论房屋承租人的优先购买权

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　　摘 要：我国房屋承租人优先购买权制度具有悠久的历史和鲜明的特点，其主要目的是保护弱势群体，维护社会秩序的稳定。尽管该项制度有其存在的社会基础，也有其存在的法理依据，但是，我国法律关于房屋承租人优先购买权制度的规定比较原则、笼统，导致司法实践中存在诸多缺陷和漏洞，经常出现相同性质的案件有不同审判结果的现象。这不仅不能保护弱势群体的合法权益，还会影响社会的安定。因此，现行法律应加快完善我国承租人优先购买权制度。
　　关键词：房屋承租人;优先购买权;同等条件
　　中图分类号：D923   文献标志码：A   文章编号：1002-2589（2019）06-0089-02
　　近几年来，我国经济实力逐渐提高，城市建设越来越好，吸引了大批年轻人离开乡村去城市居住，这也推动了房地产市场的崛起，然而，面对高房价，许多年轻人仍然选择租房子，使租赁房屋市场繁荣起来。因此，承租人优先购买权制度也越来越受到人们的重视。作为一项法律制度，承租人优先购买权制度在我国的立法中早已规定，但内容过于笼统，不利于实际操作，给房屋承租人优先购买权的行使及保护带来了困难，很容易造成司法上的混乱。此外，学术界对房屋承租人优先购买权的问题还存在着诸多争议。因此，对房屋承租人的优先购买权进行深入研究是非常有必要的。
　　一、房屋承租人优先购买权的基本理论
　　（一）房屋承租人优先购买权的概念
　　房屋承租人优先购买权“就是指在房屋租赁合同存续期间，出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人而购买房屋的权利。”[1]这一概念明确表明了房屋承租人优先购买权的权利主体是特定的人，即租赁了房屋的承租人[2]，权利客体是承租人所租赁的房屋，行使权利的时间是在承租人知道出租人向外出售其所租赁的房屋之时。
　　（二）房屋承租人优先购买权的特征
　　1.房屋承租人优先购买权具有法定性
　　房屋承租人优先购买权不是基于当事人之间的约定而享有的，而是依照法律直接生成的，因此该权利是合法的，具有法定性。这告诉出租人在出卖承租人所租赁的房屋时要遵守法律规定的义务在合理期限内通知承租人，这也要求了承租人在行使此项权利时必须符合法律的规定，不符合法律规定的行为均为无效。
　　2.房屋承租人优先购买权具有特定性
　　享有房屋承租人优先购买权的主体只能是承租人，其他第三人是不享有该项权利的，承租人不得通过转让、继承、赠予等方式将房屋承租人优先购买权转让他人所有。但是，这并不是绝对的，法律也做了例外的规定。
　　3.房屋承租人优先购买权具有限制性
　　民法上奉行的是合同自由原则，按理说法律上不应该对民事主体之间缔结的合同进行过多的干涉，但是在房屋租赁关系中房屋承租人对其所租赁的房屋在生活上形成了一定的依赖性，由房屋承租人行使优先购买权可以减少交易成本，而“买卖不破租赁”并不能保证房屋承租人长期的居住其所租赁的房屋，因此有必要对出租人出卖承租人所租赁的房屋时的买方做出必要的限制。
　　二、房屋承租人优先购买权的行使条件
　　（一）出租人在房屋租赁合同未到期前出卖所租赁房屋
　　房屋承租人的优先购买权，顾名思义购买权只有在出现卖的情况下买的行为才能存在，因此，房屋的承租人要想实现优先购买权只有在出租人要将承租人所租赁的房屋出卖给第三人的情况下才具备行使条件，然而，“应当注意的是此出卖并非仅指出租人出卖房屋的意愿，而应是作为法律行为的买卖合同，并且排除赠予、征收等非因买卖转移租赁物所有权的情形。”[3]
　　（二）出租人履行了法定的通知义务
　　从《合同法》第230条规定可以看出，通知是出租人的一项法定义务，出租人应当通知承租人自己要把其所租赁的房屋向外出卖，询问承租人是否有购买房屋的意图或打算。通知的形式法律没有明确规定，无论出租人以什么样的方式通知承租人，只要出租人进行了通知就履行了义务。出租人向承租人做出通知的意思表示是承租人行使房屋优先购买权的一个必要的条件。现实生活中如果出租人没有向承租人履行通知的义务，承租人是很难了解到其所租赁房屋的交易状况的。
　　（三）房屋承租人的优先购买权必须在一定期限内行使
　　出租人向承租人履行了通知义务后，承租人只有在法律规定的期限内购买了其所租赁的房屋，承租人所享有的优先购买权才算实现，如果承租人超过了法定期限向出租人表示其想购买自己所租赁的房屋，这时房屋承租人的优先购买权已经消失，也就是说，承租人的权利要想得到法律的保护，必须在法律规定的期限内行使。
　　三、我国房屋承租人优先购买权制度的不足及完善
　　（一）我国房屋承租人优先购买权制度的不足
　　1.房屋承租人优先购买权的主体范围不明确
　　该权利的享有者是承租人，也就是租户，承租人是一个较为宽泛的概念，它一般是指向出租人交纳一定数量的金钱后获得临时占有、使用房屋的权利，并与其建立起租赁合同关系的当事人。那是不是所有的承租人都应该享有优先购买权呢？笔者认为并非所有的承租人都可以行使优先购买权。房屋承租人按照不同的类别可以分为以下几种：第一，按照承租人租赁房屋时间的长短，可分为短期房屋承租人、长期房屋承租人和不定期房屋承租人。第二，以承租人租赁房屋是否以居住为目的，可分为住宅承租人和非住宅承租人。不能笼统地赋予所有的承租人以优先购买权，因为不同的承租人对其所租赁房屋的人身依附性程度是不同的，为了充分发挥房屋承租人优先购买权制度的价值，应该首先明确该权利的主体。
　　2.房屋承租人优先购买权的实质条件不明确
　　实质条件，就是所谓的“同等条件”。“同等条件”在该权利的行使过程中是十分重要的，起着决定性的作用，如果承租人向出租人提出购买房屋的请求条件与第三人向出租人提出的条件不是等同的，也就是說承租人提出的条件与第三人相比使出租人获得的利益较少，这时承租人就不能主张行使优先购买权。对于“同等条件”具体应该如何理解，目前，我国法律并没有做出明确的规定，使得该制度在实践中难以掌握。因此，现行立法需要对“同等条件”的标准加以准确、合理的界定，便于司法实践中的运用。 　　3.房屋承租人优先购买权的期限不明确
　　从我国现行的法律规定中来看，承租人行使优先购买权的期限并没有一个统一的标准。《合同法》第230条规定为合理期限，但对合理期限并未做出具体的时间限制，《民法通则意见》第118条规定为3个月，《房屋租赁司法解释》第24条第3款规定为15日之内。从上述三部法律规范中可以看出，我国法律对房屋承租人行使优先购买权的期限并没有明确的界定，规定得较为混乱，它有可能会导致司法实践中发生冲突，产生纠纷，动摇法律的權威性，破坏法律的稳定性。
　　（二）完善我国房屋承租人优先购买权制度的建议
　　1.明确行使房屋承租人优先购买权的主体范围
　　首先，根据承租人租赁房屋时间的长短我们可知，短期承租人就是租赁房屋的期限在6个月以下的;长期承租人就是租赁房屋的期限在10年以上20年以下的;不定期承租人就是租赁房屋的期限在6个月以上，但没有签订书面协议的。短期房屋承租人和不定期房屋承租人对房屋的租赁时间较短，与长期房屋承租人对房屋的人身依赖性相比较弱，双方当事人可以随时解除合同，稳定性较差，因此，优先购买权的权利主体应该界定为长期租赁房屋的承租人，短期和不定期的承租人不应该享有此权利。
　　其次，根据承租人租赁房屋的用途我们可知，住宅承租人租赁房屋的目的很单纯就是为了生活上的需要，非住宅承租人租赁房屋的目的是为了追求经济利益，例如承租人租赁房屋作为商业店铺，对外进行餐饮服务或休闲娱乐使用，这里的承租人是具有一定的经济实力的，作为商业用途的房屋往往价格昂贵，没有一定的物质基础是很难实现租赁的目的的，出租人和第三人在进行多次磋商后达成一致，需要付出很多精力和时间，而承租人如果轻易地在“同等条件”下行使优先购买权购买该房屋，那么对第三人来说是不公平的。因此，优先购买权的权利主体应该界定为是住宅承租人，非住宅承租人不应享有该权利。
　　综上所述，该权利的主体应该是以居住为目的长期租赁房屋的承租人。
　　2.明确行使房屋承租人优先购买权的实质条件
　　目前，理论界对“同等条件”的判断，主要存在两种学说：一种是绝对同等说，另一种是相对同等说，绝对同等说认为出租人与承租人签订的合同要与出租人和第三人签订的合同在内容上是相同的，相对同等说认为只要出租人和承租人签订的合同与出租人和第三人签订的合同在主要内容上是相同的就可以，不要求绝对的一致，两种学说各有优缺点，笔者比较赞同相对同等说的观点。
　　关于“同等条件”的认定，首先要体现在该房屋被出卖时的价格上，将房屋的价格作为认定“同等条件”的标准，在实践中有很强的操作性，可以减少纠纷的发生。其次，也可表现在支付方式上，支付方式主要有一次性支付和分期支付两种，分期付款和一次性支付不同在于它有一定的风险性，这里面涉及承租人的信用，承租人可以提供适当的担保以获得出租人的信任，进而达到分期付款的目的。最后，除了考虑经济价值外，在实务中还存在其他情况，“当发生出租人基于某种人情关系或血缘关系给予了其他买受人一种较为优惠的价格，因为其与一般的买卖关系不同，其中含有身份因素在内。如果这些特殊的原因能以金钱计算，也应当折合为金钱加入价格之中去。”[4]
　　3.明确房屋承租人优先购买权的期限
　　为了保护出租人和第三方的合法权益，承租人的先买权应在一定的期限内行使，超出一定期限的范围承租人就不再享有优先购买权了。应以出租人是否履行了通知义务为标准对行使优先购买权的期限进行划分，包括两种：一是出租人履行通知义务的期限;二是出租人没有履行通知义务的期限[5]。在第一种情况下，承租人应当在15天内做出意思表示。这就说明了出租人履行了通知义务后，承租人在接到通知之日起15日内有权行使优先购买权，超过15日该权利丧失。我国法律对第二种情况下，行使该权利的期限并没有明确的规定，但我国《合同法》中关于债权人的撤销权规定的除斥期间是一年，房屋承租人优先购买权的除斥期间也可类推适用该一年期间。出租人没有告诉承租人自己要将房屋卖给第三人，阻碍承租人行使先买权的，承租人可以在知道和了解出租人与第三人签订房屋买卖合同之日起一年内行使该权利，超过该一年期限承租人就无权再行使该权利了。
　　参考文献：
　　[1]戴孟勇.岳麓法学评论[M].长沙：湖南大学出版社，2000：49.
　　[2]段虹钊.房屋承租人优先购买权研究[D].郑州：郑州大学，2012.
　　[3]戴孟勇.房屋承租人如何行使优先购买权[J].北京：清华大学学报，2004（4）：62.
　　[4]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1998：788.
　　[5]史灿灿.我国房屋承租人优先购买权制度的重构[D].苏州：苏州大学，2012.
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