分析房地产企业财务风险的完善对策
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摘 要：近年来，房地产行业的发展为我国经济发展贡献了重要的力量，越来越多房地产企业出现，但是在其发展过程中也暴露出了许多问题，其中最突出的问题就是财务安全问题。产生这一问题的主要因素是房地产行业性质影响，其项目开发需要的资金额较大且资金回收周期较长，一定程度上导致了企业财务风险增加。对于这一问题，企业需要通过科学合理的财务管理办法，对可能会存在的财务风险进行有效管控和解决，从而保证房地产企业的资金收益。
关键词：房地产企业;财务风险;完善对策
1 房地产企业主要存在的财务风险
1.1 投资风险
投资风险是房地产企业财务风险之一，而投资风险主要是在房地产开发项目从决策阶段到开发建设完成阶段，由于外部市场环境的不确定性因素影响，最终导致实际的经济利益与预期的计划目标差距较大，经济利益明显下降，以至于投资所获得收益下降而发生风险。
1.2 运营风险
房地产企业存在的财务风险中还有运营风险，这是由于房地产企业项目开发和经营过程中受到外部不确定性因素影响，包括市场需求、物价水平、消费者偏好、竞争对手经营策略等方面的变化，这些都会导致企业的销售额下降，从而盈利情况不理想。同时，还有内部因素的影响，主要表现在物资价格提高、员工薪酬变化等方面，以至于实际的运营效果和预期目标有所出入，从而产生风险。除了上述两个方面的因素外，还有就是房地产企业在销售环节，主要是通过销售房产获得资金实现发展，说明了房产是房地产企业主要的库存商品，而随着国家相关政策的实施，虽然一些房地产企业积极顺应政策推行了去库存策略，但是由于房企项目众多，且全国布局，各个项目的位置、户型、面积等差异化很大，即使采取去库存的销售策略，实际销售房产获得的收入仍无法满足项目开发投资资金需求，从而导致企业运营风险增加。
1.3 融资风险
随着我国经济水平的提升，物价水平也在不断提升，这也导致了房地产项目开发所需要投入的成本增加。而房地产行业其本身又是一个需要大量资金且运作周期较长的行业，所以房地产企业的项目的开发，需要足够的资金进行支持。对于房地产企业项目资金的来源，除了企业自身的资金之外，还有就是通过融资渠道来获得资金，而目前房地产主要的融资渠道有两种，一种是股权融资，另一种是债券融资，房地产企业存在融资风险也正是由于这两种融资方式存在资金比例不恰当所造成，一方面是因为要防止负债过多，另一方面是要合理运用财务杠杆作用，这两方面协调不好，从而增大了融资风险。
2 房地产企业运行过程中财务方面风险
2.1 资产负债率偏高
调查显示，大多数房地产企业的资产负债率都在80%以上，远超一般企业的资产负债率。在房地产项目开发中，虽然有可能获得高收益，但前提是需要有大量的资金投入其中，很多房地产业一旦有机会面临新项目时，需要在短时间内筹集大量资金用于购买土地、支付设计费、配套费用等，会不惜高息借贷融资，无形中加大了融资成本，对资金链的依赖加强，债务风险也在攀升。房地产行业在确认收入方面也有其特殊性，在取得预收款到竣工备案之前的收入都是在“预收账款”科目中反应，并不记入“营业收入”科目，因此财务报表的资产负债率比重明显过高。
2.2 融资方式过于单一
大多数房地产企业的资金由股东投资款、银行贷款和预售房款组成。股東投资款在购置土地时已经用去一大半或者基本用完，而预售房款要等到开发企业从政府部门取得《商品房预售许可证》后才能销售房屋，才能取得预售房款，有的地区要求项目主体达到四层以上，才能办理预售证，这需要一段很长的时间，所以在房地产开发投资中，绝大多数资金都来自银行贷款，土地抵押贷款或在建工程抵押贷款，对银行信贷的依赖相当高，而股权融资和债权融资所占的比重很小。一旦出现行业波动，风险压力都在银行，对国民经济非常不利。
2.3 财务涉及面广、管理难度较大
房地产企业的财务涉及面比较广，财务工作也比较复杂。从最初的购置土地，到市场定位、方案设计、广告宣传、工程施工，再到小区配套设施，至最后的工程竣工验收，每一环节都涉及资金往来、财务核算。财务工作贯穿始末，需要财务人员细致核算每一个环节。在每一个环节中都会涉及现金流，预收房款的回收管理，工程款拨付，配套费用缴纳，每个环节都需要财务人员的配合。另外项目的开发贷、融资融券等业务的开展，也需要专业的财务人员与金融和证券机构对接。维持企业的资金收支平衡，确保公司正常运营，财务人员管理的难度和承担的风险也是较大的。
3 房地产财务风险的防范措施
3.1 提高企业财务风险管理意识，建立风险预警机制
首先，应该提高房地产企业财务风险管理意识，建立完善的财务风险预警机制。房地产企业财务管理风险防范不能仅依靠财务部门或者企业管理层，而要形成自上而下的财务风险管理意识。可以根据自身房地产企业战略目标和当前项目开发情况制定财务控制目标，并将这一目标分解细化，落实到企业每个部门和员工身上，建立企业内部财务风险控制责任制机制，并且针对财务风险管理问题建立以数据为标准的预警机制，用量化的方式对财务风险进行监控和把握，这样能够更好的进行房地产企业财务管理风险防范。其次，在财务管理风险控制中，房地产企业应该注意进行多元化的融资借贷，一方面要创新开发融资渠道，除了传统的银行借贷、内部融资之外，也可以尝试与其他社会企业和机构进行合作，吸引外部投资和融资，这样多元化的融资渠道，更容易保证房地产企业资金链的稳定，能够避免由于资金断裂而导致的财务管理风险问题。再次，要重视项目的高周转，加快项目的开发进度，尤其是预售回款，尽快完成现金流回正。保证项目的资金链安全有序运行。最后，要注意房地产企业资金结构合理性的控制，要保证企业自身资金和流动资金的充足，才能更好地减少财务管理风险。
3.2 构建内部财务监管机制，完善财务风险管理制度
在完善财务管理制度以避免财务风险方面，房地产企业应该注意构建更加完善的财务管理制度和财务监管机制。在房地产企业内部进行财务监管机制完善时，应该注意其独立性，财务预算、成本核算、项目审计等方面的控制需建立独立管理部门来完成，在内部机构完善的情况下，引进外部第三方审计机构。同时，要注意善用财务数据分析对项目管理和经营方向的调控，财务数据的深层次分析能够起到发现项目推进问题、了解工程推进状态的作用，在财务数据分析方面，房地产企业可以尝试引入信息化管理系统进行财务数据处理分析和财务监管等，以M房地产企业为例，其在2018年优化升级了内部信息化财务管理平台，企业内部财务申请、审批、会计核算、项目预算申报等都通过信息化平台完成，不但实现了内部信息及时共享，而且通过信息化平台进行财务管理，在规范财务管理流程的同时，也实现了更好的利用信息化财务模型进行数据化财务风险评估和监控，提高了自身财务风险管控效果。
4 结论
房地产行业在我国经济增长中一直发挥着至关重要的作用，国家通过一系列的政策调控房地产。一方面，楼面地价、建安成本和人工成本上涨导致的房价的上涨，使购房者的经济负担加重;另一方面，国家通过信贷、限购、限售等政策，抑制投资炒房，有效调控房地产行业的过快发展。因此，房地产企业的应该充分认识和控制经营风险，加强财务风险的防范，规避各种政策和经营性风险，保证房地产企业稳定发展，为国民经济的健康有序发展贡献力量。
参考文献：
[1] 曾子龙.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].经贸实践，2018（14）：162～163.
[2] 石岩.房地产企业财务管理的风险防范[J].现代经济信息，2018（17）：198～199.
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