常州市养老地产发展模式的研究
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作者:马兵 杨爱珍
【摘 要】常州市受到经济产业结构和自然资源等多种因素的约束，不能盲目地发展养老地产。论文探讨了三种养老地产的发展模式，对居家型养老地产发展模式、异地度假型养老地产发展模式、相关设施共建互利配套式地产发展模式进行分析比较，以探索确定符合常州市实际情况的养老地产发展模式，并对常州市养老地产发展提出一定的具体措施与建议。
【Abstract】Changzhou City is restricted by many factors such as economic industrial structure， natural resources and so on， so it can't develop pension real estate blindly. This paper discusses three kinds of development modes of pension real estate， analyzes and compares the development mode of home-based pension real estate， the development mode of remote vacation pension real estate， and the development mode of mutually beneficial supporting real estate with co-construction of related facilities， so as to explore and determine the development mode of pension real estate in line with the actual situation of Changzhou City， and puts forward some specific measures and suggestions for the development of pension real estate in Changzhou City.
【关键词】人口老龄化;养老产业;发展模式
【Keywords】aging of population; pension industry; development mode
【中圖分类号】F299.23;D669.6 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2020）10-0139-03
1 引言
中国已经步入老龄化国家的行列，老年人的人口数量增长迅猛，老龄化程度在逐步加深，老龄化的形势将会越来越严峻。2017年末，60岁及以上的老年人口有24090万人，占总人口的17.3%。而常州市2017年老年人占总人口的比重为23.10%，常州市老龄化形势同样已经十分严峻。“在哪里养老，谁来养老”必然会成为一个全民关注的社会性大问题。对可持续性发展的养老模式的探索必然会成为一种趋势。目前，国内养老地产起步较晚，与发达国家的相对成熟养老地产相比还是有一定的差距。近年来，常州市武进区内由江苏九洲投资集团有限公司和江苏亚邦投资控股集团联合打造的江苏金东方颐养中心已经推出。另外，常州市金坛区人民政府牵手龙城旅游控股集团、雅居乐集团在金坛东方盐湖城签约，三方将一起投资180亿元，联手加快升级打造以休闲、养生、养老、度假为主题的“东方盐湖城·国际养生城”。
2 养老地产发展模式分析
养老地产发展模式不能盲目跟进，应当以地产为载体，符合市场商业化运行规律，既不能完全依靠政府福利性质的养老院，也不能依托民间慈善机构捐助来进行，可持续的可靠发展模式如要以盈利的方式进行良性循环。同时，必须以遵循市场规律和房地产市场的开发与运行的基本原则为前提。
2.1 居家型养老地产发展模式
中国人的传统养老观念根深蒂固，养儿防老的思想已经渗透人心。据调查数据显示，超过90%的老人还是希望能在家庭养老，希望能和自己的孩子生活在一起享受天伦之乐的同时，也希望自己在有能力的情况下与子女一同分担对下一代照顾的压力。此外，由于年龄差异导致父母与子女双方生活习惯与思想观念都会有较大差异。因此，普通的居家养老方式容易导致一些家庭矛盾特别是婆媳关系的处理问题显得有些困难。民间也常流行一句话叫做父母与孩子的居住距离最好是“一碗汤”的距离，言外之意就是父母做好一碗汤后送给孩子家喝时还是热气腾腾的为最佳距离。居家型养老也是结合我国传统思想观念且容易被双方所接受的一种较好的模式。
这种养老模式一旦确定，即可从源头上进行管理。例如，在普通住宅开发设计初期即可植入养老概念。首先，可以在普通小区内规划设置适当比例的专门的老年住宅，此部分住宅在设计时参考老年住宅设计相关标准与参数，并考虑住户的实际购房能力设计小户型的一居室或者两居室即可，使得老人和子女能有共同购房的能力和意愿;其次，政府鼓励开发商对一些高端小区推出亲子户型，在同一套房子里面既能有相互联系的生活空间，又能有相对独立的活动区间。既可以让父母和子女互相照顾又尽量减少相互之间因为生活习惯的差异而导致矛盾产生。当然，此户型肯定会比较大，需要购房者具有较强的经济实力，政府可以尝试让此部分户型在购买时降低首付比例，购房贷款还款由父母和子女按比例共同分担。 居家型养老地产发展模式符合我国国情，相对常州市经济发展水平较高的地方有一定的可行性。目前，市场上也有一些开发商推出相关亲子概念户型，如A+B户型，只是因为目前受到居多因素的影响暂时还没有大面积地推广开来，是否能受到市场的关注与认可还需要进一步完善相关制度的保障措施。此种居家养老地产发展模式能较好地解决政府部门在面对养老问题时人员服务十分匮乏的窘境，相对而言最大限度地节约了人力成本。
2.2 异地度假型养老地产发展模式
受到目前经济发展水平和诸多因素的影响，也有一部分人转变了传统的养老观念，老年人在对子女的照顾上显得力不从心而尚且身体和经济情况都能允许的情况下，也会考虑不和子女居住在一起，而是走出户外回归自然，希望过着闲云野鹤般的自在养老生活。异地度假型养老模式既可以购买产权房获得房产的形式进行推广，也可以已长租方式进行推广。这种方式不仅可以带动老年消费市场，同时，对旅游度假地区而言，在传统节假日时期，子女也可以看望父母与父母小聚，既可以达到度假放松的目的，又能达到常回家看看的目的，让父母体会到了团圆相聚的欢乐。以此为契机，有开发商就看到了蓬勃发展的商机。以常州市为例，常州市金坛区人民政府与龙城旅游控股集团、雅居乐集团在金坛东方盐湖城签约，三方将共同投资180亿元，着力联手加快升级打造以休闲、养生、养老、度假为主题的“东方盐湖城·国际养生城”。
不过此种养老方式受到的限制条件也比较多。第一，配套设置会相对比较困难，例如，在度假区的医疗服务配套设置需要专门配备，第二，对老年人消费能力有较高的需求，一方面度假模式的休闲养老往往与高端消费相对应;另一方面建筑成本中对本身建筑材料的选择要求较高，要考虑对环境的适宜性，所以会导致市场相对容量有限，对一些景区的管理压力也会相对较大。相对于常州市本地的度假风景区而言，溧阳天目湖比较合适，山水森林资源丰富，也是难得的天然氧吧，从多元化的养老模式入手具备一定的可行性。
综合分析，此种养老模式是多元化养老服务中的一种方式，只适合特定的部分老年人需求，只可作为一种辅助养老模式推广。
2.3 相关设施共建互利配套式地产发展模式
近年来，养老地产项目与幼儿园、学校或者相关医疗机构等配套设施建设在一起。紧密联系学校和医疗机构是将养老地产与教育和医疗资源捆绑在一起，借助其独特的资源条件来发展养老地产项目，有利于项目的持续性发展并促进项目商业化盈利能力的提高。
学区房的概念深入人心，促进了一大批学区房性质的地产项目发展，瞩目焦点是孩子将来的教育问题，借助教育资源发展养老地产让儿童可以上学的同时，在老年人身体条件允许的情况下也可以接送孩子以减轻子女上班劳累后的压力。如果与一些非寄宿制学校建设在一起，还可以白天让孩子接受教育，放学后老年人同样可以利用校园的优势，进行一些文娱活动或者相关业余爱好学习，既最大限度地合理利用相关资源，又实现了老年人对物质与精神的雙重要求，对提高老年人的生活品质非常有利。如果能进一步推动老年人与小孩子一起开展活动，可以让其感受到少年儿童的朝气蓬勃，在消除孤单寂寞的同时更能保持一颗年轻活力的心。
医疗设置设备是基本需求，老年人的身体状况自然是会不如之前，各种疾病开始出现，给予老年人全方位的体检，以及治疗康复和疗养都是非常有必要的。在“社区+医院+地产”模式中以开发商为主体，政府和专业医疗机构辅助，将三者融合起来，对于尤为重视和关心身体健康的老年群体具有巨大优势。使这些曾经为社会作出贡献的老年人，安享健康的晚年也是一种社会意识和社会责任的表现。
在常州市武进区，由江苏九洲投资集团有限公司和江苏亚邦投资控股集团联合打造的江苏金东方颐养中心就是在社区内部引入常州市第二人民医院金东方院区，小区一经推出受到的关注度极高，销售情况亦是异常火爆。
这种与相关设施共建互利配套式地产发展模式具有较大规模，配套完善，对于开发商的投入资金量较大以及对其资源整合能力和运作能力要求较高，如果能从政策层面上给予一定的扶持，可能会取得比较好的效果。这种模式比较适合养老地产的成熟期，也不失为未来养老地产发展的一个方向。
3 其他具体措施与建议
常州市常住人口数量471.73万，并在持续增长，老龄化呈现加速发展趋势，对养老产品和服务市场需求远远大于供给，养老产业有极大的发展空间和发展机遇。市中心区域可利用的土地资源较为有限，养老地产成本很高，最终需要入住老人为其买单，养老住宅成本价格较高，制约其快速发展。而养老地产选址方面，要综合考虑居住环境、生态条件、交通状况等方面的因素。目前，已经建成在售的养老地产项目在选址方面考虑养生、健康、两代居等较多，从老年人的自身实际需求来选址。常州市养老地产发展建议重点考虑金坛区茅山风景区与溧阳天目湖风景区为主要发展地区，以武进区西太湖地区为辅助发展地区。
常州市老年产业发展还不成熟，“无产业标准、无知名品牌、无专业行业分类、无成型商业渠道、无专业交易市场”的养老产业现状，为养老地产发展提供了目标和方向。在养老地产项目的实际建造过程中，注重适合老年人的房型、无障碍设计、相关配套设施等。市政府加大资金扶持力度，投资已经建成小区以配套相关设备设施，对将建小区从设计图纸审核入手引导建设相关配套设施。完成建设之后开发商为老年人提供多样性、多元化的支付方式。实际运行中，建议常州市对以房养老方式进行试点，如对养老支付方式的积极探索，为老年人居住养老地产提供了新的突破口。在居住养老地产费用方面，积极探索新方法为老年人解除后顾之忧，例如，提供购买养老保险产品，让一些寿险企业开始尝试一些新的方式供老年人选择，在退休之后就居住在其提供的养老地产里。除此之外，市政府应谋划和完善多元老地产发展体系，构建养老地产风险防范机制和提供相应的法律保障等，为企业的联合行动和市场化运营保驾护航。
4 结语
养老地产发展模式的选择绝不是一蹴而就的事情，目前，国内养老地产发展尚且不成熟，无论是理论研究还是实例分析印证，对于常州市养老地产发展暂且都不能提供较好的发展经验，而且养老地产项目发展涉及的范围大，涉及土地、金融、建造、运营、物业管理等多方面的配合。但是全社会老龄化加剧的发展趋势已经十分明朗，多方面的足够重视才能尽量解决这一社会问题。在养老地产发展的过程中难免会遇到各种难题，甚至是阻碍，但是社会发展的脚步不会停歇，历史前进的车轮不会停止，期待未来从理论和实践层面对养老地产发展模式做进一步研究。
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