房产投资，两条新的安全线

来源:用户上传      作者: 志　屹

　　目前的房地产投资环境跟去年同期相比发生了很大的变化。自去年同期北京从房产市场的两个源头实施调控，即“管好土地，收缩信贷”以来，京城房产的投资置业环境已悄然发生变化，尤其是今年5月12日七部委颁布的新政，又使京城房产投资置业环境雪上加霜。
　　面临当前北京房地产市场投资置业环境的巨大改变，作为普通投资置业者应该如何在新政之下进行安全、稳妥的投资置业呢？美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，新政之下应遵循以下两个投资置业准则。
　　
　　投资置业的期限最好是5年以上
　　
　　在七部委出台的新政当中，对于房产流通环节开征的相关税费，比如2年以内需要全额征收5.5%的营业税（包括城建税和教育附加），2年以上的非普通住房需要按照差额征收5.5%的营业税；对于5年以内的要按照差额征收20%的个人所得税。这种税费的征收，将会大大缩减房产投资的收益。面对税费的调整，作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式，需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。
　　比如张先生购买了一套80平方米的两居普通住房，购买总价为45万元，这套房产如果按照市场价出租，其租金为2000元/月。如果张先生2年内将该套房产以50万元的价格出售，其最终的年收益为6.23%；如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万元出售，其房产的年投资收益为7.11%，相比2年以内出售房产每年要高出0.83%。
　　
　　投资房产应符合普通住宅划分标准
　　在此次新政出台前，对于普通住宅与非普通住宅的划定标准就是按照价格来划分，如果房价在9432元/平方米以上的就为非普通住宅，房价在9432元/平方米以下的为普通住宅，不管你的房产建筑面积为多大。但是，在新政出台后对于普通住房的标准进行了重新的定义，只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积140平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的才被定义为普通住房，比如房屋建筑面积150平方米的就归结为非普通住房。而这种普通住房划定标准的重新界定，不仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。
　　现在假设李先生购买一套150平方米的房产，总额为100万元；孙女士在同样区域购买两套75平方米的房产，每套房产为50万元，两套总额也为100万元。李先生和孙女士同时在若干年后将自己的房产都是以110万元出售，则其交纳税费的差异随着持有房产的年限不同产生明显变化持有房产2年内，李先生比孙女士多支出12000元，持有房产在2年（含）以上5年以下，李先生比孙女士多支出17500元，持有房产在5年以上，李先生比孙女士多支出28900元。
　　由此看来，投资的房产符合普通住宅划分标准无疑能节省大笔交易费用。
　　在当前日益“收紧”的房产政策调控之下，房产投资置业者除了需要遵循整体的市场环境变动之外，还需要在实际操作过程中更加具体把握因为政策变动引起的投资环境细节的改变，就比如上述所说的还款方式选择、投资期限的确定以及普通住宅标准的重新定义。只有了解投资细节，才能让您的房产投资置业更加完善。

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