学者评析

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　　巴曙松：政府介入房地产的三条边界
　　
　　据调查，近年来城镇居民的人均住房使用面积平均达到20.15平方米，比1998年提高了３平方米；户均使用面积达到60.17平方米，比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率达到80％左右，住房自有率也达到了70％。
　　以市场化为导向的改革，并不意味着政府无所作为。参照国外经验，政府对房地产市场的适当介入是必须的。但是这种介入须立足于市场规律，以尊重市场为出发点，而不是人为地扭曲市场。
　　如何合理界定政府在房地产市场上的职责？
　　在房地产市场上，地方政府获得了最大的收益，因此不能回避相应的责任。从2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿元。同时，在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的30％～40％左右。如果再加上占房地产价格20％～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50％～80％。在欧美国家，地价、税费相加大约只占住房价格的20％左右。用高房价购买住房的消费者，实际上承担了巨大的房地产市场成本和城市建设资金筹集的责任。这些巨额收益，地方政府应该以透明的方式纳入地方财政预算，否则就是失职。在巨额资金运作不透明的情况下，所有购房者将继续为高房价中的政府溢价部分埋单。
　　 不仅如此，政府应该担当准确、及时、全面、透明信息的提供者，和市场规则制订者的角色。公众对于房地产市场的判断，建立在全面的信息基础上。作为一种市场行为，房地产投机活动的存在是必然的，最好的抑制办法是提供全面而公开的信息，以便让公众独立地作出理性选择。
　　在健全的市场环境下，房地产价格应该等于其重置价格（或各期租金收益现值之和），并受供求关系的影响。但在信息不对称的情况下，过度的炒作常常会导致开发商高估房地产投资的未来收益，购买者也会由此高估房价，成为形成房地产泡沫的一个重要原因。因此，准确、及时、全面、透明的信息是房地产市场平稳运行的基础。
　　最后，在住房制度改革目标基本实现以后，我国的政策性住房金融需要重新定位：应该作为社会保障制度的一部分，从为住房改革提供配套金融服务，转移到为中低收入阶层居民住房消费提供金融服务、促进住房社会公平目标上面来。我国的政策性住房金融制度，基本以住房公积金存贷款为主，管理机构为各地的住房公积金管理中心。从目前状况看，公积金的覆盖面和资金筹集均存在问题，发展思路需要重新定位。
　　目前的政策性住房金融制度，政府的补贴率并不高。鉴于房地产市场的发展，可以考虑将“暗补”变为“明补”，例如实施廉租房政策。如何才能合理有效地利用中国十分稀缺的土地资源，同时又能覆盖不同利益阶层的利益诉求？目前看来，只能依靠一个高效、透明、公正的房地产市场。政府须在尊重房地产市场规律的基础上合理介入，承担自身应当承担的责任。
　　
　　刘志峰：供应结构不合理是房产发展瓶颈
　　
　　在“首届中国房地产业分析和预测高峰论坛”上，一份由建设部副部长刘志峰所出示的32个重点城市今年１～６月份批准预（销）售的商品住房数据，引起众人关注：16个城市的120平方米以上大户型住房超过50％，而16个城市80平方米以下中小户型住房不到10％。刘志峰在其发言稿中强调，供应结构不合理是目前房地产发展的瓶颈。
　　刘志峰在发言中称，住房供应结构不合理、浪费土地资源、扭曲住房需求、抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。必须切实加强规划和土地的引导以及调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。
　　他表示，房地产市场发展的地区性差异明显，各地调控效果不尽相同。总的来看，市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛盾较为突出的长三角地区反应较为明显，投资和房价增幅回落，中西部地区市场较为平稳。
　　他强调，必须加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供应。各地要通过需求调查，引导开发企业调整供应结构。“对普通商品房供应，要落实国务院关于将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，建立起中低价位、中小套型住房供应的保障机制。”
　　
　　徐曼：房价――房地产市场永恒的主题
　　
　　就像“爱情”是文学领域永恒的主题一样，“房价”是地产行业永恒的主题。
　　房价是每一天都必须面对的功课，也是我们今天不得不说的话题。说实话，“房价”最近有点烦。现如今，不论是北京本地人还是外地来京的，不论是下岗职工还是白领人士，只要三五成群，不论是议论什么，大家说着说着，都会扯到房价上。
　　房价，已经成了地产市场里的迷走神经，谁都想抓住，可是谁都抓不住。近一段时间的舆论报道，也都在说房价，都在谈论房价的走势，似乎人人都知道了房价的真谛，但是，又有谁的说法是让所有人信服的呢，你相信谁说的话呢？
　　房价十年，有升有降。
　　说到房价，其实13年前的北京房价比现在高，而且，所有标价全是美元，想买房，你得用护照，还得申请中国银行的外汇贷款。当时的房子全是外销房，卖给北京的外籍人士。1992年底1993年年初，北京房价达到高峰，房子单价动辄超过几千美元，有人说，这是北京房价最奢侈的阶段。
　　还没等北京老百姓知道“房价”这个词，1993年７月10日，国务院下发了现在所说的“老八条”，主要的规定是：金融机构违规拆借资金全部收回。也就是说，全国房地产贷款全部收回。北京和全国的房地产戛然而止，许多曾经一夜暴富的人一夜破产。国家的宏观调控一控就是三四年，现在回过头看，用某些房地产专业人士的话说，当时的北京房地产进入盘整期，实际上，对刚刚起步的北京房地产市场来说，是雪藏。凡是经历过那次盘整期的地产商人，至今说起宏观调控，后遗症就是害怕。
　　当时以及之后的几年里，北京地产市场归于平静，老百姓的房子还是以实物分配为主，职工等着单位分房，拆迁房的市民等着政府给安置，当时北京市场也就只有几家大的国营房地产公司，给北京的老百姓盖房子，而且那时的房子基本都是集团购买，普通老百姓还不知道“房价”这个词。
　　直到1997年开始到1998年之间，国家陆续出台了几个政策，开始激活已经沉睡好几年的北京和全国的房地产市场。先是政府出台政策说要大力发展住宅产业，之后是银行出来说金融机构大力支持房地产开发和个人购房的贷款，直到1999年，国务院取消实物分房、实行货币买房的大政策正式出台，北京的房地产业开始迅猛发展。有人估算说，1999年北京商品房的个人购买率大约是30％，到现在已经达到90％多。但是，从绝对值这个层面上讲，即使到现在，北京的房价也没有达到1992年到1993年的水平。你说北京的房价是升还是降了，概念不同，无法对比而已。但是卖到天价的房子现在几乎不怎么值钱了，地产商人的暴利也被逐渐控制下来了。
　　 好像是从2002年、2003年开始，北京的房价就是在政府、媒体、百姓、专家、学者的一轮高过一轮“下降”声中持续上扬，而且节节上涨。好在这几年北京的房价上涨还在一个理性的范围，但是，到了2004年的时候，房价的涨幅引起了政府的高度关注。2004年５月，金融政策发生变化，又开始对房地产的开发和个人贷款实行紧缩，地产商人谈虎色变的“宏观调控”开始了。直到最近，政府以及金融系统还在陆续出台一些政策，力图让地产市场的上涨幅度趋于平和和理性。

　　房价涨还是落，这是个矛盾。
　　我们以普通百姓的心态来看看房价。如果我有点积蓄，想买一套房子，不论我是第一次购房，还是准备投资，我一定希望房价降下来，谁都希望用最少的钱办最大的事。但是如果我已经购买了房子，而且准备以后卖掉，我一定希望房价不要降下来，而且最好一路狂涨，谁都希望用最少的钱产生最大利益。所以，房价，对解决居住问题的老百姓来说，最好是降下来，但是对有利益驱动的投资者来说，就是比较矛盾的，希望卖的时候涨，希望买的时候降。普通百姓的心态就是这么矛盾。
　　其实，在北京房价一路上涨的过程中，我们还是对两个地产界的降价事件记忆深刻，这两次降价都把周边的房价拉了下来。一次是在2000年～2001年的时候，当时北京三环周围的房子单价动辄上万元的时候，在东三环的华辉园和华腾园把单价定在了4000元，两个公寓项目一抢而空。之后好长时间，在东三环附近的房子，定价都不敢过高了。2002年，位于西三环的世纪城项目开盘，每平方米4000元的单价，在当时引起了北京房地产市场的价格地震。
　　现在来看，两次在北京地产市场都引起强烈反响的价格震荡，虽然给北京的一部分普通民众带来了用较少的钱解决了居住困难的实际的好处，但是对北京房地产整体房价的下降没有带来巨大的拉动作用。
　　所以，对普通老百姓来说，不用关心一些地产商人的涨价说，也不用关心一些专家学者的降价说，说到底房价最终还是由无形的手（政府）和有形的手（市场）两个方面来决定的。现在买房对不对，至少要到５年以后才知道。
　　记得几年前香港地产市场滑坡之后，有的人在高价时买的楼，在市场低迷时，缩水了一半，但是还银行的按揭却还是要按照高价的金额。所以，还是提醒有投机目的的炒楼者，慎之又慎啊。无论北京还是上海，房地产市场中投机行为要适可而止了。
　　
　　钟伟：取消期房销售房价暴涨还是暴跌
　　
　　８月15日，中国人民银行公布了《2004中国房地产金融报告》。报告中，央行建议取消房屋预售制度的观点，在社会中引起了强烈反响。上万百姓在网站参加了投票，大多数都表示北京应该取消期房预售制度。另一方面，政府官员、开发商、学者专家等业内人士，也对取消期房销售的可行性展开了激烈的讨论，并围绕着取消期房销售是否会引起房价暴涨争论不休。
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为：取消预售就是火上浇油。
　　如果取消预售房，最终商品房成交的价格就会上涨。因为开发商回收资金的时间和链条更长了，它的成本提高将推动房价上涨。开发商现在最需要的是“过桥贷款”。现在有许多海外成立的私募基金，它们会把开发商的楼盘整个“盘”下来，然后再转手给其他销售公司售卖。如果没有替代的品种就单纯取消预售，对房价无疑是火上浇油，而对降低金融风险却无太大作用。
　　另外，如果有购房者愿意去买期房，又有开发商愿意去销售期房，两者之间的合同文本如果不存在市场操纵或者是其他的违法违规行为，别人也没有资格予以禁止。如果开发商是按照预售制度合理合法在做的话，这是市场自由缔约的行为，是根据《合同法》而产生的。
　　鹏润房地产公司业务总监陈云峰认为：从土地开工到房子封顶，最快的速度也需要一年时间。如果真的取消期房销售，而只能卖现房，那么在这一年的时间里，北京会面临房屋空档期，带来的结果就是房价暴涨！按照目前北京房价的涨幅速度，房价暴涨幅度不会小，房价至少要涨30％！
　　而中国台湾房地产政策研究协会秘书长蔡为民认为：如果在去年废除期房预售制度，这很有可能会导致房价飙升，因为当时的情形是供小于求，很多购房者为了得到一套房源，不惜长时间的排队。但是目前的状况已经不再是这样，现在投资需求已经被打压下去，而自住刚性需求还没有得到释放。因此，房价不会因为预售制度的废除而上涨。由于开发商迫于资金压力，可能会将价格定得更为合理一些，所以这样反而很有可能会导致房价下挫。
　　金学伟:中国房地产基本面没有变化, 尚有四对矛盾待解决
　　从20世纪80年代以来，我国房地产市场一共出现过两轮高潮。第一轮高潮起于80年代末，其峰值从南（广东、深圳）到北，依次出现在1992年至1994年间。而2000年前后出现的这轮高潮，却带有更多理性思考的力量。这轮房地产牛市的兴起，理性力量占据着主要成分。只是到后来，因赚钱效应所致，有越来越多的投机者涌入，才造成了一些泡沫。
　　虽然我国房地产市场已进入了调整期，但影响中国房市的一些重大的基本面因素，并不会随之而消失。这些因素归纳起来，表现为四对矛盾。
　　一是中国乃至全球性货币过剩，以及由此带来的通过房地产投资，实现货币保值增值的需要和人均土地资源相对稀少的矛盾；二是占我国人口总数10％的高收入者，拥有大量的金钱与财富，这是贫富差距的矛盾。三是土地资源的不可再生性和源源不断的居住需求的矛盾；四是一般工薪阶层所能接受的房价和土地批租制下房价居高不下的矛盾。
　　这四对矛盾决定了本次房地产调控的形势，远比上世纪90年代复杂得多，调控的目标任务也不能简单地如部分专家学者倡导的，将房价降到让一般老百姓买得起的程度。而是要把广大民众的眼前利益和长期利益结合起来；把实现居者有其屋，体现社会公平和我国房地产市场的长治久安结合起来。
　　从这一角度出发，简单地提倡把房价降到让一般老百姓买得起的程度，不仅眼前难以做到，也会对民众的长期利益造成一定的损害。

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