未来十年房地产市场将迎来下半场

来源:用户上传      作者: 股市动态研究部

　　一、股市动态分析30指数回顾及简评
　　上证指数上周末收于2701.73点，本周末收于2626.42点，下跌2.79%；股市动态30指数上周末报收872.8点，本周末收于854.19点，下跌2.13%；其中股票组合下跌2.77%。
　　股市动态30指数自2008年1月1日设立以来，下跌14.58%,同期上证指数下跌50.08%。本周股市动态30指数、股票组合均跑赢大盘。
　　
　　二、股市动态30指数
　　本周暂不调整30成份股。
　　三、最新评论
　　中金公司近期发表了一篇《存量视角下的住房价值量研究》的报告，这里我们选取一些观点和数据以作讨论。
　　以前我们曾定性的说，占居民财富主体的还是房地产，股票占居民财富的比例远低于房地产。截至2010年末，中国房地产资产总存量97万亿元，其中城乡住房74万亿，写字楼/商业/工业地产14万亿，在建工程及储备土地10万亿。房地产占中国国民净资产的66%，与发达国家相当；占居民净资产的60%，低于大多数发达国家。
　　另外，中国家庭对金融杠杆的依赖度非常低。中国住房金融市场起步较晚，目前按揭贷款占GDP的比重只有16%，而发达国家约40%；按揭贷款占居民家庭储蓄存款余额的比重也仅为25%，大幅低于新加坡、日本、韩国，更远远低于美国。这体现出中国家庭低负债的特点。
　　中金公司认为，货币供应量增加是中国过去7年房价上涨的主要因素。中国房地产市场自2003年开始经历了快速发展，2010年底较2003年房价涨幅为2.1倍，而同期货币供应量3.3倍，GDP涨幅2.9倍，居民储蓄存款2.9倍，可支配收入涨幅2.3倍。国际比较来看，货币供应量增速近似等于房价增速和CPI之和。未来货币供应量增速将回落，但仍足以支持房价稳中上涨。
　　中金公司认为，虽然中国住房市场已部分透支未来需求，但这部分透支将通过以时间换空间的方式完成去泡沫过程，而住房需求、宏观经济增长仍将作为核心驱动力助推中国住房市场的长期上升趋势，未来十年将是中国住房市场的下半场。其主要特征是：1）改善型需求增长，高端房价格看涨；2）保障房供应增长，中低端市场价格平稳向上；3）商业地产增值加速。
　　关于未来为什么更看好高端房地产价格，中金公司认为，高端地产供给明显减少，在五年3600万套保障房建设计划下，商品住房供地将大幅下降，其中高端商品房土地供应下降将尤为明显。2011年全国住宅用地供应计划总量21.8万公顷，其中保障房用地供应量7.7万公顷，商品房用地供应量14.1万公顷。如果保障房供地足额完成，保障房用地增213%，商品房用地下降30%，高端房供地降幅将更大。供给大幅减少情况下，高端房价格仍将上涨。
　　关于大量建设保障房会不会拉低商品房价，中金公司认为，保障房供给达一定规模后，商品房价格将更加市场化。比如新加坡60年代开始兴建公共住房――组屋，1980年组屋比重已达70%（目前占比超过80%），伴随组屋规模的扩大，私人住宅价格完全市场化，约为组屋的10倍。
　　中金公司非常看好商业地产的发展前景。原因是其他国家房地产资产以商业地产为主，比如日本商业用地占房地产价值总量的50%-70%，但中国80%是住房资产，商业地产占比很低，主要是经济发展水平仍偏低。随着经济的发展，商业地产将是中国房地产下半场的主旋律之一。
　　我们基本认同中金公司上述观点。房价目前是很敏感的问题，中央政府明确下半年首要任务是控制物价，另外就是房价政策没有放松。08年次贷危机，中国政府为了救经济大量发行货币，催生了房地产市场又一轮泡沫，而今欧债危机愈演愈烈，信贷政策会否因此而放松，房地产继续泡沫是否因为再次政策放松而重演，我们拭目以待。

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