中小房地产企业财务主要风险点浅析

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　　[摘 要] 2019年房地产建筑业成为了各地主管税务机关的重点监督稽查对象。通过稽查暴露出来的涉税事项更是给企业带来了较大的风险。控制加强财务风险的防御，如何使房开企业的财务风险降至最低，必然成为了当下房地产企业所共同面临的问题。
　　[关键词] 拿地;拆迁;合同;筹资;销售
　　[中图分类号] F270 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2020）05-0161-05
　　我国现阶段房地产企业财务风险主要体现在这几个阶段：项目公司设立初期的拿地风险、拆迁风险、合同风险、筹资风险、不合规票据风险、销售阶段出现的风险。以下针对这六大风险点展开探讨与论述。
　　一、项目公司设立初期的拿地风险与应对措施
　　（一）项目公司设立初期拿地所面临的土地价款能否扣除风险及应对措施
　　举例X企业拿地后找第三方出资金合作建房，面临不允许扣除土地价款，多交增值税的风险;缴纳的增值税收入确认时间为交付商品房后，因此，在Y公司全部开发产品交付前，X企业应当一直持有Y公司100%股权，如果交付之前，有新股东加入，达不到100%控制，将面临全部或部分销售额不允许扣除土地价款，需要全额缴纳增值税的风险。
　　房地产开发公司拿地成功之后一般会成立针对此地块的项目公司，该项目公司在开发前应当全面筹划税务方面存在的风险因素，项目公司设立的方式不同，会直接影响到在计算缴纳增值税时不能按规定扣除支付的土地价款。举例说明：
　　X房地产开发企业以招拍挂方式取得土地一块，支付土地价款取得相关收据，设立房地产开发项目公司Y公司进行开发。但土地使用权证却不在Y公司名下而是落在X企业的名下。如此：Y公司在计算增值税时，能否按照扣除支付土地出让金后的差额交纳？国家税务总局2016年第86号公告规定，房开企业取得土地向国家政府有关部门支付土地出让金以后，成立项目公司对取得的该土地进行开发建设，必须同时满足下面的4个条件，就可以在计算增值税时按照有关规定扣除支付的土地出让金。
　　1.房开企业与项目公司及政府部门三方要签署一份变更协议或者签署一份补充合同，把项目公司变更为该土地的受让人。也就是需要三方签订土地权属变更的“三方协议”
　　2.保证土地价款的总额不发生变化。前提是在该土地的用途、规划等条件不发生变化的情况下签定的变更协议或者补充合同。也就是说协议中必须要保证两个不变：土地用途、规划等条件不能变;土地的价款总额在变更协议中不能变。
　　3.房开企业必须持有项目公司的100%股权。必须是100%控股关系。这一点必须把握，强调100%控制。
　　4.财政票据户头必须由国土局更名为Y公司
　　总结：若同时满足上面4个条件，土地使用权从X企业更名到Y公司行为便不构成土地使用权的转让，就不发生增值税应税行为，同时也不属于土地增值税和企业所得税的应税行为。Y公司计算缴纳增值税时，允许从销售收入中扣除为取得该土地支付的土地出让金。
　　（二）拿地时红线外的处理
　　总体情况是各地都不支持任何情况下的红外线支出可以扣除。但房企发生红线外支出一般有下面这两种情况，需要视情况而定。
　　一种是拿地时候的附带条件，一般为政府建设的公共设施，比如幼儿园、学校、医院等。此种情况下，发生的红线外支出相当于土地成本的一部分;此种情况属于与拿地不可分割的红线外支出，可以在土增税清算时时计入扣除项目金额扣除。
　　另一种是开发商为了提升红线内住宅楼的品质打造高质量的生活环境，促进楼盘的销售在红线外自行建造建筑物或基础设施。土增税不承认这种方式下的红线外支出，只能是施工许可范围内的支出可以作为地价部分。
　　总结：如果是与拿地不可分割的红线外支出部分，可以计入土增税扣除项目金额在土增税清算时扣除;但是企业为了提高开发住宅楼的品质与小区的生活环境自行在红线外建设的其他的支出，不允许在计算土地增值税时扣除。红外线支出所得税前允许扣除。
　　二、项目公司拿地之后的拆迁风险及应对策略
　　（一）项目公司拿地之后的现场拆迁风险及应对策略
　　1.现场拆迁风险主要体现在如下几方面：拿地之后的迁补偿标准过高，大多按超过1：1的比例补偿，有的按人数补偿，有的按几代人补偿。必然导致房地产企业成本过高;拆迁补偿标准过低。被拆迁人获得补偿价远远低于同地段商品房售价，如此势必造成被拆迁人购房的经济负担。导致被拆迁人迟迟不肯拆迁以致影响建设的开展，这种情况是少数;建设过程中房价涨了拆迁补偿价格却没有变。这样就给被拆迁人造成巨大的利益损失，拆迁人必然要求提高拆迁标准在房屋拆迁的过程中，大多存在着拖欠、挪用及安置滞后现象。
　　2.针对以上风险的存在，从财务角度需要首先做好以下几个方面：
　　（1）拆迁方案首先符合当地的实际性标准，对于被拆迁方提出要求做好记录，通过分析，比对，沟通协调制定尽量满足被拆迁人的要求又不至于让企业承担过重的拆迁费用。
　　（2）拆迁合同的审核、签订及执行工作，合同一旦签订严格从速执行，防止拖泥带水、拖拖拉拉。从合同源头控制拆迁纠纷的发生。
　　（3）拆迁方制定拆迁方案，为了促进被拆迁人快速签约规定一个期限作为奖励，如果拆迁人在这个约定的期限期间签约成功的可以多得到一些补偿。
　　（二）项目公司拿地之后拆迁中的税务风险与应对措施
　　房地产企业如何加强税务风险防范以成为财务部门的主要工作之一。避免或减少税务风险不但保证了企业的安全，更是为提高企业的经营目标起到了根本的保证。房地产企业的涉税事项多且复杂，项目建設不同的阶段体现出来的税务方面的风险都至关重要。每一环节筹划不到位损失都是相当沉重的。下面针对拆迁补偿环节各税种存在的风险进行分析与阐述。 　　1.所得税。从政府取得的土地出让金（熟化成本）的返还款如何进行税务处理。很多企业直接将土地返还金作为营业外收入来处理，如果筹划不当将面临缴纳25%所得税的风险;有些企业作为冲减土地出让金处理，政府返还若冲减土地出让金，将会对增值税构成一定的影响。根据国税局2016年第18号公告明确规定：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率），冲减土地价款之后土地的成本随之减少导致销售额便随之增大，增值税计税依据增加之后计算缴纳的增值税必然会增多。随着土地成本的下降，也会致企业利润上升从而企业所得税和土地增值税会随之上升。所以如何应对土地出让金返还的财务风险需要根据当地税务机关的政策的同时做好应对策略。
　　应对策略：由于拆迁补偿和土地熟化的主體，是房地产开发商而不是政府。其土地出让金的返还款不是土地出让金的折让，所以冲减土地价款不合适。
　　最佳的处理方式应当作为专项资金来处理，但是土地出让金的返还必须满足财税2011年70号文件的规定。
　　《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》
　　（1）土地出让金必须是从县级以上有关部门取得的。
　　（2）企业必须能提供该项返还资金的资金拨付文件。
　　（3）财政有关部门对该项返还资金有专门的资金管理办法和管理要求。
　　（4）是企业应当对该项返还资金以及以该项返还资金发生的所有支出单独进行核算。
　　2.增值税。房开企业的拆迁及补偿费的扣除中涉及的增值税问题，房地产开发公司支付给被拆迁人的拆迁补偿费以什么样的合法有效凭据才能够在计算增值税时允许扣除。否则将会存在不能扣除的风险。
　　（1）用货币来安置拆迁的，当发生一项支出业务时，判断是否需要取得发票，不是光看支付对象是谁，而是要看业务的性质。如果支出构成对方的营业性收入，不论支付对象是单位还是个人，就都需要取得发票;如果支出不构成对方的营业收入，那么同样不论支付对象是单位还是个人，也都不需要取得发票。拆迁补偿费无论是对于个人还是单位都不属于营业性的收入，所以，该支付的款项无论是支付给个人还是单位都不需要取得发票。但是需要有以下资料作为支付的凭证作为入账依据。
　　房屋拆迁申请及拆迁补偿方案或拆迁补偿合同、被拆迁人原来房屋的产权证复印件、身份证复印件及联系方式等;《房屋拆迁许可证》;领取人签字或盖章的收据（领取人为单位的要有单位的公章或负责人签字的收据）、领款花名册。
　　（2）自建的房屋用于补偿的：偿还给被拆迁人的面积等于被拆迁人的拆迁面积的，按照实际发生的成本价格计算缴纳增值税，超出被拆迁人的面积的部分，按市场公允价格计算缴纳增值税。
　　（3）外购房屋用于安置的，实质上是一种销售行为，购置以后又销售给被拆迁人，应当按照财税2016年36号文，以全部收入减去购置原价后的余额为增值税的计税依据计征增值税。
　　3.土增税。国税函2010年220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产开发公司用自建的商品房来安置拆迁户的，用来安置的商品房应当视同销售处理，按国税发2006年187号规定按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确认收入。以上文件的规定与企业所得税的规定相同，都以市场公允价确认销售收入。同时将自建的商品房按照市场公允价值也确认为房开企业拆迁补偿费用。若有差价房开企业支付给被拆迁人的差价，也应当计入到拆迁补偿费中去;被拆迁人支付给房开企业的差价，应当作为拆迁补偿费的冲减处理。
　　4.契税。财税2001年134号规定出让国有土地使用权的，其契税的计税价格为买受人支付的全部价款。
　　（1）协议方式出让与竞价方式出让，契税计税依据就是该土地使用权的成交价格。其成交价格包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费、拆迁补助费、配套费等。
　　（2）期初以划拨方式取得了土地使用权后，后经有关部门批准又改成以出让的方式取得该土地使用权的应当以补缴的土地出让金和其他出让费用为计税依据计算缴纳契税。
　　（3）财税2005年45号规定：对于被拆迁人因为该项目拆迁自行重新购入商品房的，对该商品房购入价格中与拆迁补偿金额相等的部分免于征收契税，若被拆迁人的购入价格超过了拆迁补偿金额的，只对超出的那一部分征收契税。因为拆一还一是相等面积进行偿还属于等价交换，不用交契税。如果因为其他原因发生了款项收付行为，则应该由支付差价的一方缴纳契税。
　　（4）支付土地出让金之后，地方政府又返还企业的一部分出让金，在缴纳契税的时候，是否能按减除土地出让金返还金额后的差额缴纳。
　　国税函2005年436号明确规定，对受让国有土地使用权支付的全部土地出让金全额计算缴纳契税。不能因为减免了土地出让金就减免契税。土地出让金减免后契税仍然全额缴纳。
　　个税，支付给被拆迁人的拆迁补偿费不用代扣代缴个税。财税2005年45号文件规定，被拆迁人按照有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个税。
　　三、合同风险
　　（一）营改增后与总承包签订合同时计税方法的税务风险
　　1.存在总承包单位只能适用简易计税的风险。建设方甲供了全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的情况下，总承包单位只能适用简易计税的风险。
　　2.营改增后与总包签订合同时计税方法如何选择，什么情况下选择一般计税，什么情况下选择简易计税能使公司的税负控制到合理水平。
　　3.阴阳合同的问题一直是房地产行业的不被公开的存在，合同纠纷中阴阳合同的纠纷案件更是占到了相当的比重。对于合同风险的把控都认为不是财务部门的主要工作，不重视财务合同管控的企业，其财务管理工作必然会受到限制。其风险也会加大，对合同的审核与管控对企业的经营及效益起到举手投足的作用。 　　（二）营改增后与总包签订合同时应注意的问题
　　1.房开企业一般纳税人与总承包单位签订合同时考虑的因素。甲供工程提供的建筑服务;一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务;清包工工程可以选择简易计税。这三种可以选择简易计税。
　　财税2017.58号建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。这一种没得选择，只能适用简易。
　　2.一个项目选择简易计税还是一般计税、开具发票的类型、税率要在合同中明确约定。举例说明计税方法的选择：
　　某房地产企业开发某小区一期4座居民住宅楼总面积28812平，预算总产值5193万，总成本4630萬材料主材2154万，辅材119万，人工1916万，机械265万。材料占比达49%，人工占比达41%。
　　选择一般计税情况下取得的进项发票等于5193/0.09*0.09=428.78万
　　选择甲供情况下取得的进项发票：
　　假设主材为甲供都取得13%进项发票，则选择简易计税情况下取得的进项发票等于2154/1.13*0.13+（5193-2154）/1.03*0.03=336.31万
　　（3）甲供材占比多少选择甲供对开发公司有利
　　设可以抵扣的13%进项税甲供材为A，建筑工程造价为Y。
　　则：选择甲供材可以抵扣的进项税额=A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%
　　选择建筑公司包工包料进项税额=Y/（1+9%）*9%
　　令：
　　A/（1+13%）*13%+（Y-A）/（1+3%）*3%=Y/（1+9%）*9%
　　0.115A+0.029Y-0.029A=0.823Y
　　0.086A=0.0536Y
　　解得：
　　A/Y=62%。
　　结论：
　　第一、当13%建筑材料占工程总造价比例=62%时，选择甲供材或不选择，增值税负一致，对房地产开发企业没有影响。
　　第二、当13%建筑材料占工程总造价比例大于62%时，选择甲供材工程，对房地产开发企业利。房地产开发企业可以选择甲供方式。
　　第三、当13%建筑材料占工程总造价比例小于62%时，选择建筑施工企业包工包料，对房地产开发企业有利，应尽量选择总包。
　　居民住宅楼材料费占比通常情况下在50%左右，一般不会超过60%，而且62%的比例是所有材料都取得13%进项的情况下。所以对于居民住宅楼项目不采用甲供，采用总承包包工包料方式有利。
　　3.针对阴阳合同的问题首先需要从公司高层领导开始。
　　（1）加强对高层领导的培训，提高高层领导的风险意识、公司发展战略意识。
　　（2）制定完善的合同管理体系。
　　（3）设立正规的合同管理机构、设专人负责合同管理。
　　四、筹资风险
　　项目要开展选择什么样的方式融资能达到成本最低，以何种方式筹资能使企业的资本结构控制在合理的水平，企业选择不同的筹资方式会出现不同的风险。必须还要正确评估各种筹资方式下的风险级别，制定相应的风险应对措施。
　　（一）财务费用票据的合规性风险
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业生产经营过程中发生的合理的不需要资本化的借款费用准予扣除。前提条件是合理合法。
　　1.通过银行贷款取得筹资必须取得银行利息发票。之前鉴于银行不规范操作利息只有银行出具的利息单没有发票，无发票利息不能税前扣除。在财务管理方面加强控制，与银行沟通取得增值税普通发票才能税前扣除。
　　2.向企业等其他非金融单位借款的利息支出，在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分允许扣除。所以房地产开发企业还要考虑向其他企业的借款利息是否超过了同期贷款利率。向非金融机构借款通常情况下对方是不开具发票的。如此企业将面临利息费用不能扣除的风险。应对策略是让对方开具资金占用费发票。超过部分存在不允许税前扣除的风险。
　　3.向个人借款发生的利息支出存在的风险。某房地产开发企业2013年向社会自然人集资2.55亿用于项目开发建设，所支付的利息都没有代扣代缴个税，造成补交个税与滞纳金达1500万元。且没有合法凭据入账，导致这部分利息支出无法进入财务费用，从而利润增加，企业所得税也随之增加。应对策略：必须让集资人去税务局代开发票或由房地产开发企业代扣代缴个人所得税。
　　（二）企业资本结构合理性风险
　　项目要开展选择什么样的方式融资能达到成本最低至关重要。对于企业而言融资方式主要有：通过内部留存收益来融资、外部股权融资和债务融资来解决。企业可以选择使用内部留存利润进行再投资。内部融资主要优点在于公司不需要对外披露信息。缺点在于必须要求房地产开发企业有足够的稳定的盈利能力，利用内部融资不发生财务费用从而降低财务成本，对于陷入财务危机的企业不适用;股权融资优点在于企业需要资金量较大时，不需要定期支付利息和本金，仅仅需要在盈利时才向股东支付股利。缺点是股权融资方式下的融资费用也比较高，股权有被恶意操纵的风险;债务融资主要是向银行贷款和其他非金融机构借款，与股权融资比，融资成本低、融资的速度快、银行贷款利息能抵税。缺点是偿还债务集中且压力大，增加企业的经营风险。
　　总结：企业在对资本结构进行选择时应该充分对风险与收益进行衡量比较，如果房地产公司的现金流量比较稳定，债务的利息率又低于其他投资收益，且企业的资产负债率只要在控制在合理的范围内，可采用债务筹资的方式。
　　（三）筹资费用风险
　　1.股息及分红的处理。房地产企业员工持有公司股份取得的分红所得，没有按规定代扣代缴个人所得税;对其他自然人股东分配的股息、红利等未按规定代扣代缴个人所得税的风险。 　　应对策略：对于向公司员工或其他自然人股东分配股息红利应当在合理筹划后按规定履行代扣代缴义务。防止出现个税风险。
　　2.统借统还利息费用的处理。在集团内部属于统借统还的业务中，该项目公司向集团或集团内部成员借款所支付的利息费用，没有取得免税发票;集团向银行的贷款合同、内部签订的统借统还协议，没有取得集团公司或者集团内部其他所属公司在税务部门免税的备案证明。也就是说统借统还必须要去税务局备案。集团内部要开具免税发票。
　　应对策略：企业应当把相关的资料，包括合同协议书、支出凭据、付款凭据等留存备查，以保证资料的真实性。
　　五、不合规票据风险
　　房地产企业如何加强税务风险防范以成为财务部门的主要工作之一。避免或减少税务风险不但保证了企业的安全，更是为提高企业的盈利能力起到了根本的保证。房地产企业的涉税事项多且复杂，项目建设不同的阶段体现出来的税务方面的风险都至关重要。每一环节筹划不到位损失都是相当沉重的。
　　营改增后对发票备注栏的要求，否则土增税一律不允许扣除。日常财务管理中成本发票是否合规直接影响土增税的清算，土增税前一律不允许税前扣除。
　　（一）收到建筑服务发票查验内容如下
　　建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。国家税务总局2016年第23号公告，不论是普通发票还是专用发票，也不论是自行开具还是税务局代开发票都有此要求。备注栏未按规定要求备注的，都属于不合规发票土增税前一律不得扣除。
　　（购买的建筑材料、接受设计服务开具的发票备注栏不需要填写。）
　　（二）销售不动产备注栏备注风险
　　“货物或应税劳务、服务名称”栏应当填写不动产名称及房屋产权证书号码;“单位”栏应当填写面积单位;备注栏一律应当注明不动产的详细地址。国家税务总局2016年第23号公告。不论是普通发票还是专用发票，也不论是自行开具还是税务局代开发票都有此要求。备注栏未按规定要求备注的，都属于不合规发票土增税前一律不得扣除。
　　六、销售阶段出现的风险及应对策略
　　（一）销售车库或车位
　　1.对外销售有产权的车库或单独建造的停车场。
　　（1）按照内地税字[2014]159号关于地下车库（位）清算处理。
　　（2）对房地产开发企业出售已经取得了房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。
　　结论：对外销售，其收入应当并入到房地产的销售收入，车库的开发成本应允许并加计扣除。按非普通住宅缴纳土地增值税。
　　2.对外销售业主共有的车库或车位，即不能取得房产证和土地证的车库或车位。业主共有的车库或车位属于公共配套设施，相应的车库或车位的开发成本应允许并加计扣除。但是必须要提供移交证明。
　　开发商对于无产权车位大多采取变相销售的模式。房地产开发商与业主签订一次性车位的转让使用权合同。在这种情况下销售的地下车位取得的销售收入能否作为土地增值税的清算收入？山东省地税局2017年第5号公告第三十三条规定。房开企业利用地下人防设施建造的车库或车位等取得的收入，不计入土增税收入。凡是按照规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。
　　结论：
　　（1）地下车位或车库，是利用地下人防设施建造的，一律不存在申报缴纳土地增值税问题，但其成本可以作为公共配套设施费用分摊到开发成本中扣除。
　　（2）地下车位或车库，是利用非地下人防设施单独建造的，凡存在产权转移的，按规定预缴或清算土地增值税，同时，其成本可以在计算土地增值税时扣除;反之，如果没有产权的地下车位或车库的处置，则不存在预缴或清算土地增值税问题。但其成本也不允许在计算土地增值税时扣除。
　　（二）违约金风险
　　1.举例说明某房地产公司2017年8月收到张某的购房定金2万元，后来由于种种原因客户对房产不满意要退房，根据协议约定所收取的定金是不予退回的。公司认为该定金属于营业外收入，计入到营业外收入科目处理，后期就25%的所得税。本案例中交易未发生，所以就未发生增值税应税行为，此营业外收入不交所得税。
　　2.避免大额违约金或人为违约金的出现的风险，可能存在税务稽查的风险。此项业务所需要的的证据链必须留存备查。如：协议书、判决书或者调解书、支付证明或收据等。
　　精装修及实物赠送，买房送家电、家具等赠送行为，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》不视同销售不交增值税。赠送是自愿无偿的，每一个购房者都赠应当计入到开发成本中去，部分赠送则计入到销售费用中去。
　　实物赠送也不交企业所得税;实物赠送18年底前需要交纳个人所得税，自19年1月1日后不交个税。
　　山东省地税局公告2017年第5号第31条：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　七、结束语
　　综上所述，我国房地产开发企业在项目开发的过程中，不可避免会面临各种各样且复杂的财务风险。而且营改增后关于房地产建安行业的税收文件与政策也是层出不窮。房地产开发企业一直是税务稽查重点。针对企业开发各阶段的各风险点进行分析与研究。针对不同的风险点制订相对应的应对措施，从而能在一定程度上提前规避或者降低风险的发生。从财务领域来进一步保障企业的安全。
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　　[责任编辑：潘洪志]
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