浅谈房地产价格问题

来源:用户上传      作者: 刘　琳

　　摘要　近几年，我国房地产业得到了蓬勃发展，但房地产泡沫的积聚，正在成为我国社会稳定、金融稳定和经济持续健康发展的威胁，本文旨在分析房地产价格居高不下的原因，并对稳定房价提出了自己的建议
　　关键词　炒房；稳定房价
　　
　　一、房地产市场现状
　　
　　近几年。我国房地产业得到了迅速发展，已成为我国国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费的热点。房地产业的快速发展不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等行业的发展，为我国经济持续、快速增长作出了积极的贡献。但近一段时期以来，我国房地产市场价格持续走高。住房价格上涨过快。直接影响了城镇居民改善住房条件的需求，加重了中低收入家庭的生活负担，如不及时加以控制，不仅不利于房地产市场的持续、健康发展，还会影响经济结构的调整、增加金融市场的潜在风险，甚至会危害整个国民经济的平稳运行。影响社会稳定和和谐社会的构建。
　　
　　二、房地产价格居高不下的原因
　　
　　(一)炒房团和开发商哄抬房价
　　炒房是大量游资对房地产进行短期套利而进行的投机行为，无非是让大家跟着去买，促使房价持续走高。然后转手卖出赚取差价而已。炒房者囤积房屋，造成住房紧缺的假象。并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，为房价上涨造势，给真正需要住房的人造成一种压力，增加其对高房价的承受力。这种炒作越成功，炒房者的获益就越大，房价也就越容易持续上涨。
　　
　　(二)消费者心理不成熟
　　在中国几千年来的传统观念中，安居才能乐业。到了现代，对一般工薪阶层而言，拥有自己的住房是他们最大的愿望。房价的不断上涨给工薪阶层带来了心理恐慌，而他们的恐慌正中开发商的下怀。因为担心房价进一步上涨，工薪阶层就会产生购房；中动，从而刺激需求，导致房价持续上涨。此外，房地产商采用各种手段给消费者发出信号，那就是未来楼市有极大的升值潜力，从而拉动投资和投机性购房需求，鼓励消费者以投机为目的抢购。从而推动了房价的进一步升高。
　　
　　(三)政策不完善
　　住房事关国计民生，房地产市场又和股票市场一样容易产生价格操纵行为。目前，国家有关房地产政策本身不完善，房地产市场开发、经营管理的监控力度也不够。房地产商之所以能够囤积居奇。就是因为开发资金依赖银行贷款的比例太高。由于资金不是自己的，开发商宁可让房子空着卖不出去。也不肯降价回笼资金。此外，现在的“招拍挂”方式虽然能使土地卖出很好的价钱，但是却鼓励了房地产商只盖大户型、豪华型房子，这样进一步加剧了中低收入者的心理恐慌，进而促进房价不断攀升。
　　
　　(四)外资和热钱大举进入中国房地产市场
　　对于国外许多大企业、大财团来说，他们看好中国未来的发展。一般都有长线打算。但资本的本性是逐利，尽管国外大企业重视长线，但眼下中国房地产的高利润也对他们颇具吸引力。而且。大企业进入房地产市场，主要集中于高端市场，如高档住宅、高级写字楼等。这不仅进一步推动了地产价格上涨，还加剧了中国房地产市场供应的不合理结构。除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，其短期套利的特性决定了它们大多涌入中高档住宅市场。它们在炒买炒卖之间，不断推高房价。
　　
　　三、稳定房价的措施
　　
　　(一)遏制“炒房”，杜绝不法竞争，打击扰乱市场行为，减轻“炒房”给社会造成的“恐慌”
　　若要遏制“炒房”，可以采用限制购买套数的方法，当购房者(夫妻双方)购买第一套房屋的时候。国家可以实行一定的优惠政策，帮助普通购房者能够购买到用于自住的房屋。而购房者如果购买第二套房屋，应收取较高的税收，并且提高其银行贷款首付，从而抑制一些“炒房”人的投机行为。在购买第二套房屋的成本远远高出第一套房屋的成本时，绝大部分的投资者将望而却步。这种方法能有力地改变供应结构的失衡现状，也是宏观调控的有力措施。
　　
　　(二)加大廉租房和经济适用房建设，消除消费者的心理恐慌
　　政府应加大廉租房和经济适用房建设力度，不断扩大享有该福利的对象范围，最终促使房价不断下降。目前，我国廉租房和经济适用房数量较少，能享受这种福利的人群也较小。政府如果能够加大建设力度，不断扩大廉租房和经济适用房的供应量，并严格其准入制度，既可以扩大该福利的享受范围，又可以缩小社会整体的生活水平差距，对于社会稳定意义重大。此外，加大廉租房和经济适用房建设力度。还可以有力地消除暂时缺乏购房能力的中低收入家庭的心理恐慌。
　　
　　(三)政府要加强对房地产市场的整顿和监管
　　对开发商囤积土地，中介机构和开发商串通一气、哄抬房价要加大处罚力度。对部分住房价格上涨过快的地区和城市要重点检查。对违反规定的不正当行为要严肃查处。此外，还要做好土地供应管理。对经济适用房和普通商品房的土地价格应该严格控制，实行定向招标。即限定好用途后，由竞标开发商自己上报规划建设方案和未来销售价格，通过评选，由优秀方案中标。在随后的开发建设和销售过程中，政府应监督开发商严格按照当初的投标方案执行，并对销售价格进行严格控制。
　　
　　(四)对外资的进入作必要的限制
　　房地产行业利润丰厚，要严格监管外资进入炒房。目前，无论是正规渠道的外资，还是境外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已经严重过剩，应当在一段时期内限制发展。一旦“热钱”毫无顾忌地侵入房地产市场，房地产市场就会进入疯狂状态，疯狂之后便会急转直下。后果非常可怕。而且，目前人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格仍不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，这会进一步导致人民币的升值预期。我们必须提高警惕，不断趋利避害，抑止境外投机炒房。
　　总之，稳定房价不是要打压房地产，而是要保持这个行业的长期、健康发展。其目的在于稳定房地产价格，遏制投机炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住宅和经济适用房，合理引导住房消费，从而不断缩小社会整体的生活水平差距，保持社会稳定，推动和谐社会的建设。

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