商业地产开发项目风险管理的简析
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【摘 要】近年来，我国经济发展速度加快，人民生活水平随之提升。我国的房地产行业成为支柱产业，其能够推动我国经济及社会的发展，优化人们的居住环境，推进城镇化进程。商业地产开发是我国房地产的重要组成部分。现阶段，因为各方面经济利益的冲突，其面临严峻的挑战。因此，应重视商业地产开发项目中的风险管理。论文分析了商业地产开发项目的风险管理问题，并根据这些问题提出有效的应对策略。
【Abstract】In recent years， the speed of China's economic development is accelerating， and people's living standards have been improved together with it. China's real estate industry has become a pillar industry， which can promote China's economic and social development， optimize people's living environment， and promote the process of urbanization. Commercial real estate development is the important part of real estate in China. At this stage， because of the conflict of economic interests in all aspects， it is facing severe challenges. Therefore， we should pay attention to the risk management of commercial real estate development projects. This paper analyzes the problems of the risk management of commercial real estate development projects， and puts forward effective countermeasures according to these problems.
【关键词】商业地产开发项目;风险管理;财务风险
【Keywords】commercial real estate development projects; risk management; financial risk
【中图分类号】F293.35 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2020）03-0021-02
1 引言
近年来，我国的城市化进程不断加快，同时，政府大力调控整治住宅地产领域，出现了商业地产越来越吸引房地产开发商以及机构投资者的现象，商业地产成为现阶段房地产的开发热点。然而商业地产是一个复杂的地产开发和商业经营两个高风险领域的复合型地产形态，特别是城市综合体下的大规模商业地产项目，在其长期获取效益时，与普通住宅项目及商业项目相比存在更高的风险。这种情况下，在商业地产开发过程中，应对其来自内部及外部的风险进行准确的评价和辨识，同时，应开展有效科学的项目风险管理工作，这也是管理大规模商业地产项目的主要内容。
2 商业地产开发项目风险管理的问题
2.1 财务风险方面
在投资方面，房地产行业具备的主要特点有投资额度较大、变现能力较低和回收期较长等，这种情况会使房地产行业面临一定的财务风险。例如，负债率风险，因为房地产开发企业的自有资金比较少，资金主要来源为银行信贷，导致企业产生较高的资产负债率，当实际收益不符合预期收益时，那么企业面临的风险是偿还债务。此外，还存在一定的政策风险，通货膨胀也会对其造成影响，部分房地产开发企业在建材和劳动力成本支出方面有上升趋势，加上国家控制调整房市，利率及政策会出现变动，基于这一情况，企业向银行偿还贷款会增加其负债率，也会削减投资者对于房屋购买的兴趣，企业会面临严重的财务风险。
2.2 决策阶段风险方面
①开发的地理位置出现风险。房地产项目是不具备移动性的，所以选用商业地产项目的开发位置将会直接影响商业地产项目的开发情况，内部及外部很多因素会影响地理位置的选用，各类风险随之出现。面对这种情况，开发商应仔细对各方面因素进行衡量再选择地理位置[1]。②开发时机存在风险。每个行业的发展周期性不相同，商业地产行业也是如此，商业地产项目在开发时主要有四个周期性阶段，分别为高峰阶段、收缩阶段、低谷阶段及恢复阶段。确定开发时机时，开发商对于开发时机影响因素没有进行有效衡量，项目将会处于低谷期。③开发项目的可行性风险。选择的开发项目是否具有可行性，将会在很大程度上影响开发项目的稳步推进，如果没有充分研究开发项目的可行性，将会造成开发项目中断，甚至出现终止的情况。
2.3 预期收益风险方面
①融资的风险。開发商业地产应投入大量资金，对于这一问题开发商比较关注，商业地产项目的开发在这一阶段易出现风险危机，例如，出现开发商融资造成投入自有资金而不确定回报利益，或出现资金缺乏而不能开展项目后期工作的情况。特别是现阶段我国融资环境有待改善，在这时开发商应准确认识和规避融资风险。②开发土地的风险。我国法律规定一切经营性土地都应在招标拍卖的方式下获得。但是部分政治和市场因素会影响土地开发，在开发土地期间经常会出现购买风险和成本激增风险。③开发手续的风险。国家应出台政策来控制调整房产开发市场。房产开发市场处于紧缩状态，同时，不断出台新的政策，这造成在前期准备阶段开发商手续方面会出现一些风险，只要调整就会在很大程度上影响开发项目的进行。④合同签订的风险。建设工程会涉及很多人，使开发项目合同会变得更加复杂[2]。此外，各方存在利益关系，合同中会存在一些隐藏风险，如合同条款不齐全，或存在违约责任与风险规避等陷阱。 2.4 建设期间成本管控风险方面
①成本方面会出现风险。开发商开发项目衡量的标准主要是成本投入及利益获取间的差值，然而在开发期间一般会产生许多成本风险，项目成本随之不断增加。例如，图纸更改风险、材料价格更改风险、环境更改风险和违约赔偿风险等。②质量方面会出现风险。现阶段，我国对房地产项目的质量提出很高的要求，相关法律法规和技术标准等材料对开发项目质量的要求不断提高，因为施工期间施工人员、施工设备等因素可能诱发工程质量风险，对开展后续工作造成影响。③工期方面会出现风险。因为开发项目工期较长，存在一些前述风险与突发性事件，在合同规定的工期内难以交工，这被称作工期风险，进而出现违约赔偿的情况。
3 商业地产开发项目风险管理的有效对策
3.1 应对财务风险的对策
规避财务风险是房地产企业需要做到的一項任务[3]。①企业应开展多元融资，并持续优化自身融资结构，促进企业上市，并利用发行股票、商业投资及信托等方式来融资。此外，应合理增加企业自身的房产持有量，通过商业房产或商业酒店的形式，确保项目资金链条的可持续性。②与其他企业紧密合作。一线城市在资金方面的要求较高，拿地时可与其他企业合作，共同进行开发，使财务风险分散，保证企业现金流稳定。③企业应加强对房地产政策的敏感性，充分考虑投资问题，选择的项目与投资能力应相吻合，以有效规避财务风险。
3.2 应对决策阶段风险的对策
①对所选择开发地区位置产生的风险因素来源进行分析，减少地理位置出现的风险，应构建开发地区选择的风险防范机制。开发商应根据其社会、环境、政策以及经济等因素选择区位，防止在这一过程中出现风险。②商业房产开发项目应在投资高峰期、恢复期大力投资[4]。开发商应准确分析开发的时机，有效识别风险，确定开发时机中的高峰期或者恢复期进行项目的入场准备，这一分析应具有专业性，以避免开发商在收缩期或低谷期开发商业项目，可避免实际风险。③研究开发项目的可行性。在开发项目的过程中房地产商都应仔细研究项目的可行性，应根据商业开发项目构的建可行性研究相应机制，利用这一机制来衡量项目开发的可行性。
3.3 应对预期收益风险的对策
①构建前端控制融资机制。避免融资过程产生风险，开发商应建立前端控制融资机制，开发商利用前端控制可监控融资过程中的参与人员、融资计划、手续以及合同等，在准备阶段扼杀融资风险，防止出现资金链中断的问题。②了解政策，避免土地开发和手续出现风险。开发土地风险很多是因为国家政策发生变化，因此，企业应及时掌握政策及其变更情况，进而把握土地的具体形势，避免开发手续中存在风险。③保证合同文本的专业性。开发商为避免开发项目中出现的风险，经常使用合同文本的格式，值得注意的是，签订合同期间应重视对手方合同中违约条款以及风险规制的制定。
3.4 应对建设期间成本管控风险的对策
①为避免成本风险，应规范项目的成本审计，开发商可运用开发项目成本审计与内部控制使成本风险降低，将项目所获利益提升。②根据质检要求来建设项目工程。在开发商建设项目过程中，要按照施工合同、施工标准开展建设工作，并且规范施工相关人员的操作流程，监理人员应落实实际的监督工作。③预留工期。以合同规定工期为基础，合理规划并放宽工期。
4 结语
现阶段，我国商业地产开发项目仍处于初级发展阶段，但是我国经济发展速度较快，商业地产行业将会快速进入高峰时期。商业地产开发在各个阶段中都存在风险，面对这种情况，开发商应有效识别风险，合理制定防范风险的措施，有效规避开发项目的风险，推动商业地产行业的可持续发展。
【参考文献】
【1】朱幸杏.KX商业地产项目开发风险管理研究[D].广州：华南理工大学，2018.
【2】姚伟华.某商业地产项目开发风险管理研究[D].北京：北京交通大学，2019.
【3】王海涛.贵阳某商业地产项目全过程风险研究[D].天津：天津大学，2018.
【4】王玲.锦州茂业中心项目风险管理研究[D].大连：大连海事大学，2017.
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