常州市智慧地价管理信息系统研究
来源:用户上传
作者:
摘 要：针对建设现代化经济体系发展对自然资源要素价格显化需求，本文以加快建立政府公示自然资源价格体系，完善自然资源价格监测与评估，实现地价杠杆引导资源优配，从多维角度研究并运用GIS等技术研建管理信息系统，实现地价管理系统化、信息化、标准化、智能化“四化一体”目标。
关键词：大数据技术 系统模块与应用 智慧地价管控
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2020）03-00-02
一、引言
作为能够灵敏反映土地市场变化的“晴雨表”，地价及地价管控在国土资源管理及土地市场建设中发挥了重要的基石作用，是政府对国土资源利用管理运行实施宏观调控的有力杠杆。近年来，常州市依据规范要求，及时掌握土地市场变化情况，实现以季度动态监测地价、年度实行基准地价更新与公布工作，确保了土地市场稳健运行[1]。但是从管理措施上看还缺少实现系统化、信息化、标准化、智能化管理手段与方法。如：历年来基准地价动态监测与变更数据没有建立统一的动态管理分析系统，不能及时满足政府第一时间获取地价宏观分析决策的地价趋势分析与预警等相关指标数据，同时，估价行业未能实现数据共享;评估案例没有形成统一的案例库，评估时选取案例费时费力效率低，线下评估不能及时满足土地出让招商快捷评估要求，需建立智慧评估功能与云估价;公示自然资源价格体系不健全、地价评估服务经济社会发展高质量发展的技术创新不够、技术支撑手段缺乏等;
为实现地价管控“四化一体”目标，基于国土资源“一张图”工程和“数字常州”地理空间框架成果等基础资料，应用GIS技术建立管理信息系统，实现地价成果数据管理、大数据展示、辅助决策分析、监测预警、评估全流程管理、数据共享交换、公众智能预估等，为地价管理提供高效、准确的决策支持，是实施开展智慧地价管理系统建设项目的初衷。
二、研究内容
常州市智慧地价管理系统，以信息技术和网络平台为工具，对基准地价数据、监测地价数据和评估地价数据进行信息化整合，实现 “一个体系、一个平台、一个网络、一个系统”的地价信息化管理[2]。
研究主要包含了以下六项内容：
1.地价数据管理：整合全市地价数据信息，构建全市统一的地价数据信息化管理，为地价分析、地价评估等地价智能应用提供基础数据支持，创新数据管理方式，提升管理效能。
2.地价实时动态监测：按代表性、标准性、稳定性、公示性四个方面内容对市区监测点设定标识化、可视化地价监测点标识。对地价动态实时监测，估价师可通过手持设备（手机、平板电脑）安装的安卓APP软件实现监测点导航、定位、核查地价信息、一二级市场交易地价数据及相关指标现场数据上传等功能，现场监测相关信息在WEB应用端同步更新显示，实现地价监测点数字化、信息化。
3.地价数据查询与统计：应用常州市天地图与国土资源云平台作为基础地理数据，对地价数据进行时间、空间等维度的查询与统计。
4.健全基準价格体系：探索健全自然资源资产评估体系，完善编制好集体建设用地与农用地基准地价、城镇标定地价等政府公示基础地价体系，形成充分反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的等级与价格体系;充分体现不同细分用途土地收益水平、土地价格、供求关系的差别，实现差别化供地、差别化地价评估，探索制定保障新产业新业态发展的基准地价用途行业修正体系标准。
5.智慧地价评估：在地价空间大数据前提下，系统运用大数据和云平台的分析和功能，针对不同评估方法，实现评估方法智能推荐，案例智能选取，优化评估效率，适当减少对主观判断的过分依赖。实现智慧评估。并且通过智慧云评估平台，通过云查勘、询价系统功能等实现由传统评估向网络化、自动化、智能化在线评估方式模式创新，取代许多重复性的工作，减少人工干预环节，引领地价估价行业进入“评估的云时代”[3]。
三、系统功能
1.系统整体架构
常州智慧地价管理系统的总体框架是，以国土资源各类数据为基础，以国土资源信息网络为依托，以国土资源各项管理业务流程信息化为主线，以地价管理体系为核心，形成互联互通、贯穿上下的政务管理、决策支持和社会服务信息化体系[4]。
根据总体框架指导思想，结合自然资源信息化建设要求，智慧地价应用管理系统采用面向服务的应用程序开发方法进行设计，遵循业务规范、数据资源标准等标准体系，依托统一的国土资源信息化平台，定制智慧地价管理模块，将常州地价管理应用模块及其数据库集成到一个可管理的环境中，快速实现一体化、集成式政务应用，实现各业务系统的信息共享和互联互通。
2.关键技术
2.1三层体系结构
系统采用三层结构体系，将应用系统划分为三层：用户表现层、应用服务层、数据服务层。各层的逻辑关系清晰明了，真正做到了“瘦客户”，提高了系统运行效率。
2.2业务应用组件服务化
将各种业务应用功能拆分成不同的服务组件，采用标准的WebService或者 Restful技术进行封装成服务接口，统一对外提供调用地址，提高了组件的复用程度，提升了工作效率。自然资源行业涉及许多专业化应用，需要对多应用系统的进行集成，用一体化的方案给予解决，形成一个相对完整而有效的体系。Webservices是一个可互操作的分布式应用程序的新平台，它定义了应用程序如何在Web上实现互操作性。用任何的语言，在任何平台上写Webservice，只要通过Webservice标准就可以对这些服务进行查询和访问，形成一个开放的共享体系，使系统既有良好的可扩展性[5]。
2.3地理信息技术结合大数据技术
通过网上抓取大数据实时分析并建立地价空间数据库。常州市智慧地价管理系统，利用垂直搜索引擎技术和ArcGIS软件完成地价专题空间数据库建设，并结合SOA和J2EE的服务设计开发智慧地价管理功能，同时采用WebGIS空间分析和大数据提取，实现了地价大数据的空间关联和自动计算，实现地价“一张图”展示、智慧评估，地价预测、预警。 四、功能实现
1.建立了地价预测预警模型，实现了地价的实时监测
常州市智慧地价管理信息系统，以地价动态监测数据为基础，依据地价波动的机制和规律，采用数理统计方法，分析和判断地价水平及其变化趋势是否合理[6]（如模块设定当地价增长率为5%-10%时，为轻度警情;当地价增长率为大于10%时，为重度警情），实现了地价的实时监测。同时也与常州市房地产市场调控平台共享相关数据，分析全市房地产库存與去化周期，实现房住不炒的精准调控，能够为政府建立地价调控机制，进行宏观经济决策等提供相关参考。
2.建立了自动匹配功能模块，实现了案例的自动优选匹配
常州市智慧地价应用管理模块，实现了地价信息的集中存储管理和共享使用，地价管理相关数据信息与电子地图的有机关联与融合，为监测点信息自动提取、可比交易案例自动优选提供了基础。自动匹配功能模块，根据待估宗地区位、用途、交易方式、交易日期等条件，自动优选案例。
3.充分运用大数据技术，大幅提升了地价评估工作效率
地价评估过程中的土地市场成交数据、一手房交易数据、二手房交易数据、商服繁华度数据、交通数据、配套设施数据等，具有多来源、多时态、多形态、多语义等特点，需要多源、异构、海量的地价评估数据的融合与分析技术，才能实现海量数据的整合、管理、更新和利用，从而为地价评估提供数据支撑。
4.便于宗地快速评估、地价复核、税收征管和地价决策
常州市智慧地价管理系统研究以公示地价体系为基础，采用地理信息技术和大数据技术，实现了地价信息的集中存储管理和共享使用，便于宗地地价的快速评估、地价复核和查询分析。通过云评估系统（包括网络版与手机端），运用云计算、云存储等技术手段，可让相关需求用户24小时在线实时查询城市楼市价格、土地出让价格，相关详细基出指标数据及变化走势，可以自动进行估价也可并可起发起人工询价等。为常州市地价管理工作中的土地出让、税收征管、融资抵押、地价评估与决策等提供了信息支撑。
五、结语
目前，地价管理信息系统已获得江苏省2019年度测绘地理信息科技进步二等奖。该系统立足于经济发展新常态，立足于地价智慧评估、公示地价体系公开性及信息化建设要求，通过对基准地价数据、监测地价数据和评估地价数据进行信息化整合，形成以地价智慧评估管控为核心，涵盖管、查、评三大主体功能模块的智慧系统[2]，实现数据成果的可视化、动态更新及智能评估与决策支技应用，为多元化自然资源资产评估显示化提供核心技术支持。为常州市深化供给侧结构性土地使用制度改革、强化土地资产管理、健全土地使用权交易市场奠定坚实基
础[2]，有效实现“强富美高”与“五大明星城”新常州高质量发展提供技术保障。
参考文献
[1]贺卫中等.常州市市区基准地价监测与成果探析.常州土地，2018，21-26.
[2]刘一珉李树.我市实现智慧化管理.常州日报，2019-11-19.
[3]张檬.房地产云估价的信息化建设.中国房地产估价与经纪，2016，27-29..
[4]赫淑婵等，金土工程基础数据库的整合与建设.网络与信息，2007-05-09.
[5]胡延晟.矿业权项目审批管理信息系统的设计与实现.吉林大学硕士论文.-2011-05-01.
[6]邓新忠.城市地价监测预警研究..湖南师范大学硕士论文，-2005-06-10.
作者简介：王文（1975—），男，江苏常州人，高级经济师、土地与房地产估价师，主要从事为土地经济与政策、土地、房地产估价、国土资源利用研究等。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/4/view-15162316.htm
