浅谈我国物业管理现状及发展
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作者: 黄亚平
【摘要】随着今后我国市场化程度的不断深入、服务观念的逐渐转变以及相关法律法规的日益成熟，物业管理行业的激烈竞争局面必将形成。因此，物业管理公司只有做出相应的调整与变革，才能在规范化的市场中立于不败之地。本文旨在通过分析我国目前物业管理行业的现状，寻找面临的问题与不足，讨论改善的方法与建议，从而为物业管理公司的发展变革提供理论依据。
【关键词】物业 物业管理 业主委员会
一、物业管理的内涵和功能
物业管理是指专业的物业管理公司对属于不同产权的私人业主的住宅以及住宅小区的各类相关配套设施进行维护和管理并收取管理费用。包括房屋的保养、维修、小区环境的清洁绿化以及小区内的各类治安家政服务。是一种基于共同利益前提下的业主实现社区自我管理的方式，业主只需通过物业管理公司就可得到以上各项服务，体现出极大的便利性与全面性。此外，由于物业管理的存在，促成了业主委员会的成立，加强了社区内各业主间的交流与沟通，巩固了业主本身的权益。
二、我国物业管理的现状和问题
物业管理在我国虽然仅有30年的发展历史。但是它为人们生活和工作提供的巨大作用使得这一专业化、社会化、市场化的管理模式迅速地被社会各界认同。因此在全国各地尤其是东南沿海经济发达地区，物业管理公司如雨后春笋般大量涌现，但凡有写字楼和新建的住宅区，就会有相应的物业管理公司存在。这些物业管理公司在快速发展的过程中，提供的服务维度不断扩展，管理队伍日益壮大，服务水平也随之提高。以我国的人口基数以及市场广度可以预见未来数年物业管理行业将进入高速发展时期，其所拥有的广阔发展空间和前景同样不能不令人振奋。
然而，在发展的同时，我们应该认识到，物业管理行业在发展过程中也存在着诸多的问题和矛盾。许多日益突出的问题已成为严重阻碍我国物业管理行业的发展的因素，为此中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在2009年走访了广州、上海、北京等大城市的多家物业管理公司及大量相关社区业主，统计显示这些大城市住宅区业主对物业管理公司的满意度仅为20%，而不满意度则高达60%；另一方面，对于物业管理公司来说，由于运作体系和市场结构的不理想，导致了公司开拓业务的难度，加上物业管理行业的低利润，使得许多物业管理公司的运作日趋艰难。总结来看，当前我国物业管理行业面临的主要问题基于以下三个方面：
1.服务水平无法满足业主日益上涨的服务需求。随着我国经济的繁荣发展，服务性产业已在中国经济占据越来越重要的位置。服务业比重的提升也带动了大众消费者服务观念的转变，对服务提供者的要求也水涨船高。在当前物业管理收费普遍偏低的市场环境下，缺乏足够的服务成本，无法招募高素质的物业人才，陷入了服务质量低下，收费率降低的恶性循环局面。导致了作为服务性行业的物业管理行业无法满足业主日益上涨的服务需求，
2.管理水平不足，缺乏专业性人才。我国现有物业管理公司中，大多数是房产开发商自己成立，鉴于房产开发商本身的实力和管理水平有很大差异，造成了当前各物业管理公司的管理水平以及资金实力参差不齐。此外，物业管理作为新兴行业,专业人才基础薄弱。《物业管理条例》第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。然而在目前的多数物业管理公司中，非专业人员从事物业管理却成了普遍现象。物业管理是一种专业性的管理，需要各类高素质的专业性人才，由于我国物业管理引入较晚，高校开展物业管理教育也是近年才开始起步，造成了目前的人才短缺。加之尚未建立规范的从业人员、行业管理的标准，使得我国目前的物业管理行业人才队伍素质相对偏低，制约了整个行业的口碑和发展。
3.缺乏完善的物业管理法律法规体系。目前为止，我国出台的有关物业管理的最高法律就是2005年的《物业管理条例草案》，由此可见构建完善的法律体系尚需时日。正因为缺乏科学系统的物业管理法律指导，导致物业管理公司在寻求解决矛盾和问题时无法可依，与业主关系产生了隔阂，形成了管理上的恶性循环。
三、改善物业管理存在问题的建议
1. 转变服务理念，提升服务质量。物业服务的本质是“以业主为本”的服务理念，也是一种责任。需要因此物业管理公司重新定位自身的服务理念，加强服务意识。明确为业主提供服务是最基本的职业态度，将业主满意度作为服务标准，主动及时地向业主提供热情、周到的服务，随时接受业主、业主委员会以及相关行政部门的监督和指导，提升物业管理公司的信誉度和美誉度。
2. 走专业化发展道路，形成品牌优势。品牌是企业区别于其他竞争对手的标志，是企业的核心竞争力。而物业管理的专业化道路是市场发展的必然结果。因此，物业管理公司应当建立以品牌发展为核心的发展之路。不同层次、不同实力的物业管理公司应细分市场，有针对性地制定适合自身企业发展的品牌战略，向各细分市场的业主提供个性化服务，形成企业的品牌气质。同时建立科学的人力资源管理机制，加大物业管理专业人才培训力度，吸引人才发挥主动性和创造精神，开创一条人才专业化、服务个性化、企业品牌化的发展道路。
3. 制定完善的科学的法律体制。鉴于当前我国针对物业管理法律的不足，相关政府部门应建立科学、完善法律体制。如制定房屋维修、公共设施维护、环境卫生管理、治安保卫和消防等覆盖物业管理各个领域的相关法律和规章，使物业管理公司在对业主提供管理和服务的过程中做到有法可依，有章可循，在保障业主权益的同时也为物业管理公司的收费率提供保障，促进整个行业的良性发展。
四、结论
自物业管理进入我国以来，各方面都得到了长足的发展和进步。然而作为服务性行业与国外先进物业管理模式相比较，仍有不小的差距。目前我国的物业管理行业正处于由初级阶段向专业阶段过渡的关键时期，物业管理公司唯有制定专业化的企业发展观，以品牌服务为推手形成核心竞争力，才能形成与业主互惠共赢的局面。同时政府部门也应尽快出台相应法规，为行业的良性发展保驾护航。
参考文献
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作者简介：黄亚平（1959-），男，江苏张家港人，经济师，宁夏核工业地质勘查院，研究方向：经济。
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