浅析房地产企业会计核算存在的问题和改善措施

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　　摘 要 经过多年的发展，房地产行业已在我国经济中占据重要地位，且未来一段时间内该情况将持续保持下去。因此，房地产行业的健康发展对国家经济体系的健康运转具有极为重要的意义。但是，房地产开发行业因其自身业务特点，导致其会计核算较其他行业的会计核算更为复杂、更具有特殊性。房地产企业会计核算的精准性，直接关系到企业的健康发展，而在更为深层次的方面则会影响到行业经济乃至国民经济的健康发展。本文重点研究房地产企业会计核算的问题并提出改善措施。
　　关键词 房地产 会计核算 问题 改善措施
　　一、房地产企业会计核算的重要性
　　在当今金融业高度发达的时代，发行股票融资具有筹资风险小、可以提高企业知名度、为企业带来良好的声誉、筹集资金金额大、所筹资金具有永久性、无到期日、不需归还、没有固定的利息负担等众多好处。其通过资本市场融资成为众多企业的首选，以上目標的实现首要条件就是财务管理工作满足相应的要求。而对于财务管理工作而言，会计核算是所有工作的基础，以会计核算为基础生成的各类报表、财会数据，直接影响企业财务信息质量。
　　因此，高效、精准的会计核算工作直接关系到企业经营管理决策的科学性和财务信息质量的优劣性，对企业经营管理目标的实现具有重大影响。
　　二、房地产企业会计核算存在的问题
　　（一）企业会计制度不完善，会计核算科目设置过于复杂
　　与生产型企业的永续经营假设不同，房地产企业的存续依托于项目开发，项目开发完成、产品售罄即宣告企业不再有存续的意义。另外，由于房屋开发销售周期较长，房地产公司生产经营管理过程中涉及的内容复杂多变，产品开发周期内不仅面临着来自市场供需方面的变动，而且还要面临宏观政策调控。这就使得会计核算涉及的内容及环节具有多变性和多样性。房地产企业所处的行业特点，必然导致会计核算中各种问题层出不穷，这类问题在规模较大的跨区域经营的房地产企业体现更为突出。房地产企业由于自身的局限性，很难制定并持续更新会计核算制度以保持制度的完善性，遇到这类问题只能由企业财务人员依据企业会计准则结合自身工作经验及行业通常做法作出职业判断。判断的偏差会导致企业会计核算的失真甚至错误，这就会直接导致企业财务会计信息的不准确甚至失效等众多问题。
　　企业会计制度自身系统性与统一性目前尚不够完善，对会计核算科目的设置没有较为完善且细致的规定。另外，财务软件经过多年的发展后，多数能够实现一套软件全国联网共同使用，企业总部为方便及时提取各类数据，集中力量维护财务软件，降低维护成本，多数采用总部统一管理和维护财务软件的工作方式。但是，这种工作方式存在极大弊端，不同的项目公司面临的市场环境及政策环境不同，从而衍生出不同的管理需求及核算要求。为满足管理需求，所有的核算需求均需集成在一套财务软件之上，在企业会计制度未能给出详细的解决方法之前，会计核算及会计科目设置由于不断的集成，最终会导致设置过于复杂。复杂的设置会加剧会计核算的难度，并削弱会计核算的时效性及准确性。
　　（二）会计核算不能及时反映企业财务风险及资产盈亏状况
　　企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。为维持房地产行业健康持续发展，各类宏观调控措施不断出台并调整，会计核算作为一个记录反馈的过程，对重大企业财务风险的反馈明显滞后。此外，会计核算难以反馈管理措施失误给房地产企业带来的风险，主要表现在成本管控方面全凭项目管理人员基本素养，因项目管控不利或其他原因导致的“跑冒滴漏”在会计核算中无法有效体现，会计核算反映的损失均为已发生的既定事实，无法提前做出预警。房地产行业的预售制销售特点导致现金流与收入确认时间错位，使收入确认具有极大的滞后性，此时核算出来的会计利润对房地产开发企业基本失去意义。
　　此外，在政府宏观政策的引导下，房地产行业由原先的单纯开发销售逐渐过渡为开发销售加自持的模式，未来房地产行业将更多地承担社会责任。这种责任主要体现在房地产开发企业自持大量住房，该类自持住房因政策限制不能用于销售，仅能用于出租，且租赁期限一般为10年甚至更长。针对这类自持物业，会计核算中应遵循历史成本为主、公允价值为辅的计量原则。然而，由于商品房这类产品的特殊性及自持时间较长等原因，自持物业不论是采用历史成本计量还是公允价值计量均有缺憾。具体表现为：第一，若自持物业采用历史成本计量，房价上升过程中无法体现自持物业的增值部分，房价下降过程中虽然能够保持账面成本不变，为防御危机构筑一条天然防线，但是会因此产生资产泡沫，虚增账面资产价值。第二，若自持物业采用公允价值计量，房价上升过程中会计核算的价值同时增加，有利于真实反映账面资产价值。但是，由于该部分资产销售受限，资产价值难以确定，因此公允价值的可靠计量也就具有较高难度。房价下降过程中会直接刺破资产泡沫，加速危机的传导过程。所以，自持物业的会计核算具有较大的主观性，该类资产的盈亏状况难以客观计量。
　　（三）财务业务一体化核算系统不成熟
　　财务业务一体化是将企业经营中的三大主要流程，即业务流程、财务会计流程、管理流程有机融合，将计算机的“事件驱动”概念引入流程设计，建立基于业务事件驱动的财务一体化信息处理流程，使财务数据和业务融为一体。随着市场竞争日益激烈，传统的会计核算模式已经逐渐不适应现代企业的管理需求，财务业务一体化核算模式逐渐走入人们的视野，成为企业管理中一个新的选项。财务业务一体化进程的初衷是为了提高企业经营管理效率，但是，这种新的核算模式没有历史经验可以借鉴，且每个房地产开发企业都有自己的管理思想、管理需求和管理手段，将业务流程、财务会计流程、管理流程有机融合，形成一个新的集成系统，对企业系统建设者水平要求较高。即使房地产开发企业按照当前所需设立的一套完整的一体化核算体系，但是，随着业务的发展与经营规模的扩大，管理需求会不断地发生变化。另外，不同区域、不同产品其业务处理呈现个性化趋势，企业在适应这些需要的时候，需要不断处理各类特殊性业务。 　　在现实业务中，经常会出现财务人员发现核算明显不合理的情况，但是出于系统控制的原因，不允许对不合理情况进行修正。这就背离了高效提取应用信息、提高企业经营管理效率的初衷。出现这种情况的原因，主要问题在于系统建设主导者未进行有效协同，财务人员不熟悉业务，业务人员不清楚财务核算。
　　三、改善房地产企业会计核算的措施
　　（一）完善会计核算制度并简化会计科目设置
　　新的企业会计准则颁发之后，对房地产企业的会计核算提供了很好的指导，企业需要在会计准则基础上充分结合自身及行业特点，形成自己的会计核算制度，规范会计核算流程。此外，房地产开发企业还应当根据实际情况，不断调整完善会计核算制度，确保会计核算制度与时俱进，能够满足企业实际管理需求。
　　建立完善的会计核算制度之后，应当在企业会计准则及企业会计核算制度的指导下科学设置会计科目，设置会计科目之前必须了解清楚企业管理者的管理意图及关键管理需求，将企业管理需求体现在会计科目设置的过程中。会计科目设置应当遵循简化会计核算、易于提取信息用于分析、体现关键管理指标等原则，在听取业务部门及管理层的需求之后分清主次，有所侧重地实施，严禁不负责任地照搬照抄会计准则或者不分重点无限细化地设置会计科目。科学的设置会计科目，有利于经营管理信息的提取及会计从业人员减负，以此促进会计核算工作效率的提升和质量的提高。
　　（二）建立管理报表体系，弥补会计报表无法及时体现经营风险及利润的弊端
　　针对会计核算反映的损失均为已发生的既定事实这一弊端，房地产开发企业完善会计核算的同时，应当建立与企业管理状况相适应的管理报表体系。根据已识别的风险及管理漏洞，合理预计损失、动态更新管理报表，以动态结果与企业经营目标进行对比，实时监测企业经营状况，及时对风险和管理漏洞做出有效规避或者弥补，将损失降到最低。
　　自持物业这一类型的业务因政策管控应运而生。在政策有变更之前，企业应当根据企业会计准则的要求及管理者意图，合理判断使用历史成本计量或者公允价值计量。需要强调的是，计量方法一經确定，不得随意改变，以保证会计信息的准确性。
　　（三）提升企业财务业务一体化核算体系建设能力及维护能力
　　企业在进行财务业务一体化进程中，一方面需要让业务人员了解财务的工作思维及流程，听懂基本的财务语言，以主人翁的态度在追求业绩的同时更加注重企业的整体利益;另一方面需要让财务深入业务部门，了解业务办理流程及业务的实质，以提供高价值的财务管理服务。企业建设完成财务业务一体化系统后，需要不断地维护，以应对不断出现的新情况。一个合格的一体化核算体系，应当能够满足业务部门与财务部门的管理需求，能够协同处理不断出现的各种新业务，同时具有良好的人机交互界面，出现问题能够及时进行人工复检修正，以保证高效精准地提取各类高价值经营管理信息。
　　四、结语
　　我国市场经济目前尚处于中高速发展阶段，且发展时间不长，出现各类问题在所难免。当前阶段，房地产开发企业在国民经济中占有重要地位，单个企业的经营管理水平的提升对行业的可持续发展有极大的促进作用。因此，房地产开发企业需要从多角度思考，从多方面着手，采取多样化措施，加强管理，提升经营管理水平。在这过程中，会计核算至关重要，是基础中的基础，需要所有的会计从业人员共同努力，不断提高会计核算工作的质量，以满足日新月异的管理需求。
　　（作者单位为福建金辉安徽房地产有限公司）
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