吉林省房地产市场存在的风险及其防控对策研究

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　　摘要：吉林省房地产金融杠杆率相对不高，金融风险总体可控，但阶段性、区域性、结构性的风险仍然存在，一些苗头性、潜在性风险转变为现实风险的可能性也在增加。因此，针对吉林省房地产市场现状与存在的风险，在执行国家政策框架内，不简单套用政策，有针对性地制定更合适自身特点的政策举措，有利于打好吉林省防范化解重大风险攻坚战，尽快建立房地产稳定发展的长效机制。
　　关键词：房地产市场 房地产风险 风险防控
　　中图分类号：F299.23  文献标识码：A  文章编号：1009—5349（2019）22—0054—02
　　房地产业作为国家经济的支柱性产业，对吉林省的经济发展也起到重要作用。房地产业是吉林省经济的重要支撑，可以带动吉林省地方经济很多相关产业和行业的发展。促进吉林省房地产市场稳定健康发展，能够拉动投资、刺激消费、提高居民居住水平，对加速城市化进程和增加就业机会也发挥着巨大作用。
　　一、吉林省房地产市场发展状况
　　2008—2017年，吉林省房地产市场经历了从快速增长到速度放缓，再到相对比较稳定的发展过程。这十年里，2014年和2015年房地产市场比较低迷，出现房地产企业和购房者对未来市场预期看淡，导致供给和需求锐减，房地产库存高企，房地产开发企业也减少对土地的购置和存储等情况，从总体上看其他年份，吉林省房地产市场的发展还是态势良好。
　　二、吉林省房地产市场存在风险
　　1.部分市县房地产库存压力较大
　　房地产库存问题曾是2015年吉林省房地产发展的最大阻碍，房地产高库存会对地方经济和房地产业发展产生巨大危害。随着吉林省政府房地产去库存政策的出台和实施，吉林省加快了化解过剩库存的速度。吉林省的较大城市，长春市和吉林市两大重点城市房地产去库存工作进展较快，现库存压力较小，但是还有一部分三四线非重点城市和县城房地产库存问题非常严重，如延边州、辽源等。
　　延边州住房和城乡建设局统计数据显示，截至2018年8月底，延边州商品房库存314.37万平方米，比2016年7月底的522.94万平方米减少了208.57万平方米，前8个月商品房累计销售面积104.67万平方米，同比下降27.74%。如果按照2018年前8个月的平均销售面积13.1万平方米计算，延边州商品房去库存周期为24个月，考虑到住房销售“金九银十”的规律，周期会有一定程度的缩短，但是应该仍然会超过18个月。尤其是图们和汪清，它们的库存去化周期分别为18个月和33个月。
　　2.重点城市存在房地产市场过热风险
　　吉林省房地产市场现如今的状况是：部分市县存在高库存积压的风险，但是一部分热点城市如长春和吉林，近年来又出现房价上涨过快、房地产市场过热的现象，这也极易聚集金融风险。下面重点详述一下情况最严重的长春市的情况。
　　2015年，长春市的房地产市场存在严重的库存问题，但是由于长春市旺盛的市场需求，商品房住房吸纳周期不断缩短，市场情况逐渐回升，房地产市场存在的问题逐渐由库存问题转化为房价上涨过快的问题。根据长春市房地产协会统计数据，2015年6月，长春市商品住宅销售均价为5995.5元/平方米，到2017年1月时，均价为6249.3元/平方米，同比仅增长3.9%，但是到2017年12月均价快速上涨至7079元/平方米，2018年1—12月均价继续上涨至7763.1元/平方米，同比增长9.2%。由此可見，自2017年以来，长春市房地产市场出现该阶段过热情况，房价上涨幅度过大，容易催生出房地产市场泡沫，导致金融风险。
　　3.房地产开发企业负债率较高
　　在整个经营过程中，企业负债率是一个非常重要的财务指标，同时它还是衡量企业经营正常与否的一个关键性数据。吉林省房地产开发企业2014年至2017年的资产负债率分别为84.2%、83.1%，84.2%和82.2%，均已经超过80%的警戒线。与全国房地产情况相比，这四年也远超全国房地产平均资产负债率77.0%、77.7%、78.3%和79.1%的水平。将我国31个省、直辖市2017年房地产开发企业资产负债率按照从低到高排列，吉林省位于第20位，吉林省房地产开发企业的资产负债率处于较高的位置。
　　吉林省房地产资产负债水平过高，表明房地产企业在经营和现金流上出现问题，资金紧缺，经营已经面临较大风险，这不仅有可能给企业带来短期的资金风险，并且因为企业会面临固定资产发生减值和不能变现的问题，更有可能导致企业资不抵债，以破产告终，最终造成金融风险。
　　三、风险控制条件下吉林省房地产市场健康发展对策
　　1.发挥主体作用，建立风险防控体系
　　首先，从政府层面，完善调控政策，防范房地产市场风险。调整与完善吉林省住房、土地、税收与金融政策，防范与控制房地产市场金融风险，探讨建立房地产市场调控的长效机制。各地区要根据实际做好当地住房发展规划的编制工作，调控住房供需结构，促进住房市场的合理布局。因地施策、因城施策，采取差别化、个性化的住房财税、信贷与金融政策，满足合理自住房需求，坚决遏制投机性住房需求。依法依规规范房地产市场秩序，建立健全相关法律规范，加强房地产市场监管。强化住房价格监管，加强对房地产市场监督监察，查处违法违规行为，重点查处房地产开发领域非法集资行为。
　　其次，从金融机构层面，密切关注按揭购房违约风险。近年来，按揭买房（包括新房和二手房）的比例在不断增加，也就是说居民买房的资金杠杆率大幅度提升。杠杆率的攀升和房地产贷款的大幅增长，有可能推高房地产市场的区域性风险及演化为系统性风险的可能性。金融机构要理性开展房地产信贷业务，严格审查贷款者的首付款来源、征信情况和还款能力，警惕变相“零首付”，对发放的贷款进行全程动态监控，进一步完善房地产抵押贷款控制措施，形成有效的金融风险化解机制，降低和防止按揭贷款违约风险。对于房地产开发企业的贷款方面，要对房地产信贷客户进行分类管理，严格审查房地产商的资产状况和信用水平，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量，遏制房地产商使用过高的财务杠杆。 　　再次，从开发企业层面，降低企业资产负债率。房地产开发企业应根据企业自身资金状况和开发实力进行项目开发，通过正规渠道进行融资，减小企业的资产负债率，减轻企业偿还借贷本金和利息压力，降低企业经营风险。在项目开发前，企业要做足功课，对当地的房地产市场需求情况进行全面细致的调查和分析，对需求总量和类型要具有比较准确的判断，对市场整体供给也要有所预测，防止出现供给严重过剩、高库存的压力，导致资金链断裂，形成金融风险。
　　最后，从消费者层面，根据自身经济状况和偿贷能力理智购房。贷款购房已经成为现在居民购买住房的主要方式，贷款购房者要对自身的未来收入有一个比较准确的预期，如果对收入期望值估计过高，实际收入增长水平无法达到预期目标，则会造成还贷能力不足，如若不能按时偿还贷款，将承担银行收回抵押物的风险。一直以来，国家都在抑制投资和投机性需求，随着住房居住属性的回归，房价继续暴涨可能性不大，投资套利空间有限，再加上房产税的即将实施，也会大大增加持有多套住房的成本，所以对于房产投资者来说很有可能面临无法收回成本的风险。
　　2.因地因城分类施策
　　吉林省房地产市场具有不均衡发展的特点，所以对于吉林省房地产市场未来的健康发展，要实行因地因城分类施策，而不能搞政策“一刀切”。对于长春、吉林这类近期房地产市场升温较快、房价上涨幅度较大的城市，要通过增加供给等方式控制好过热风险，同时实施差别化首付和房贷利率等政策，打击投机和投资性需求。对于延边、辽源这类尚存在较大房地产库存压力的三四线城市，则要继续加大去库存力度。吉林省现阶段对于尚存库存压力的地区还可以通过下面几个途径来化解房地产库存：控制好房地产市场土地供应;优化房地产市场土地供给结构;给予购房者适当财政补贴;吸引外地人购买住房;吸引农业转移人口。
　　3.把握房地产金融创新力度与节奏
　　第一，加大房企融资创新力度。房地产企业发展壮大，要创新融资理念，加大融资创新力度，采取多种方式，积极吸引社会各界资金注入企业中，共同促进市场整体的繁盛发展。房地产企业要摆脱对银行贷款的过度依赖，改变融资策略，创新融资模式，拓宽融资渠道，降低融资成本。除了主流的银行贷款方式外，房地产企业还可以选择多元化融资渠道有股权融资、房地产债券化融资、夹层融资、房地产投资信托、产业基金等。实力雄厚的房地产公司可以通过公开上市为企业快速筹得永久性资金，减少融资成本，还可以分散企业的经营风险。
　　第二，防范金融创新风险。在拓宽房地产企业融资渠道、进行金融创新的同时，还要把握好创新的力度，避免金融创新出现风险问题，做好事前防范工作。一是要对金融风险进行分散和转移。通过住房抵押贷款证券、信贷衍生产品和合成型资产证券化等工具可以分散和转移商业银行的风险。二是要建立金融风险预警机制。商业银行可以通过建立分析数据这种机制及时管控金融风险，在风险到来之前进行防控预警，将损失控制在最小范围内。
　　4.建立并完善多层次监管体系
　　首先，相关部门要加强市场监管。严格禁止房地产开发商、中介机构向购房者提供首付款融资，严查首付贷、现金贷等类金融产品，防止居民购房杠杆的变相加大，诱发房地产金融风险。
　　其次，加大资金投入，建立健全吉林省房地产市场监测预警体系。监测的关键是分析房地产市场供需的未来走势和结构变化，判断住房价格、供求关系和房地产开发投资、房地产市场金融风险状况等指标是否在合理区间之内，保持对房地产金融风险的经常性和持续性的检测与分析。对房地产市场运行状况进行监测，可以使政府准确把握市场运行趋势，科学制定调控政策，根据监测指标的波动情况对市场风险发布预警。
　　最后，政府及相关部门加快建设吉林省房地产市场信息系统。由于买方信息的缺乏和不对称，购房者很难对房地产市场运行情况及未来发展趋势作出准确判断，通过区域联网对各地区房地产的市场信息进行归集、整理和分析，实时监控市场变化情况，对市场的运行状况作出科学的评价和判断，及时、准确、全面地向公众发布房地产市场供求和价格变化情况以及市场分析报告，就能够引导市场健康发展以及购房者理性消费，稳定消费者市场预期。同时，房地产市场监测信息的发布能够引导房地产开发企业理性投资，调整投资规模和投资结构，促进资源合理利用，提高市场运行效率。
　　参考文献：
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　　责任编辑：杨国栋
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