主要分为两个方面：
　　第一，融资占比高，且融资方式单一的风险。房地产由于其行业特性，资金杠杆使用率较高，融资方式单一。前期土地价款和后期运营资金主要来源于银行融资，所以房地产企业普遍存在资产负债率较高的问题。能否合理使用资金杠杆，维持较合理的资产负债率，合理使用自有资金和借贷资金，以降低财务风险系数，是企业管理者必须予以重视的问题。
　　第二，项目开发过程中资金不能合理使用的风险。房地产企业受通货膨胀和利率的影响比较大，国家层面通过加息抑制通货膨胀也使企业财务成本增加，降低了预期效益。资金在满足正常运营开发，是否会有闲置或不足，企业能否加强日常资金管理，对一段时间资金的使用进行合理预估和风险评价，以减少造成的财务风险。
　　（四）运营和销售环节的风险
　　房地产企业在开发过程中不确定性因素较多，主要有市场需求、供应价格、客户偏好、竞争对手经营策略等多方面的变化，这些都会造成产品降价、货值贬损的风险。同时，内部人力成本、销售费用日趋高涨等方面也会产生风险。除了运营风险外，在销售环节，取得销售资金是企业获得自有资金生存发展的主要渠道，如未能充分考虑项目自身情况进行销售而产生大量库存货值，无法通过销售房源获得资金以满足项目运营需求，也会导致项目的财务风险增加。
　　二、房地产企业财务风险管控的措施
　　针对以上提出的关于在房地产企业开发过程中面临的财务风险，笔者根据多年从业经验和相关财务风险防范文献的研究和学习，总结出几点应对措施。
　　（一）树立风险防控意识，研判市场政策环境的变化
　　为保证新行业背景下财务管理的有效性，首先，企业管理层、财务管理工作者、各专业人员需要保有较强的风险防控意识，充分意识到风险防控与财务管理的不可分割性，形成自上而下的财务风险管理意识。其次，可以将企业的战略目标和开发情况分专业制定关键指标表，将指标细化分解落实到部门和责任人，以保证财务风险防控体系的落地和可实施性。建立健全企业内部的财务风险防控体系和机制，对财务管理的各种问题建立以数字为标准的预警机制，以量化的形式对财务风险进行判断和分析，可以及时采取有效措施来规避和降低风险带来的损失和危害。 　　在当下国家层面对房地产业调控政策频出的大环境下，企业不能完全依赖过去的经验。外在环境和市场的变化，会导致行业逻辑的相应变化，增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本性的改变。企业应时刻关注政策变化对行业产生的宏观影响，因为这种变化既有风险也会带来机遇。企业管理层要保持清醒的头脑，准确把握并增强自身的应变能力，运用正向思维和逆向思维解决应对，以控制财务风险。
　　（二）建立健全投资风险评估体系、以多种拿地方式减少投资风险
　　首先，房地产企业要强化经营主体的责任意识，提高投资质量，可以成立项目投资委员会，在项目投资阶段进行精准研判。后期在开发的不同阶段，例如获取项目时的投资阶段、产品定位确定后的战略规划阶段、首次销售时的首开阶段、楼体竣工交付时的结转收入阶段，不同时间点均需进行风险评价。并以投资阶段的各项经营指标为标尺进行对比回顾，基于投资阶段的核心承诺及指标动态变化情况，对投资质量进行考核评价。质量考核不仅基于各项指标的绝对数值，更聚焦投资承诺的达成情况以守住投资时的经营底线。这样在不同的开发阶段企业管理者可以全面考虑风险因素的情况下，对财务风险进行有效的防控并作出科学合理的经营决策，增强企业的经营成果。通过建立健全投资委员会，企业也在不断完善风险预警机制，降低发生财务风险的概率。
　　其次，企业可以多措并举，引进战略合作者扩大项目获取方式。在当前土地资源稀缺且价格高昂的市场背景下，充分运用合作开发的方式可以用有限的资金获取更多土地，互相取长补短，共担风险。合作有多种方式，包括资产收购和股权收购。资产收购是投资人直接向拥有土地使用权的自然人、法人和其他组织购买该项房地产并直接开发运营，从而使得基于房地产的各项权利义务转移到投资人名下。此模式不会影响到交易双方的法律地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改变，但房地产项目的开发主体发生了变化。股权收购是收购某些为某一特定房地产项目成立的开发公司的股权，从而成为该项目公司控股股东或唯一股东，进而控制项目公司，并获取项目公司名下的房地产项目。此模式下，房地产项目的开发主体没有变化，仍然为项目公司，但项目公司的股权结构发生了变化。
　　通过股权收购或资产收购的形式进行土地或项目的获取，购前需做好尽职调查以确定收购方式，避免后期可能产生的财税风险。
　　（三）加强融资管理，优化资本结构，提高资金使用效率
　　传统型的银行融资会增加企业财务风险，巨大的融资金额也会对项目开发造成较大压力。企业首先要加强自有资金的潜力挖掘，从源头减少对融资的依附。房地产业自身的特性又使企业离不开融资，财务工作者要对不同的项目融资需求进行分析。一个项目按不同的资金需求进行多个版本的测算，选择利于管理和满足运营效率最高的融资方式。在融资方案落地及执行过程中，资金要高效用于项目的开发建设，并在过程中关注项目动态，及时应对突发情况，以降低财务风险。
　　通过前述可知，房地产的开发和经营投入资金较大，企业需具有较强的资金周转能力。因此，企业要合理安全地使用财务杠杆，首先要优化资本结构，选择最适合的筹资方案，合理分配自有资金数额降低资产负债比例。还可以采用多元化的融资渠道，对比分析各种融资方式的优缺点和产生的财务费用，比如融资租赁、股票融资、应收账款保理等方式，以降低财务风险，实现企业良性发展。
　　企业的资金流如同人體的血液，它是衡量企业经营周转是否合理、偿债能力是否良好、是否过度扩张、对外投资是否恰当等问题的重要指标，决定着企业的长期发展能力。因此，企业要特别关注和提升资金管理水平，建立以财务中心为核心的资金管控体系，由财务中心负责人负责资金的控制和全面规划。做好事前预测、事中控制和事后评估;提高资金使用效率，加强内部控制，使资金使用与项目开发进程销售进程相匹配;充分考虑速度和效率，从而提升企业的经营成果。
　　（四）关注运营和销售环节可能产生的潜在的财务风险
　　如果说投资是开发前的风险，那么运营和销售的风险就始终伴随项目开发的中间过程，稍有不慎，忽视其中任何一个环节都可能带来不可逆的损失，如果不能及时应对和管控将会产生很大的财务风险。这要求开发人员有风险意识，开发风险最终会落实到财务风险，不能认为财务风险只应由财务人员来关注。反之，财务人员要不断提升自身的专业素质和财务管理水平，除了本专业的知识学习更新以外，还要加强沟通拓展其他专业知识，及时了解企业经营状况，深入项目开发一线，及时跟进和了解运营、销售环节中产生的新问题，提前预见洞悉有可能带来的财务风险而进行事前管控，真正做到业财融合。这也是新时代对财务人员提出的新要求和新挑战。
　　运营部是近些年在房地产企业原有的传统专业中独立出来的部门，是以财务思维为导向，实现经营目标的运营管理。它管控开发过程，服务经营业绩目标，达成股东回报和增长。从前述可知，房地产开发每个阶段都要投入大量的资金，任何一个环节出现错误都会导致开发的停滞和大量财务成本的产生。运营的风险主要有运营节奏和产品结构两个方面，供什么样类型的产品、供多少、什么时间供，是要深入对客户判断、市场洞察和自身目标情况进行综合分析才能得出的。做得好就如庖丁解牛一般，环环相扣、节奏流畅，做到供货和销售的平衡，保证各运营节点的达成，使得项目得以顺利开展，规避可能带来的财务风险，否则就可能给企业带来巨大的风险。
　　销售永远是临门一脚，又常常是关键的环节。目前，中国大部分城市房地产销售属于预售制，企业需要在取得预售证前建立一套科学、合理、有效的销售管理体系。在销售环节需要关注的财务风险表现在以下方面：在整体销售过程中加强对总货值的管理，要及时掌握销售价格对利润的影响;比较成交价格与规划价格的差距和对总货值的影响，掌握价格变化情况并评判其合理性;掌握不同付款方式的折扣运用，防止低价跑量对利润产生的损失;控制保证开盘价约等于整体项目的均价;控制价格的离散度，以未来销售计划来评估总货值，防止虚高总货值和减低总货值以及由此产生的财务风险。
　　三、结语
　　财务风险一直是影响房地产企业健康发展的重要因素之一。企业需不断提升风险意识，关注政策市场变化，加强财务风险管控，依据企业战略目标和规模建立适合本企业的财务风险管控体系和制度，以确保企业在激烈的市场竞争中持续健康发展。
　　（作者单位为北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司）
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